【正文】 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項(xiàng)目所在地 ◢ 鑫源說(shuō)其是百姓安居是因?yàn)轹卧凑f(shuō)其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因?yàn)轫?xiàng)目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶(hù)型的消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)城市中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。圣景苑小區(qū)所在地并無(wú)基深、雄厚得歷史、文化背景。（二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模萬(wàn)㎡綠化率(%)建筑結(jié)構(gòu)樓體(幢)起售價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們?cè)诔浞至私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷(xiāo)方案，同時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握住市場(chǎng)的脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤(rùn)。在調(diào)研過(guò)程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)調(diào)研得出結(jié)論：只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)銷(xiāo)售就會(huì)很好。四、項(xiàng)目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì) ▼第一大部分：來(lái)自于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會(huì)影響的正面性。圣景苑小區(qū)的小戶(hù)型設(shè)計(jì)為購(gòu)房消費(fèi)在12萬(wàn)元左右的中低檔消費(fèi)者提供了購(gòu)房契機(jī).③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力的不斷壯大，公司的員工越來(lái)越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來(lái)看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢(shì)，那么年輕員工的住房問(wèn)題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進(jìn)行公司內(nèi)部定購(gòu)奠定了龐大的消費(fèi)群體。⑤明珠小區(qū)的二期開(kāi)發(fā)和圣景苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)加快了項(xiàng)目周?chē)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基礎(chǔ)?！? 佛教圣地：無(wú)◇ 購(gòu)物天堂：無(wú) 食品消費(fèi)——無(wú)；衣物消費(fèi)——無(wú)；休閑品消費(fèi)——無(wú)；日用品消費(fèi)——無(wú)?！? 景觀公園：西花園◇ 生活便利：無(wú)銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市； 書(shū)店 影院等金融、消費(fèi)、休閑、就餐場(chǎng)所幾乎沒(méi)有?！? 戶(hù)型不等，滿(mǎn)足了對(duì)住房面積需求不同的不同層次的消費(fèi)者。（二） 本案區(qū)位的劣勢(shì)▼外部劣勢(shì) ▼第一大部分：來(lái)自于市場(chǎng)的劣勢(shì)①運(yùn)城市房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域的向東偏移，使本項(xiàng)目的價(jià)格和升值潛力很難在短期內(nèi)有所提升。圣景苑小區(qū)的地理位置被90%的被調(diào)查人所排斥。第二大部分：來(lái)自于項(xiàng)目本身的劣勢(shì)◇ 距重點(diǎn)小學(xué)太遠(yuǎn)，唯一較近的小學(xué)—— 小學(xué)，校舍仍為平房建筑，設(shè)施簡(jiǎn)陋，孩子就學(xué)環(huán)境極差?！? 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及地價(jià)升值潛力。◇ 銷(xiāo)售力量的專(zhuān)業(yè)和經(jīng)驗(yàn)的缺乏◇ 入市均價(jià)過(guò)高，高出同質(zhì)樓盤(pán)足足二百多元。（三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷(xiāo)期?！? 強(qiáng)有力的、優(yōu)越的策劃、推廣和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理以及銷(xiāo)售力量，會(huì)將劣勢(shì)、威脅化解至最小限度。特別強(qiáng)調(diào)的是，本案必須有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，符合市場(chǎng)的入市價(jià)格，同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)在提升價(jià)值。（三） 目標(biāo)客戶(hù)定位結(jié)合我們公司的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析，和住房消費(fèi)百份問(wèn)卷調(diào)查歸納本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特征：地域分布：圣惠路周邊區(qū)域的住戶(hù)均為運(yùn)城市中低消費(fèi)群體的居住集中區(qū)年齡：以2540歲年齡段為主。收入：家庭年收入600015000萬(wàn)元左右。職業(yè)特征：中級(jí)公務(wù)員、管理人員、個(gè)體工商戶(hù)及外地經(jīng)商者。備注：本案由于戶(hù)型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽略單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積的概念，運(yùn)用為客戶(hù)算經(jīng)濟(jì)帳的手段，刺激消費(fèi)。第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)一、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃（按照公司目前決定的建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃執(zhí)行）二、 主力戶(hù)型選擇本項(xiàng)目所處地塊是一個(gè)非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的主力戶(hù)型及總房款范圍統(tǒng)計(jì)表單位：㎡ 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單元面積范圍主力戶(hù)型5080㎡配比80100㎡配比100㎡以上配比總房款范圍(萬(wàn)元)主力房款(萬(wàn)元)12345678依上表分析，鑫源但是，本案單體戶(hù)型已經(jīng)不能變更，只能在細(xì)節(jié)上下功夫。三、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位%主題綠化面積為構(gòu)架，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等空間。四、 交通組織定位避免過(guò)境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車(chē)分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車(chē)流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全。事實(shí)證明，區(qū)域內(nèi)住宅的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)配套的要求越來(lái)越高。物業(yè)管理的3：11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的今天，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理在樓盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占10%左右的比重。第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)一、 項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分為使鑫源內(nèi)容： A、項(xiàng)目標(biāo)志：確立本案的LOGO；B、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：確定標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志基礎(chǔ)組合及象征圖形、證件類(lèi)（如：?jiǎn)T工工作卡、臨時(shí)出入證、會(huì)員卡、胸徽等）、文具類(lèi)（標(biāo)準(zhǔn)信簽、信封、專(zhuān)用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮品、工服類(lèi)；C、導(dǎo)示系統(tǒng)：戶(hù)外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書(shū)、門(mén)楣標(biāo)牌、樓號(hào)牌等。圣景苑小區(qū)（二） 標(biāo)志：（項(xiàng)目的LOGO）（三） 標(biāo)準(zhǔn)色（四） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、 延展及運(yùn)用部分 除了項(xiàng)目的劣勢(shì)，我們前面已經(jīng)提出建設(shè)性的建議，以下重要針對(duì)鑫源構(gòu)想：整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計(jì)的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出。圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷(xiāo)售人員主要接待客戶(hù)和派送資料的場(chǎng)所。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷(xiāo)售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買(mǎi)家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購(gòu)買(mǎi)決定?！? 售樓處房頂上的燈箱廣告，做到畫(huà)面與VI設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目