【正文】 其是營(yíng)銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。建議鑫源圣景苑宣傳、管理方面的優(yōu)勢(shì)：地理位置不佳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等三大弊病，建議改進(jìn)措施如下：（一） 營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估；因此，營(yíng)銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。以下內(nèi)容詳見(jiàn)設(shè)計(jì)彩稿：（一） 名稱：鑫源圣景苑小區(qū)住宅項(xiàng)目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予消費(fèi)者深刻、明確的印象。建議：小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理處；加強(qiáng)小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、對(duì)講門以及引進(jìn)節(jié)能型建材，、物業(yè)管理和安防，滿足現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代居住環(huán)境的要求。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 小區(qū)的品質(zhì)感即來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。與整體園林綠化相結(jié)合，穿插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，城西內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)一樓帶私家花園的戶型，而在城東一帶，這種設(shè)計(jì)非常盛行，如：禹都花園，帶小院的戶型銷勢(shì)火爆，總房款有的與三樓同價(jià)。圣景苑應(yīng)根據(jù)主力客戶群的定位（詳見(jiàn)第二部分第五項(xiàng)內(nèi)容）度身定造，以二房一廳一衛(wèi)85—95平方米左右為主力戶型。六、本案價(jià)值分析根據(jù)以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT分析，價(jià)值應(yīng)在1200元/m2左右。購(gòu)房心理特點(diǎn)：大部分居民購(gòu)房心態(tài)不成熟； 對(duì)85㎡—95㎡改善型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務(wù)完善即可滿足。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足現(xiàn)代生活的需要。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。本案市場(chǎng)定位（一）區(qū)域定位運(yùn)城市區(qū)最有品質(zhì)的百姓安居房（二） 項(xiàng)目定位擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場(chǎng)，還需保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽(yáng)光充足，彌補(bǔ)15米超小樓間距的劣勢(shì)。（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)威脅來(lái)自緊鄰的中低檔項(xiàng)目：如明珠小區(qū)二期和西碧園小區(qū)項(xiàng)目，他們的項(xiàng)目綜合質(zhì)素不俗，必會(huì)對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成強(qiáng)勁沖擊；本案困難點(diǎn)在于偏僻的地理位置、不成熟的商業(yè)氛圍、項(xiàng)目周圍的市政配套不完善。◇ 合理的中、小戶型設(shè)計(jì)可以滿足了市場(chǎng)需求?！? 門前道路不寬，距圣惠路仍有一段距離，坐公交車出行不便?！? 周邊市政配套不齊全，生活、購(gòu)物不方便▲ 內(nèi)部劣勢(shì) ▼◇ 售樓處位置較難選擇?！? 本案緊鄰警犬訓(xùn)練基地，視覺(jué)污染嚴(yán)重。③從明珠小區(qū)的一期和二期的開(kāi)發(fā)河銷售情況來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和銷售周期可能會(huì)較長(zhǎng)。②經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城市民對(duì)于地理位置的選擇作為購(gòu)房消費(fèi)的首要選擇，經(jīng)過(guò)百份問(wèn)卷調(diào)查，鑫源◇ 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有秩，新穎獨(dú)特?！?內(nèi)在優(yōu)勢(shì) ▼◇ 小區(qū)自帶底商，可定項(xiàng)吸納諸如美容美發(fā)、快餐店、網(wǎng)吧、服裝行等商店服務(wù)于的業(yè)主?！? 求醫(yī)問(wèn)藥方便：甲級(jí)醫(yī)院—— 在建中的華康醫(yī)院中型醫(yī)院—— 同德醫(yī)院小型醫(yī)院—— 無(wú)藥 店——無(wú)◇ 交通發(fā)達(dá)： 市內(nèi)四、八路公交車往返于此。第二大部分：來(lái)自于項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)◇ 學(xué)府門第：北大燕工分校（高院）、康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)、圣惠幼兒園等。④從明珠小區(qū)一期的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)周期歷時(shí)較長(zhǎng)，但是隨著城市貧富的兩極分化，明珠小區(qū)周圍已經(jīng)逐步發(fā)展成為運(yùn)城市住房中、低檔消費(fèi)的聚集區(qū)域。②鑫源市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。（三） 項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預(yù)估目標(biāo)客戶范圍公務(wù)員團(tuán)購(gòu)教師企業(yè)白領(lǐng)其它合計(jì)其它省建一公司公司內(nèi)部訂購(gòu)其它學(xué)院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預(yù)估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計(jì) 百分比100%客戶年齡預(yù)估年 齡2225263031353640415050以上合計(jì)百分比 100%總價(jià)反應(yīng)預(yù)估價(jià)別（萬(wàn)元）13萬(wàn)元以下14181924253435萬(wàn)元以上合計(jì)百分比 100%面積反應(yīng)預(yù)估面積（平方米）75以下768990100100以上合計(jì)百分比 100%三、本項(xiàng)目的可行性研究為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問(wèn)了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶組織和人士。圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期階段，如此的入市價(jià)格，如此的地理位置，超大戶型設(shè)計(jì)就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問(wèn)樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房的相關(guān)政策和購(gòu)房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。其次是因?yàn)轹卧词ゾ霸返牡乩砦恢玫钠Ш晚?xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠兩大門類。 規(guī)劃特征：主體磚砼結(jié)構(gòu)、6層建筑，位臨路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計(jì)，主力戶型為：多平方米。圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅里路程（車程分鐘）。圣景苑項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱：鑫源圣景苑沒(méi)有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)警犬基地和化工廠，視覺(jué)污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒(méi)有一家超市。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。小區(qū)周邊還沒(méi)有理想的購(gòu)物廣場(chǎng)和生活日常消費(fèi)區(qū)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市。鑫源現(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)?！久髦樾^(qū) 二期項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開(kāi)發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市通宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積： 3萬(wàn)零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設(shè)計(jì)戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。（二）商品房銷售個(gè)案分析根據(jù)鑫源依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)鑫源鑫源圣景苑周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平