【正文】 辦公級別 項目特色 裝修 層高 停車位 建材 采暖 電梯 乙級 周邊配套十分齊全，緊鄰五角商圈 簡裝 米 177個 外墻千掛石材內(nèi)墻乳膠漆 中央空調(diào) 4部 大堂及公共部分 10米挑高大堂 開發(fā)商：上?？撇┓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 售罄樓盤個案調(diào)研 市場調(diào)研 —— 區(qū)域范圍市場認知 只租不售樓盤個案調(diào)研 凱迪金融大廈 —— 寫字樓 建筑面積 竣工時間 租賃價格 入住時間 物業(yè)公司 物業(yè)費用 租賃 41024平方 202351 3元 /平方 /天 20235 世邦魏理仕 24元 /平 現(xiàn)房 辦公級別 項目特色 裝修 標準層面積 停車位 建材 采暖 甲級 復(fù)合地產(chǎn) 打造智能化樓宇 全裝 1000平方 200個 外墻千掛石材內(nèi)墻乳膠漆 中央空調(diào) 大堂及公共部分 豪華大堂 8米挑高 智能電梯 開發(fā)商：凱迪企業(yè)有限公司 市場調(diào)研 —— 區(qū)域范圍市場認知 只租不售樓盤個案調(diào)研 創(chuàng)智天地（二期） —— 寫字樓 建筑面積 開盤時間 租賃價格 入住時間 物業(yè)管理公司 物業(yè)費用 租賃 54338平方 20231121 3元 /平方 /天 20233 新昌瑞安物業(yè) 元 /平 現(xiàn)房 辦公級別 項目特色 裝修 結(jié)構(gòu) 停車位 電梯 采暖 非甲級 創(chuàng)意地產(chǎn) ,復(fù)合地產(chǎn) 全裝 67層多層及小高層 280個 奧迪斯 中央空調(diào) 辦公戶型情況 LOFT辦公房型 層高 開發(fā)商：楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司 市場調(diào)研 —— 區(qū)域范圍市場認知 只租不售樓盤個案調(diào)研 復(fù)旦創(chuàng)業(yè)中心三期 —— 寫字樓 建筑面積 開盤時間 租賃價格 入住時間 物業(yè)公司 物業(yè)費用 租賃 41024平方 202311 元 /平 20231030 明華物業(yè) 11元 /平 現(xiàn)房 辦公級別 項目特色 裝修 標準層面積 停車位 主力面積 采暖 甲級 以企業(yè)繳納地方稅收為依據(jù)兌現(xiàn)區(qū)財政扶持政策 全裝 1300平方 200個 350平方 750 小型中央空調(diào) 房源特點 、多元化房型適合大企業(yè)辦公，租金相對較低 開發(fā)商：上海楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心有限公司 市場調(diào)研 —— 市場認知 目前市場處于供過于求，價格競爭激烈，未來潛在辦公供應(yīng)量較大 —— 前景堪憂 江灣 五角場板塊是楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的核心位置。因此 眾多甲級寫字樓只租不售，楊浦區(qū)寫字樓市場銷售均價較低。 離本案最近的樓盤創(chuàng)智天地三期于 2023年開盤，二期 LOFT型辦公室只租不售?？偨ㄖ娣e 36萬平方合生國際廣場為五角場商辦扛鼎之作暫沒銷售計劃。規(guī)劃面積 ，規(guī)劃居住人口 6萬人。 本案坐落在江灣城交通門戶南大門之上，新江灣城板塊定位綠色、生態(tài)、 國際、智慧城。 本 案 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 區(qū)域 板塊存量面積 區(qū)域存量面積 銷售套數(shù) 銷售均價 楊浦 新江灣城板塊 188175平方 8953套 31610元 /平方 楊浦 黃興板塊 111262平方 7200套 15172元 /平方 楊浦 東外灘板塊 53894平方 6438套 25120元 /平方 楊浦 五角場板塊 5352平方 3977套 22111元 /平方 楊浦 中原板塊 1702平方 3500套 8342元 /平方 楊浦 鞍山板塊 1092平方 4809套 19090元 /平方 新江灣城優(yōu)質(zhì)社區(qū)讓本案升值前景無限 由此圖表可分析出楊浦區(qū)住宅存量新江灣城位居第一，占 楊浦住宅板塊存量的 53%。 新江灣53%黃興31%東外灘15%中原0%鞍山0%五角場1%新江灣黃興東外灘五角場中原鞍山楊浦區(qū)各板塊存量 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 比鄰商業(yè)核心 為本案增加無限價值 —— 鐵獅門將新江灣城 F地塊納入囊中。距離本案 ，以“世浦領(lǐng)世”的形象為本案未來商業(yè)聚集地創(chuàng)造無限價值。F1將主要發(fā)展辦公樓及酒店， F2以開發(fā)公寓為主， F3則定位于科技辦公園區(qū)。 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 在本案周邊擁有眾多知名開發(fā)商華潤置業(yè)，仁恒置地，九龍倉，英達萊，中國建工，大連萬達，瑞安置業(yè)等大型開發(fā)商都云集于此。一線開發(fā)商和一流企業(yè)云集此地。在江灣體育場區(qū)域形成以科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為龍頭的企業(yè)辦公區(qū)。 本案位于科技創(chuàng)新區(qū)核心 濱江發(fā)展帶 創(chuàng)新知識片區(qū) 政府打造：知識型、科技型楊浦 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 創(chuàng)業(yè)走廊 創(chuàng)新知識片區(qū) 楊浦大學(xué)城產(chǎn)業(yè)集群 為核心，圍繞高校以建筑設(shè)計、信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)、環(huán)保新材料、生物醫(yī)藥聚集的企業(yè)大都是中小企業(yè)，主要以自主創(chuàng)業(yè)和科技研發(fā)類的企業(yè)為主。 創(chuàng)新主體 高校：同濟大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)等 企業(yè)：建筑、設(shè)計類、高新技術(shù)企業(yè)、中小企業(yè) 創(chuàng)新環(huán)境 同濟大學(xué)周邊相對成熟老社區(qū)建筑設(shè)計一條街 江灣體育場建立知識型休閑中心和知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地 充分的政策支持和引導(dǎo) 五角場商圈便捷的交通 主體聯(lián)系 社會網(wǎng)絡(luò)的培育，形成創(chuàng)新、科技產(chǎn)業(yè)鏈條 生物技術(shù)30%環(huán)保材料25%生物醫(yī)藥7% 信息產(chǎn)業(yè)38%信息產(chǎn)業(yè)生物技術(shù)環(huán)保材料生物醫(yī)藥業(yè)態(tài)比例 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 區(qū)域 類型 目的 關(guān)注點 價格接受度 自用類型企業(yè)客戶 電子科技類 日常辦公 + 企業(yè)形象 項目整體形象、地段、交通便利、配套齊全 此部分客戶關(guān)注價格，但他們提高企業(yè)形象的目的決定了他們關(guān)注產(chǎn)品多于關(guān)注價格。 生物科技 提高公司形象、辦公 需要 項目整體形象、地段、交通便利 此部分客群多關(guān)注樓盤的辦公條件，辦公設(shè)施的關(guān)注多于關(guān)注價格。 環(huán)保材料企業(yè) 日常辦公需要 性價比、產(chǎn)品品質(zhì)、便利交通、地段、周邊成熟度 此部分客戶也較為關(guān)注價格，高科技產(chǎn)業(yè)決定了他們關(guān)注價格多于關(guān)注產(chǎn)品。 短線型投機 價格增長快速 短時間價格增長快、周邊成熟度高 更為關(guān)注價格，價格較低的情況下往往會投機購買，成交量較少。 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 挖掘楊浦新興高科企業(yè) ，細分市場緊盯高端客戶目標 吸引新能源、環(huán)保新材料企業(yè)入駐 深挖本案江灣高端居住客戶 吸引楊浦區(qū)高新科技、輕工紡織、精加工制造、鋼鐵貿(mào)易企業(yè)、等楊浦區(qū)成熟產(chǎn)業(yè)入駐。未來新江灣城將成為綠色生態(tài)、國際化社區(qū)，是本項目最大的客戶目標。 抓住周邊大學(xué)城高科、設(shè)計公司 深挖新江灣高端居住人群 吸引楊浦相關(guān)輕工、制造企業(yè) 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 打造高科商務(wù)平臺形象迎合目標市場 打造獨特定位吸引細分目標市場 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 區(qū)分現(xiàn)有樓盤以五角場商圈地段為核心賣點， 本案是新江灣城門戶第一棟甲級辦公樓 ，現(xiàn)有五角場無更大升值想象空間。 迎合政府規(guī)劃，以楊浦區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)細分目標客戶市場。 本案應(yīng)利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，打造高檔總部形象吸引當(dāng)企業(yè)入駐辦公總部。 新江灣城門戶為亮點打造高科商務(wù)概念挖掘細分市場 目標定位 —— 挖掘價值突出重圍 定位分析 產(chǎn)品入市銷售策略 目標定位：建立新江彎城門戶首棟地標辦公樓 形象定位：區(qū)分現(xiàn)有江灣五角場寫字樓定位，以高度、高科贏得獨特形象定位。 我們?nèi)绾巫龅剑赫f的好也做的好 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 利用硬件條件 產(chǎn)品補強，支撐定位 改善軟件條件 利用項目獨特地理優(yōu)勢、硬件條件擺脫現(xiàn)有項目劣勢 為目標市場量身定做財智商務(wù)平臺形象 利用獨特定位支撐產(chǎn)品的核心優(yōu)勢 突出樓盤特色提升購買自用、投資價值 物業(yè)服務(wù)的個性化特色增加樓盤特點 高檔物業(yè)公司提升商務(wù)辦公服務(wù)形象 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 樓盤硬件打造甲 A級樓盤品質(zhì) 江灣 五角場唯一高樓：高端商務(wù)級外觀品質(zhì) 104米高度，俯瞰五角商圈。 高速電梯分層運營保證暢通 進口高速電梯分高、中、低樓層分開運營保證辦公運營速度。 戶外電子屏幕滾動股票、匯率信息 總部式辦公凸顯品質(zhì) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 環(huán)保新材料辦公裝修，配合目標市場定位 戶內(nèi)裝修建議 采用國際化礦棉板材料吊頂，防火漆墻面，架空地板為以后布線提供方便。 節(jié)能辦公科技化體驗 大堂裝修建議 裝修風(fēng)格以體現(xiàn)高端、高科人性化設(shè)計理念，采用大理石材拼貼墻面地面。 公共衛(wèi)生間 自動洗手液、感應(yīng)式暖手機、殘疾人專用衛(wèi)生間等配置齊全，采用品牌衛(wèi)生潔具。不因外在因素失去商機。幫助拓展型企業(yè)加快前進步伐。免費代訂機票服務(wù)，免費查詢天氣或道路服務(wù)。 五星式企業(yè)服務(wù) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 知名物業(yè)、藍色外燈彰顯企業(yè)總部地標形象 具有名氣的物業(yè)公司 建議引進仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行、 招商局物業(yè)管理 等物管見長的國際知名公司擔(dān)當(dāng)本項目物管 /物管顧問，體現(xiàn)項目的高品質(zhì)。應(yīng)在外立面上打入射燈，增亮樓體，整體色調(diào)為藍色體現(xiàn)高科商務(wù)平臺形象。此地段并無良好商業(yè)氣氛，商業(yè)應(yīng)以主力店為主，輔以高端品牌店進駐。 商業(yè)裙房 只租不售 因此地段現(xiàn)商業(yè)并不成熟，為打造主題型商業(yè)應(yīng)由運營公司精耕細作，商業(yè)建議只租不售保證品牌質(zhì)量。建議在裙房 1F中招入特色美食城。建立國際服裝品牌展示區(qū)，各國品牌時裝展示活動來打造波司登商業(yè)品牌年輕時尚化。 招入大型夜總會式 KTV如：錢柜 KTV、紫禁城 KTV、帝豪等。為商務(wù)活動提供消費場所，增加商務(wù)辦公配套服務(wù)設(shè)施。作為商務(wù)辦公配套，提供白領(lǐng)聚會、休閑及公司活動場所。提供以自用為主、投資為輔的商務(wù)平臺。 辦公樓戶型及銷售定位原則 價格體系定位分高、低區(qū)拉開價差。增加物業(yè)費用、增高租賃費用， 開盤只售不租。 廚房煙道弱電間新風(fēng)井新風(fēng)機房強電間CDT1DT2DT3DT4DT5DT6DT7LT4LT56F10F低區(qū) 11F15F高區(qū) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 戶型分割策略定位 戶型策略原則：建議分割 107平方戶型為主力戶型。分割戶型以自用為主，并且企業(yè)購買后自用部分也可部分層面出租。雖地段較佳但去化速度不理想。其銷售均價約 20915元 /平方。但在楊浦江灣 五角場