【正文】 ——入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家”等等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；——指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“物業(yè)管理辦公室”字樣；——入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。（3）辦理入住手續(xù)流程圖 業(yè)主備齊入住資料 到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)簽署《業(yè)主公約》及《消防安全責(zé)任書(shū)》 不合格發(fā) 放 資 料發(fā) 放 鑰 匙（4），應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份；c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份；e)委托他人辦理的，須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書(shū)。B．檢查無(wú)誤后，管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。D．交納入住費(fèi)用：小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用，收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。E．驗(yàn)房收樓：a）小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)；b）房屋驗(yàn)收合格的，管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)；c）驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的，管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決，并將整改結(jié)果通知管理公司；——發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的，小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間；——整改完畢后，由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收；二次驗(yàn)收不合格的，由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜，并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。發(fā)放鑰匙：a）業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的，小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；b）業(yè)主收樓有問(wèn)題，小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)留下一把大門(mén)鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用；c）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。H．資料發(fā)放：小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名：a）《住戶(hù)手冊(cè)》；b）《服務(wù)指南》；c）簽署后的《業(yè)主公約》；d）簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》；e）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；f）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》； （6）開(kāi)通水電A．小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。（1）業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見(jiàn)《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。 裝修管理（1）裝修的申請(qǐng)與審批A．申請(qǐng)：住戶(hù)需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)（租戶(hù)必須持業(yè)主授權(quán)委托書(shū)）；a）申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙，室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū)；b）如果住戶(hù)自請(qǐng)施工隊(duì)，尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶(hù)申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外）；c）裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的審批文件。對(duì)住戶(hù)未完全承諾的，小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶(hù)解釋?zhuān)钡阶?hù)完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶(hù)和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。c）在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)；d）審核同意的，報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批，管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)；e）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶(hù)，對(duì)需要住戶(hù)修改設(shè)計(jì)的，應(yīng)告之住戶(hù)修改。B．將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。D．要求住戶(hù)簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》，并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。d)小區(qū)管理員在住戶(hù)和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶(hù)水電，并告訴住戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修。B．機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。（4）裝修施工的竣工驗(yàn)收A．裝修施工結(jié)束后，由住戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。裝修如無(wú)違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況。D．秩序維護(hù)人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊(duì)每證50元罰款。F．裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶(hù)及施工隊(duì)的裝修押金。B．亂拉電線、超負(fù)荷用電。D．空調(diào)機(jī)不按位置安裝。F.G．隨意封陽(yáng)臺(tái)，裝防盜門(mén)、網(wǎng)（高層建筑）。I．在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。K．改動(dòng)上下水、電線（開(kāi)關(guān)盒）。M．擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。O．堵塞地漏和排水管道。Q．擅自改變門(mén)的開(kāi)啟方向，使用消防禁用品。S．鋪裝過(guò)重的地板材料。U．隨意向窗外拋扔物品。W．沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。Y．破壞公共綠籬、綠地。夜間隨意在住戶(hù)家中留宿。AB．隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。AD．隨意改裝智能化系統(tǒng)。B.（四）實(shí)際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1．服務(wù)內(nèi)容：綜合服務(wù)管理服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。2人員要求（1）分公司經(jīng)理有中級(jí)以上職稱(chēng)或大專(zhuān)以上學(xué)歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書(shū)，持證上崗。4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6 管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計(jì)劃，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。（2）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。11滿(mǎn)意度調(diào)查每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶(hù)的75%，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。13維修資金對(duì)屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定期接受培訓(xùn)。訓(xùn)練有素，掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。4服裝儀容上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時(shí)精神飽滿(mǎn)，姿態(tài)良好。門(mén)崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時(shí)雙人執(zhí)勤，次出入口24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人值勤，510月立崗時(shí)間不少于8小時(shí)，并有詳細(xì)交接班記錄。8車(chē)輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。公共區(qū)域保潔服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)公共區(qū)域樓外公共區(qū)域1生活垃圾收集（1）高層按層，多層按單元設(shè)置垃圾桶，每天早晚定時(shí)清運(yùn)2次。（3）設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，生活垃圾日產(chǎn)日清。單元門(mén)廳每天清掃2次，每周拖洗3次。（3）大堂、門(mén)廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。3樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開(kāi)關(guān)每周擦1次，保持干凈。5天花板、公共燈具每月除塵1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。如有地毯，每天吸塵1次。 （3）轎箱頂部每月清潔1次。8道路地面（1）每天清掃保潔1次。9屋面每年10月對(duì)屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃，冰溜子及時(shí)清除。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運(yùn)2次，每周擦洗1次；垃圾無(wú)漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。13庭院燈門(mén)前燈每月擦1次。16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，對(duì)不聽(tīng)勸告者報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。 2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。4灌、排水保持有效供水，基本無(wú)積水。6病蟲(chóng)害防治發(fā)生病蟲(chóng)害時(shí)及時(shí)滅治，控制大面積病蟲(chóng)害發(fā)生。 8修剪灌木修剪每年2次以上；蘺、球修剪每年不少于3次，做到表面圓整，基本無(wú)脫節(jié)；喬木每年修剪1次以上。10施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件每年適時(shí)施肥1次。花壇花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)15%。14病蟲(chóng)害防治適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作。2門(mén)窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗，保持玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常。4屋面每季度1次對(duì)屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通，保持室內(nèi)公共排水管道暢通。5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵圍欄表面無(wú)明顯銹蝕，保持完好。7休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施每周1次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用。共用設(shè)施設(shè)備1公共照明系 統(tǒng)（1）樓道燈、庭院燈完好。（3）變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。2消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度檢查1次，每年保養(yǎng)1次。（3）滅火器每半年檢查1次，滅火器每年更換1次。（5）配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的，每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。3安全防范系 統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)配置完善（有可視對(duì)講、周界防越報(bào)警、電子巡更、住戶(hù)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門(mén)鎖智能卡等設(shè)備三項(xiàng)以上）。4排水系統(tǒng)（1）每月巡查1次排污泵，每半年保養(yǎng)1次。（3）排水管線每半年檢查1次。5二次加壓供水（1）總體供水設(shè)施每季度檢查1次。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每半年保養(yǎng)1次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)1次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測(cè)壓并做好記錄。電梯服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)電梯（1）建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。（3）與專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志。（5）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。（7）根據(jù)實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人。（9）遇電梯發(fā)生一般故障的，專(zhuān)業(yè)維修人員2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理。7）有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)安裝普通燈具5元安裝普通燈具并移位1015元（明裝、不恢復(fù)墻面）35元（暗裝）3．5元/小時(shí)х風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)39х技術(shù)含量2х易難程度2х電施工裝修封包拆除х2 注：不負(fù)責(zé)裝修安裝高級(jí)燈具、移位（暗裝）50元、100元更換、維修漏電風(fēng)險(xiǎn)護(hù)開(kāi)關(guān)5元查修普通插座、開(kāi)關(guān)5元10元更換普通插座開(kāi)關(guān)3元5元檢查維修斷路、短路、漏電且?guī)щ姴樾藿踊?、拆除裝修30元150元維修PV分支6元PV線敷設(shè)1元/米（明）2元/米（暗）PV 調(diào)頻5元維修灶具625元2上水更換水嘴2元（明裝）5元10元（暗）更換雙砂豪華水閥15元更換洗臉池、洗菜池10元20元更換、維修水表10元