【正文】 風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 252。形象定位252。項(xiàng)目突破252。 罕見(jiàn) ： 它在單棟建筑上聚集了 HOPSCA所有的物業(yè)形態(tài)，十分不純粹；216。27策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 對(duì)于這樣一個(gè)綜合體我們即 興奮 ，又 擔(dān)憂興奮于它的 貴族血統(tǒng)擔(dān)憂于它的 與眾不同尋找項(xiàng)目突破點(diǎn)28策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 業(yè)態(tài) 面積（平米） 所占比重商業(yè) %寫(xiě)字樓 %酒店 %豪宅 %會(huì)所 %SOHO %各業(yè)態(tài)總建面積 %業(yè)態(tài)認(rèn)知29策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 216。 寫(xiě)字樓是最可能快速回籠資金，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)態(tài)。案例參考216。企業(yè)品牌形象的提升企業(yè)品牌形象的提升 —— 有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場(chǎng)，而是以全國(guó)、亞洲、全球作為未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感 。企業(yè)擴(kuò)張，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移企業(yè)擴(kuò)張，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移 ———— 珠三角其他地區(qū)企業(yè)看中東莞的發(fā)展?jié)摿氨卷?xiàng)目的綜合素質(zhì)。核心客戶東莞各市鎮(zhèn) 臺(tái)商、港商、世界 500強(qiáng) 知名企業(yè)及駐莞辦事處機(jī)構(gòu)邊緣客戶其他區(qū)域意向進(jìn)莞的企業(yè)（臺(tái)灣、香港、珠三角等地）從項(xiàng)目整體功能及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)看，本項(xiàng)目以發(fā)展自用型客戶為主寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶定位36策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 寫(xiě)字樓產(chǎn)品建議216。寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)值提升建議如何內(nèi)塑品質(zhì) ……37策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 寫(xiě)字樓產(chǎn)品聚焦點(diǎn)研究： 中原二級(jí)市場(chǎng)寫(xiě)字樓成交客戶與來(lái)訪客戶 中原三級(jí)市場(chǎng)工商鋪部成交客戶 中原會(huì)會(huì)員 ……本報(bào)告直接引用中原研究部結(jié)果高端寫(xiě)字樓客戶所關(guān)注的產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)類同，尤其是主要面向臺(tái)商、港商、外企這類客戶，其需求產(chǎn)品更趨國(guó)際化、高端化和、智能化和復(fù)合化。40策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 我們的出發(fā)點(diǎn)原則：一切均基于 CVA即 “ 競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加 ”(Competition Value Added)需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們提出的是能 形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買(mǎi)的因素）寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)值提升建議41策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 對(duì)寫(xiě)字樓而言 ——面積分割直接影響進(jìn)駐物業(yè)公司檔次的高低，流動(dòng)性面積分割直接影響進(jìn)駐物業(yè)公司檔次的高低，流動(dòng)性的大小及該物業(yè)后期的管理的大小及該物業(yè)后期的管理 ,因而也明確了目標(biāo)客群的因而也明確了目標(biāo)客群的方向。思考點(diǎn)：?jiǎn)挝幻娣e區(qū)間的分割是明確目標(biāo)客戶及項(xiàng)目定位的基礎(chǔ) 。 6平米44策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ A BCD企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面企業(yè)形象展示面景觀面佳景觀面佳 景觀面較好、景觀面較好、 視野開(kāi)視野開(kāi)闊度較高闊度較高米米 方案二：以寫(xiě)字樓十五層為分割對(duì)象，單層使用總面積為 45策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀：東莞寫(xiě)字樓單位面積分割以 100250 ㎡ 的面積段為主， 07年市場(chǎng)單位平均面積為 188㎡ ，其中 161500 ㎡ 占 %；考慮到本項(xiàng)目為超高層的標(biāo)桿物業(yè)，目標(biāo)客戶為高端客戶 ,非一般小業(yè)主 , 以自住客為主。22－ 24層 電子、科技、貿(mào)易、物流、信息大型企業(yè)216。16－ 18層 咨詢、裝飾等中型企業(yè)6－ 15層，投資客，各大中小型企業(yè)。電梯到達(dá)的聲音提示216。分層標(biāo)識(shí)，上下指示清晰216。有一定的裝飾、細(xì)部精致，有視覺(jué)趣味點(diǎn)216。各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌 電梯廳建議 49策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 公共走道的裝修也是影響寫(xiě)字樓檔次的重要因素。公共走道建議 要點(diǎn) :216。監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置216。p結(jié)合樓頂造型，可運(yùn)用雷射燈光映射出項(xiàng)目 LOGO、名稱等增加項(xiàng)目的展示性；p增添樓宇電子顯示屏；p投入使用后，夜景也可成為項(xiàng)目的獨(dú)有特色，增加項(xiàng)目的展示性，同時(shí)亦可通過(guò)電子顯示屏增收利潤(rùn)。地面、天花、墻面有一定的裝飾符號(hào)和圖案，通過(guò)地面和天花圖案吸引無(wú)意識(shí)的人流 216。獨(dú)特的雕塑和外部廣告位216。燈光設(shè)計(jì)兼顧照明、裝飾、城市景觀寫(xiě)字樓前廣場(chǎng)特色建議 綠地廣場(chǎng)上樹(shù)立美觀、大方的廣告位，既滿足了商家的訴求，又確保了 寫(xiě)字樓 的整體形象 54策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 停車(chē)場(chǎng)建議關(guān)鍵詞： 智能進(jìn)出 、 每層監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 通風(fēng)好、流線設(shè)計(jì)科學(xué) 每層安裝 360度旋轉(zhuǎn)云臺(tái)攝像機(jī) 根據(jù)不同需求的停車(chē)客人，準(zhǔn)備有 月、季、年租泊車(chē)位智慧卡 ，或者隨機(jī)取定時(shí)票停車(chē) 55策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 寫(xiě)字樓裝修建議 國(guó)際 5A標(biāo)準(zhǔn)裝修高端商務(wù)時(shí)尚56策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 其他業(yè)態(tài)建議216。 SOHO業(yè)態(tài)建議216。中原建議本產(chǎn)品面積為：中原建議本產(chǎn)品面積為：160180M2可適當(dāng)增加部分可適當(dāng)增加部分 200㎡㎡ 以上戶型以上戶型60策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 可采取組合式戶型，充分考慮住宅的商務(wù)會(huì)客功能61策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 六星級(jí)酒店服務(wù)u每一位用戶都持有一張 非接觸式 IC卡 ，在大廈內(nèi)部實(shí)現(xiàn) 一卡通 消費(fèi)；u識(shí)別系統(tǒng)可以 根據(jù)使用權(quán)限確定進(jìn)入的樓層 、辦公室，還可以在商業(yè)區(qū)、商務(wù)吧進(jìn)行消費(fèi)；u水電氣、電話、物管費(fèi)都通過(guò)該卡結(jié)清 ；方便快捷；u對(duì)外通過(guò)專業(yè)網(wǎng)聯(lián)設(shè)備 ，與英特網(wǎng)高速專線連接，支持專線和光纖到桌面。62策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ 視頻辦公系統(tǒng)可直接通過(guò) 視頻辦公系統(tǒng) 整棟大樓及對(duì)外交流溝通63策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ l電梯：電梯： 電梯內(nèi)部裝修必須到位，建議適當(dāng)提高轎廂尺寸，體現(xiàn)人性化需求；l智能化：智能化： 完全參照五星級(jí)酒店對(duì)于智能化配備的要求，以保證項(xiàng)目檔次；l公共裝修：公共裝修： 以五星級(jí)酒店的檔次來(lái)進(jìn)行公共部分的裝修；l套房裝修：套房裝修： 邀請(qǐng)著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)，并選用進(jìn)口國(guó)際品牌的用材，提升項(xiàng)目整體檔次。 住宅業(yè)態(tài)建議216。 會(huì)所建議66策風(fēng)行 中國(guó)首家房地產(chǎn)資源免費(fèi)論壇！ u從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，在功能上與其他業(yè)態(tài)是一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的關(guān)系，建議主要補(bǔ)充寫(xiě)字樓 商務(wù)辦公的需求 ,同時(shí)滿足部分商務(wù)人士的 居住需求 ,從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的 HOPSCA；u該產(chǎn)品 912層層高為 6米，戶型可以創(chuàng)新。小企業(yè)、商務(wù)人士、公干