【正文】 三、業(yè)主應(yīng)于每年到物業(yè)管理公司交納管理服務(wù)費用，或于每月8日前將錢存于指定的物業(yè)管理公司將采取必要的措施翠交。平方米；每年自繳或銀行代收水費按政府相關(guān)規(guī)定收取每月自繳或銀行代收電費按政府相關(guān)規(guī)定收取每月自繳或銀行代收煤氣費按政府相關(guān)規(guī)定收取煤氣公司通知煤氣公司指定銀行代收停車費每月自繳注：以上收費標(biāo)準(zhǔn)如有改動，物業(yè)公司及有關(guān)單位會及時通知住戶?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ??！?fù)責(zé)實施垃圾回收保潔?！?fù)責(zé)進(jìn)行清潔衛(wèi)生的自查?！?fù)責(zé)進(jìn)行地面清潔?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ?。——負(fù)責(zé)外墻清潔高空作業(yè)的工作計劃制定、組織監(jiān)督、檢查外墻清洗和安全管理?！?fù)責(zé)垃圾回收工作的組織、檢查和監(jiān)控。——負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度計劃負(fù)責(zé)組織實施歸口的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)喬灌木、時花、盆景、草坪養(yǎng)護(hù)。——負(fù)責(zé)寄養(yǎng)花木的具體操作?！?fù)責(zé)各類綠化機(jī)具操作及保養(yǎng)維修?！?fù)責(zé)組織安排綠化機(jī)具的維修保養(yǎng)工作?！?fù)責(zé)綠化環(huán)境布置的組織實施與質(zhì)量監(jiān)控?！?fù)責(zé)花木出租、出售收費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定\組織實施工作.——負(fù)責(zé)花木基地建設(shè)方案的制定、組織實施與跟進(jìn)?！?fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施?！唧w負(fù)責(zé)公共設(shè)施住房家庭的安裝、維修?！?fù)責(zé)實施各道閘的保養(yǎng)?！?fù)責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施操作、運行管理、維修保養(yǎng)。機(jī)電維修工職責(zé)：——負(fù)責(zé)報修，內(nèi)容的確認(rèn)及維修?！?fù)責(zé)進(jìn)行機(jī)電維修工和班組長的周檢?！?fù)責(zé)檢查電梯運行管理工作的實施情況。——負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ??！?fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的施工人員管理的組織實施?！?fù)責(zé)警用器械的申購、發(fā)放、送檢、保養(yǎng)。——負(fù)責(zé)防火管理工作監(jiān)督、檢查，組織實施。——完成上級安排的其他工作?！?fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用、停電、停水的情況?！?fù)責(zé)收集稿件及組織每期刊物的編印、投遞。——負(fù)責(zé)實施回訪。——負(fù)責(zé)辦理入往手續(xù)?！?fù)責(zé)管理處辦公區(qū)日常管理?！唧w負(fù)責(zé)宣傳刊物的審稿、編輯、印刷、發(fā)行等事務(wù)?！?fù)責(zé)住戶一般違章事件的處理?！?fù)責(zé)向求助戶提供服務(wù)工作的組織實施?！?fù)責(zé)進(jìn)行管理員的日檢、周檢。——負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施歸口的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)員工工作證的管理?！?fù)責(zé)員工工資的日常管理?！?fù)責(zé)《從事月報》的編制工作。——負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作?！?fù)責(zé)庫存物品申購計劃的制訂?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ??！?fù)責(zé)進(jìn)行備用金借支、沖減?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ鳌！?fù)責(zé)會計報表的編制?！?fù)責(zé)財務(wù)狀況的內(nèi)部審計?！?fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施本部門組織的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批?！?fù)責(zé)員工工資與福利管理制度的審批。——負(fù)責(zé)員工入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪、離職手續(xù)的審批?！?fù)責(zé)員工記大過與記大功行政獎罰決定的審批?！?fù)責(zé)處理業(yè)主重大投訴?！?fù)責(zé)“競爭上崗”策劃及組織工作?！?fù)責(zé)合同的簽署及重要合同的評審。費用項目子項目數(shù)量單價費用小計辦公設(shè)備電腦4400016000打印機(jī)210002000電話機(jī)4150600傳真機(jī)110001000復(fù)印機(jī)180008000對講機(jī)106006000辦公桌椅經(jīng)理35001500管理員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理310003000部門65003000面包車15000050000沙發(fā)、茶幾3400012000保險柜210002000物業(yè)管理軟件11000010000其他150005000管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)120002000沖擊鉆110001000電錘130003000宣傳櫥窗4400016000三輪車45002000高壓水槍210002000打蠟機(jī)130003000洗塵器210001000剪草機(jī)230006000割灌機(jī)230006000吸塵車11500015000固定資產(chǎn)小計182100低值易耗品清潔工具1批5000綠化工具1批5000維修工具1批10000保安工具1批1000飲水機(jī)1批300辦公文具1批2000其他1批1000設(shè)施設(shè)備費用合計206400管理用房開發(fā)商提供員工寢室開發(fā)商提供開辦費五、管理人員配備及工作職責(zé)公司在泰富長安城物業(yè)管理項目中，依據(jù)管理現(xiàn)場需要，以及公司物業(yè)管理品級和模式需要，合理的配備人員，建立了適合小區(qū)綜合物業(yè)管理需要的組織機(jī)構(gòu)。（9）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理。（5）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況。電梯服務(wù)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)電梯（1）建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每半年保養(yǎng)1次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗1次，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（3）排水管線每半年檢查1次。3安全防范系 統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)配置完善（有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設(shè)備三項以上）。（3）滅火器每半年檢查1次，滅火器每年更換1次。（3）變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。7休閑、娛樂、健身設(shè)施每周1次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用。4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通，保持室內(nèi)公共排水管道暢通。14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治，控制大面積病蟲害發(fā)生。 2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。13庭院燈門前燈每月擦1次。9屋面每年10月對屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃，冰溜子及時清除。 （3）轎箱頂部每月清潔1次。5天花板、公共燈具每月除塵1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。（3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。（3）設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運站，生活垃圾日產(chǎn)日清。監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施，對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤，次出入口24小時設(shè)專人值勤，510月立崗時間不少于8小時，并有詳細(xì)交接班記錄。訓(xùn)練有素，掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。6 管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。（四）實際運行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1．服務(wù)內(nèi)容：綜合服務(wù)管理服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。AD．隨意改裝智能化系統(tǒng)。夜間隨意在住戶家中留宿。W．沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。S．鋪裝過重的地板材料。O．堵塞地漏和排水管道。K．改動上下水、電線（開關(guān)盒）。G．隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng)（高層建筑）。D．空調(diào)機(jī)不按位置安裝。F．裝修驗收合格并使用一個月后，小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗，復(fù)驗無問題，由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復(fù)驗合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況。B．機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。D．要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》，并將之附在《裝修申請表》后。c）在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見；d）審核同意的，報管理公司主管經(jīng)理審批，管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見；e）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設(shè)計的，應(yīng)告之住戶修改。對住戶未完全承諾的，小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋，直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。（1）業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。發(fā)放鑰匙：a）業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的，小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；b）業(yè)主收樓有問題，小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用；c）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。D．交納入住費用：小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費公司交納入住費用，收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份；c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份；e)委托他人辦理的，須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。簽署《業(yè)主公約》及《消防安全責(zé)任書》 不合格發(fā) 放 資 料發(fā) 放 鑰 匙（4）a) 區(qū)內(nèi)環(huán)境：——入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家”等等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；——指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“物業(yè)管理辦公室”字樣；——入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時間。根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》；b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等；c)印刷以下各類入住表格：——《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》；——《裝修申請表》；——《住宅使用說明書》（開發(fā)商提供）；——《住宅質(zhì)量保證書》（開發(fā)商提供）；——《鑰匙領(lǐng)用登記表》；——《入住驗房表》；——《業(yè)主家庭情況登記表》。小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；b) 配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用；c)房屋無重大質(zhì)量問題；b)——保修完工后，建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。問題的處理程序——在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。簽定物業(yè)管理服務(wù)合同按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同，同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款，在接管驗收前完成相關(guān)法律手續(xù)。及時提出并落實整改方案，配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議，保證業(yè)主的購房權(quán)益，為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。對服務(wù)方面的建議包括：從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半