【正文】 )年均利潤額：(5)投資利潤率：％(6)財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)：％(7)財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)： ic=20％(8)投資回收期(稅后)：(含建設(shè)期)(9)盈虧平衡點：％(滿負(fù)荷年)二、市場預(yù)測(一)農(nóng)產(chǎn)品物流市場概述物流是指為了滿足用戶需求，實現(xiàn)商品物質(zhì)實體及相關(guān)信息從生產(chǎn)者到消費者之間的物理性經(jīng)濟(jì)活動。商品物流不等于產(chǎn)品流通。從去年開始，淮北市提出了物流體系建設(shè)規(guī)劃，并作了初步探索。從大的宏觀背景分析，物流作為一大新興產(chǎn)業(yè)正在全球迅速興起，我國北京、上海、深圳、青島、濟(jì)南、徐州等地都在結(jié)合自身的特點，規(guī)劃發(fā)展具有本地特色的物流業(yè)，并積極籌建本區(qū)域的物流中心(或物流基地)。”中央1號文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》明確指出要“發(fā)揮市場機(jī)制的作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通?！栋不帐￡P(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》提出加快發(fā)展物流配送服務(wù)業(yè)。隨著形勢的發(fā)展和時代的進(jìn)步，物流體系建設(shè)不僅重要，而且相當(dāng)緊迫。濉溪縣作為淮北市唯一市轄縣，隨著淮北和濉溪同城化建設(shè)進(jìn)程的加快，濉溪縣物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將作為淮北市物流體系建設(shè)的主要組成部分，在市、縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步中發(fā)揮重要作用。流通作為產(chǎn)業(yè)鏈條的一個重要環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)商品價值的重要手段。以市場為導(dǎo)向、 以現(xiàn)代技術(shù)手段為基礎(chǔ)、以服務(wù)區(qū)域商品流通為目的的現(xiàn)代物流體系，不僅能為經(jīng)營主體提供真實、準(zhǔn)確、有效的信息，減少市場運(yùn)營過程中的不確定性因素和風(fēng)險，還將大大減低其運(yùn)營成本和風(fēng)險，使商品在流通過程中實現(xiàn)增值。商品物流體系是產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營賴以發(fā)展的導(dǎo)向和載體。通過商品物流體系建設(shè)，將商品生產(chǎn)、經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)、各個主體有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起，容易結(jié)成生產(chǎn)、加工、銷售的有機(jī)結(jié)合和相互促進(jìn)的利益共同體，實現(xiàn)共同發(fā)展。所以要在物流、信息流配合的條件下建立物流中心。建立物流配送中心能夠充分滿足輻射區(qū)域及市場消費的需求。(1)首先在都市圈內(nèi)，由于城市中心商業(yè)網(wǎng)點集中，是物流中心的主要配貨對象。(2)靠近交通主干道出入口，公路運(yùn)輸是物流中心供配貨的主要貨運(yùn)方式，靠近交通便捷的干道、出入口便成為物流中心布局的主要考慮因素之一。(4)必須要有數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動力條件，現(xiàn)代化物流的運(yùn)作雖然需要機(jī)械化設(shè)備，但擁有一定數(shù)量和素質(zhì)的勞動力也是影響物流中心區(qū)位選擇的重要因素。鐵路南北大動脈九京鐵路、京滬鐵路，東西方向大動脈壟海鐵路動脈。同時可以減輕大型物流中心在城市中心區(qū)分布所帶來的種種不利影響。②協(xié)調(diào)性原則物流中心的選址應(yīng)將區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)作為一個大系統(tǒng)來考慮，使物流中心的固定設(shè)施與活動設(shè)備之間，專用設(shè)備與公用設(shè)備之間，在地域分布、物流作業(yè)能力、技術(shù)水平、信息交換等方面互相協(xié)調(diào)。物流中心的選址定在近郊、遠(yuǎn)郊、市區(qū)、其未來的物流活動，輔助設(shè)施的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)費用，以及運(yùn)費等物流費用是不同的。④戰(zhàn)略性原則物流中心的選址，應(yīng)有戰(zhàn)略眼光。局部要服從全局，目前利益要服從長遠(yuǎn)利益，既要考慮目前的實際需要，又要考慮未來發(fā)展的可能。同時又符合濉溪縣土地利用規(guī)劃。座落在濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園內(nèi)，10公里半徑內(nèi)還有濉溪鎮(zhèn)、百善鎮(zhèn)、劉橋鎮(zhèn)4個工業(yè)集中區(qū)和淮北市相山區(qū)工業(yè)園區(qū)，同時距淮北市中心區(qū)不遠(yuǎn)，易于實施集貨和配送、倉儲。而且由于地域區(qū)位條件優(yōu)勢明顯，將更有利于倉儲、集貨、配送業(yè)務(wù)的實施。場址土地權(quán)屬類別及占地面積擬建場址土地屬國有儲備建設(shè)用地。(三)場址建設(shè)條件自然條件(1)濉溪縣自然地理狀況濉溪縣位于安徽省北部，地處淮北平原，東近連云港，西連商丘、開封，南接宿州、蚌埠，北臨徐州，地處淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置。 (3)交通條件濉溪縣交通方便，鐵路運(yùn)輸有符夾線、青阜線東連京滬，北銜隴海，西接京九。水運(yùn)方面，內(nèi)河航運(yùn)經(jīng)大運(yùn)河、淮河直貫長江。社會經(jīng)濟(jì)條件(1)良好的發(fā)展環(huán)境縣委、縣政府始終堅持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)增強(qiáng)城市整體功能的同時，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全區(qū)上下持久、深入地開展創(chuàng)建最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動，掀起了一場新的“環(huán)境革命”，一是強(qiáng)化效率意識，改革審批制度；充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，減少審批事項，規(guī)范審批程序，簡化審批手程序，引入市場機(jī)制，實行“陽光操作”。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實行零收費；辦事效率更高，實行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實現(xiàn)外商對環(huán)境零投訴。(2)雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長期以來，濉溪縣在堅持做大做強(qiáng)煤炭產(chǎn)業(yè)的同時，不斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局?；幢钡V業(yè)集團(tuán)和皖北煤電集團(tuán)兩大礦業(yè)集團(tuán)公司和地方生產(chǎn)礦井35對，在建現(xiàn)代化大型礦井2對。全縣耕地面積180萬畝，糧食總產(chǎn)90萬噸。全縣共有私營企業(yè)874戶。三是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。(3)較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來，濉溪縣始終堅持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。二是公益配套設(shè)施建設(shè)日臻完善。三是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)，有線、無線通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋城鄉(xiāng)。二期21平方公里正在建設(shè)之中，現(xiàn)已入駐企業(yè)230家，其中建成投產(chǎn)147家，同比增長39%，同比增長40%，同比增長149%。2008年開發(fā)區(qū)進(jìn)出口總額4310萬美元，主要出口到俄羅斯、歐美及中西亞地區(qū)。開發(fā)區(qū)自來水供水水源已聯(lián)入城市供水總干網(wǎng)，區(qū)內(nèi)日供水能力達(dá)2．2萬立方米。濉溪縣燃?xì)饪偣镜娜細(xì)夤芫W(wǎng)也沿區(qū)內(nèi)主、干支道路鋪設(shè)完好，達(dá)到供氣狀態(tài)，煤氣轉(zhuǎn)換天然氣工程已經(jīng)全面完工。施工條件施工場地平整開闊，直接并入省道S202線，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌錾先菀踪彽?。四、項目建設(shè)方案(一)設(shè)計理念項目定位目標(biāo)是以濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的物料平衡為原則，實現(xiàn)原材料調(diào)入，產(chǎn)成品運(yùn)出、年運(yùn)輸量40萬噸，項目逐步發(fā)展壯大，發(fā)展成為現(xiàn)代化的省級大型物流配送中心。為物流供需雙方提供包括運(yùn)輸、倉儲、裝卸、包裝、加工、配送、信息服務(wù)等各個環(huán)節(jié)“一站式”服務(wù)。規(guī)模適宜、規(guī)劃合理、設(shè)計實用。項目建設(shè)目的(1)為降低物流運(yùn)營成本作出示范，加強(qiáng)社會化運(yùn)輸體系建設(shè)，通過網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化降低設(shè)備空駛率和倉儲空置率，采用機(jī)械化作業(yè)降低物流運(yùn)營費用，降低成本。(2)提高物流服務(wù)水平促進(jìn)淮北物流產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平的提高，滿足生產(chǎn)者與消費者對物流供應(yīng)服務(wù)的需求。通過采用先進(jìn)的信息技術(shù)、物流技術(shù)和廣泛的增殖服務(wù)，以提高作業(yè)速度，降低運(yùn)營成本，及時溝通信息，減少貨物損耗，滿足需求波動。提高物流產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平。預(yù)計年交易額可達(dá)2—4億元，直接和間接拉動就業(yè)5000人。利用現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備及信息高效運(yùn)轉(zhuǎn)靈活的作業(yè)，縮短訂、發(fā)貨周期，提高商品周轉(zhuǎn)率，降低費用及損耗，提高服務(wù)質(zhì)量，獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。物流中心的功能不局限于配送。是采購、進(jìn)貨、儲存、流通加工、裝卸搬運(yùn)、訂單處理、分揀配貨、發(fā)貨配送等功能的巧妙組合。物流中心首先該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需要的運(yùn)輸方式，然后組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的商品運(yùn)抵目的地，除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運(yùn)輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都由物流中心負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存損耗和成本。(3)裝卸搬運(yùn)功能這是為了加快商品在物流中心的流通速度必須具備的功能，物流中心應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送、碼垛等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝運(yùn)搬卸作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。(5)流通加工功能主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，物流中心常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長期合作。(6)物流信息處理功能由于物流中心離不開計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，因此將在各 個物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進(jìn)行實時采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細(xì)信息及咨詢信息，這對現(xiàn)代化物流中心是相當(dāng)重要的。物流中心的結(jié)算不僅僅是物流費用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流中心還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。用出貨信息來預(yù)測未來一段時間內(nèi)的商品進(jìn)出庫量，進(jìn)而預(yù)測市場對產(chǎn)品的需求。(2)建筑面積：，其中：①商品展示交易堆場大棚： 10000m2②倉儲加工包裝中心：7000m2③綜合辦公樓：8000m2(包括辦公室、科技信息咨詢服務(wù)中心、交割中心、電子結(jié)算中心、電子商務(wù)中心、)④其他建筑(員工生活設(shè)施和供電供水): 1000m2(3)停車場：2000m2(4)道路、廣場：1000m2(5)圍墻、大門： 265m(含大門l座)(6)綠化、美化：15000m2建筑物結(jié)構(gòu)性能指標(biāo)(1)建筑物地面荷載強(qiáng)度①單層建筑：—／m2②多層建筑：一層：—／m2二層：～／m2三層以上：—／m2 (2)建筑物高度根據(jù)堆貨高度或貨架高度及托盤貨物高度決定。通道寬度一般為：①人行道：②手推車道：1米③叉車道(直角裝載時)：a、重型平衡叉車：b、伸長貨叉型叉車：(4)結(jié)構(gòu)方案①展示交易大棚：輕綱結(jié)構(gòu)，保溫彩鋼墻體，彩鋼波紋瓦屋頂，塑鋼門窗，水磨石地面②倉儲加工包裝中