【正文】 業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)渾北路228號(hào)，公司注冊(cè)資本50萬(wàn)元人民幣，于2010年6月領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，11月獲取暫定三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。組織管理架構(gòu)如下圖：總經(jīng)理辦公室綜合管理部財(cái)務(wù)管理部物業(yè)服務(wù)處公司財(cái)務(wù)管理管理制度、人事管理制度及物業(yè)日常工作流程、崗位制度完善，并以學(xué)習(xí)、創(chuàng)新為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略方針，不斷完善管理與服務(wù)水平，以創(chuàng)品質(zhì)、創(chuàng)品牌為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，推動(dòng)物業(yè)的保值、升值，為業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此，我公司將在日常管理與服務(wù)過(guò)程中不斷增強(qiáng)員工素質(zhì)，練好內(nèi)功，完善考核，把業(yè)主的滿意不滿意作為檢驗(yàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例，走規(guī)范之路，不斷改革創(chuàng)新參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為全市物業(yè)管理工作的發(fā)展做出努力！ 單位概況注冊(cè)資本50萬(wàn)元職工總數(shù)10人資 產(chǎn)情 況凈資產(chǎn) 萬(wàn)元固定資產(chǎn)原值 萬(wàn)元固定資產(chǎn)凈值 萬(wàn)元負(fù) 債 萬(wàn)元財(cái)務(wù)狀況主營(yíng)收入（萬(wàn)元）收入總額（萬(wàn)元）利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）2008年2009年三、法定代表人授權(quán)書(shū)本授權(quán)委托書(shū)聲明：沈陽(yáng)市麗景物業(yè)管理有限公司的法定代表人兼總經(jīng)理張麗珍女士，代表本公司授權(quán)沈陽(yáng)市麗景物業(yè)管理有限公司的副總經(jīng)理汪正惟先生，為本公司的合法代理人，就參加沈陽(yáng)市正和房屋開(kāi)發(fā)有限公司ZB201011 號(hào)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、簽訂合同，以及合同的執(zhí)行、完成和保修，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。法定代表人簽字蓋章： 職 務(wù)： 總 經(jīng) 理 單 位 名 稱（公章）： 沈陽(yáng)市麗景物業(yè)管理有限公司 地 址： 沈陽(yáng)市渾北路228號(hào) 代理人（被授權(quán)人）簽字蓋章： 職 務(wù)： 副 總 經(jīng) 理 單 位 名 稱 ： 沈陽(yáng)市麗景物業(yè)管理有限公司 地 址： 沈陽(yáng)市渾北路228號(hào) 日 期： 2010年11月 日 四、投標(biāo)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照五、投標(biāo)人資質(zhì)證書(shū)六、擬派物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人情況簡(jiǎn)介姓名汪正惟性別男年齡35學(xué)歷本科專業(yè)工商管理工齡10年現(xiàn)公司任職時(shí)間半年現(xiàn)任職務(wù)副總經(jīng)理工作經(jīng)歷及主要業(yè)績(jī)：現(xiàn)沈陽(yáng)市麗景物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理汪正惟，曾于2000年11月至2009年11月在萬(wàn)科物業(yè)項(xiàng)目任安保部主管、客戶服務(wù)部主管等職務(wù)。2007年任客戶服務(wù)部主管后，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳思路，內(nèi)部采取全員收費(fèi)、建立收費(fèi)考核機(jī)制，對(duì)業(yè)主提供人性化服務(wù)、超值服務(wù)等措施，有效的將物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率上提了十余個(gè)百分點(diǎn)。2010年6月到本公司就職，組織籌建物業(yè)管理公司，編制公司各項(xiàng)管理制度，考察其它知名物業(yè)公司管理模式，組建符合自身的管理機(jī)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式。七、擬派項(xiàng)目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表序號(hào)姓名性別年齡職務(wù)(工種)職稱(學(xué)歷)身份證號(hào)1男客戶服務(wù)部主管本科2男安全管理部主管大專3男環(huán)境管理部主管高中4男工程維修部主管本科/工程師第二章 前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，根據(jù)“麗景嘉苑”項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，我方將在其施工建設(shè)若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“麗景嘉苑”項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。l 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；l 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；l 小區(qū)監(jiān)控?cái)z像的分布設(shè)置；l 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置；l 公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；l 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；l 信報(bào)箱的設(shè)立；l 公共告示欄的配置；l 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；l ……。l 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；l 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；l 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；l 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；l 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；l 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收1. 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。3. 接管驗(yàn)收的作用l 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；l 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益；l 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用；三、入住管理方案1. 辦理入住手續(xù)原則：合理測(cè)算——對(duì)辦理入住時(shí)業(yè)主需繳納的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行規(guī)范、合理的測(cè)算，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)公司雙方面利益；事先告知——在業(yè)主簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》之前，告知業(yè)主辦理入住時(shí)須準(zhǔn)備的材料及相關(guān)費(fèi)用；有理有據(jù)——針對(duì)業(yè)主簽署的文件（如前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、裝修管理規(guī)定等內(nèi)容）、交納的費(fèi)用，必須符合相關(guān)法律法規(guī)，持有物價(jià)部門(mén)頒發(fā)的收費(fèi)許可，避免越權(quán)收費(fèi)；耐心解釋——當(dāng)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)遇不理解問(wèn)題或有疑問(wèn)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)工作人員要熱情、耐心的向業(yè)主進(jìn)行解說(shuō)，不得以“不知道”、“不清楚”之類語(yǔ)言回答，如確有無(wú)法解答問(wèn)題，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；禮貌熱情——在辦理入住手續(xù)時(shí)，全體工作人員必須整齊著裝，做到主動(dòng)熱情、大方得體，注意接待禮儀與技巧。1）集中入住時(shí)服務(wù)處經(jīng)理每天至少兩次巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因立即予以解決，集中入住工作結(jié)束后對(duì)入住資料記錄情況、歸檔情況、收費(fèi)情況進(jìn)行抽查；2）日常入住階段，服務(wù)處經(jīng)理每周一次抽查入住工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題通知相應(yīng)部門(mén)并及時(shí)整改。二、管理服務(wù)理念以人為本，規(guī)范管理，追求創(chuàng)新，至誠(chéng)服務(wù)1. 以人為本——在物業(yè)公司與業(yè)主間，以人性化的管理方針?shù)伡軠贤ǖ臉蛄?，增進(jìn)相互間的了解與信任，在日常管理中體現(xiàn)人性化服務(wù)特色，例如推廣便民服務(wù)項(xiàng)目，增添生日問(wèn)候服務(wù)，提供房屋中介服務(wù)等；在業(yè)主之間，以社區(qū)文化入手，在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。對(duì)此我們將秉承“沒(méi)有最好，只有更好”創(chuàng)造理念，把業(yè)主的滿意不滿意作為檢驗(yàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)，不斷完善管理制度，提升管理品質(zhì)，以適應(yīng)業(yè)主的需求；4. 至誠(chéng)服務(wù)——以誠(chéng)信為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)理念，在業(yè)主與物業(yè)公司間搭建誠(chéng)信的溝通平臺(tái)，每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，并適時(shí)開(kāi)展業(yè)主關(guān)系維系活動(dòng)，促進(jìn)雙方關(guān)系的良好發(fā)展。第四章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，服務(wù)處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。在業(yè)主辦理入住前，做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。向業(yè)主交付相關(guān)入住資料，并介紹有關(guān)物業(yè)入住后的管理規(guī)定。保安門(mén)崗嚴(yán)格檢查施工人員的《臨時(shí)出入證》，并由保安巡邏崗與工程維修人員共同組成裝修巡檢小組，每日不低于一次的對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，以避免裝修人員違章施工，督促其保持環(huán)境衛(wèi)生、愛(ài)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備。裝修結(jié)束后由業(yè)主提出裝修驗(yàn)收申請(qǐng)，服務(wù)處人員在2個(gè)工作日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)查看是否符合裝修標(biāo)準(zhǔn)。二、物資裝備情況1. 物業(yè)管理用房依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，以及結(jié)合“麗景嘉苑”住宅小區(qū)的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務(wù)用房：服務(wù)處接待、辦公室；l 保安、保潔、工程維修人員的更衣室，及存放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料的倉(cāng)庫(kù)；2. 管理設(shè)施的配置要求服務(wù)處開(kāi)辦物品表名 稱數(shù)量/型號(hào)一、辦公用品開(kāi)辦物品復(fù)印機(jī)1臺(tái)電腦8臺(tái)/ 組裝機(jī)19吋液晶顯示器打印機(jī)2臺(tái)/ 針式、噴墨個(gè)1臺(tái)對(duì)講機(jī)15部對(duì)講機(jī)電池板15塊保險(xiǎn)箱1臺(tái)辦公桌11張辦公椅11把接待桌1張接待椅2把洽談桌1張洽談椅4把會(huì)議桌1張會(huì)議椅12把煙灰缸3只考勤鐘1臺(tái)塑封機(jī)1臺(tái)飲水機(jī)1臺(tái)/立式傳真機(jī)1臺(tái)電話機(jī)2部檔案柜5組檔案盒400個(gè)更衣箱7組遮陽(yáng)傘1只二、維修工器具開(kāi)辦物品電錘1臺(tái)電動(dòng)疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)鋁合金合頁(yè)梯1只/（可升降）管子鉗2把數(shù)字式萬(wàn)用表2只砂輪機(jī)1臺(tái) 潛水泵1臺(tái)扳手3套 保險(xiǎn)帶2條硅膠搶2只鐵鋸1把木鋸1把PPR管焊接器1套泥瓦工工具1套手提工具箱4只三、保潔工具開(kāi)辦物品鋁合金升降梯1只鐵鍬40把四、保安器具開(kāi)辦物品雨衣/雨鞋24套警棍4根第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)管理一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備1. 服務(wù)處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置服務(wù)處經(jīng)理客戶服務(wù)部工程維修部安全管理部環(huán)境管理部財(cái)務(wù)部客服主管工程主管安全主管環(huán)境主管前臺(tái)接待客戶專員電工安保班長(zhǎng)水暖工泥瓦工監(jiān)控中心門(mén)崗巡邏崗綠化員保潔員車場(chǎng)崗2. 服務(wù)處運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé)1）服務(wù)處運(yùn)作方式服務(wù)處實(shí)行服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、安全管理部、環(huán)境管理部四個(gè)部門(mén)，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由服務(wù)處經(jīng)理直接安排，各部門(mén)主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)。3. 人員配備1）服務(wù)處各崗位員工的任職要求服務(wù)處經(jīng)理：l 大專以上學(xué)歷；l 持有物業(yè)管理行業(yè)崗位資格證書(shū)；l 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力；l 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)；l 外表端莊，思路敏捷；l 具有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧；l 具有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力。工程維修人員：l 具備相關(guān)操作證及上崗證；l 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)；l 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神。保潔綠化人員：l 通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn)；l 熟悉高檔住宅小區(qū)的保潔、綠化工作；l 外表形象較好，身體健康；l 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力。財(cái)務(wù)部l 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用的收取；l 負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)賬目的單獨(dú)立賬與存檔工作；l 負(fù)責(zé)年初物業(yè)管理費(fèi)用計(jì)劃的測(cè)算，與財(cái)務(wù)指標(biāo)控制；l 負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)賬目公示的編制；l 負(fù)責(zé)各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；l 完成服務(wù)處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。安全管理部主管l 在服務(wù)處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)；l 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值安保員的崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班安保記錄進(jìn)行審查；l 負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)；l 負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品