【正文】 作內(nèi)容概述：第一節(jié) 初步診斷期服務(wù)期限：**別墅投資分析和概念設(shè)計(jì)階段服務(wù)方式：顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃草案、可行性研究報(bào)告、概念設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)等的研究、分析和對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、配套分析、客戶(hù)群體分析、成本分析、概念設(shè)計(jì)等作出物業(yè)管理初步診斷。 據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、檔次定位，制訂物業(yè)管理宣傳策劃方案，提煉賣(mài)點(diǎn)； 物業(yè)管理企業(yè)VI設(shè)計(jì)，包括各種標(biāo)識(shí)、人員服裝等； 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及**物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)管理公司的組建模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出初步建議； 管理企業(yè)的各類(lèi)員工的任職條件和素質(zhì)要求提出初步建議； 物業(yè)管理成本、收益的初步測(cè)算； 對(duì)物業(yè)管理公司各級(jí)各類(lèi)員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出初步意見(jiàn)； 檢驗(yàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的物業(yè)管理元素是否適度； 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解區(qū)域居民、流動(dòng)消費(fèi)等數(shù)字進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式從物業(yè)管理角度是否科學(xué)合理；社區(qū)規(guī)劃的細(xì)節(jié)是否充分考慮用戶(hù)需求和管理便利；1道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合安全、消防、便利等的要求；1景觀設(shè)計(jì)中的人性化和成本因素；1建筑設(shè)計(jì)中是否考慮今后物業(yè)管理及成本的因素；1戶(hù)型設(shè)計(jì)中的人性化細(xì)節(jié)；1配套設(shè)施的功能規(guī)劃是否考慮周到、適當(dāng)；1營(yíng)銷(xiāo)策略的物業(yè)管理診斷與分析；1其他項(xiàng)目基礎(chǔ)資料中包含內(nèi)容的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)初步建議及整改方案。建筑設(shè)計(jì)（如地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面），是否滿(mǎn)足物業(yè)管理需求；門(mén)窗、樓梯、走廊等的設(shè)計(jì)是否充分考慮業(yè)主的心理及和生活需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿(mǎn)足要求；管理用房的位置、大小、分配、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局等的專(zhuān)業(yè)建議；室外空調(diào)機(jī)位置、尺寸的確定，冷凝水的排放處理問(wèn)題；垃圾房的建造位置、空間、價(jià)格等的專(zhuān)業(yè)建議；在不增加投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置環(huán)保設(shè)施（如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分尖垃圾箱等）提出專(zhuān)業(yè)建議； 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、布局、產(chǎn)品、材質(zhì)等方面的專(zhuān)業(yè)建議； 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提出糾正及修改建議； 根據(jù)氣候特點(diǎn)、業(yè)主群體的特點(diǎn)及業(yè)主居家生活的要求，審查園林和植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植被，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)；1 根據(jù)建筑材料的選用情況，提供清潔標(biāo)準(zhǔn)和程序的初步建議；1 對(duì)建筑外墻的選材、設(shè)計(jì)和清洗保養(yǎng)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；1 對(duì)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、裝修、格局、器材選配等進(jìn)一步提出細(xì)致的專(zhuān)業(yè)建議；1 公共部分裝修材料選用的專(zhuān)業(yè)建議；1 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ鹊奈恢谩⒁?guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；1 從業(yè)主居家生活私密性、重點(diǎn)部位、成本等角度，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)安保消防的布局、崗位設(shè)置、防護(hù)設(shè)施、產(chǎn)品選擇等；1 其他在材料設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等方面與物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)建議及方案。 考察整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工； 通過(guò)深入細(xì)致的研究工程圖紙，從物業(yè)管理角度完善其細(xì)節(jié)； 智能化工程的合理化建議及階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 空調(diào)設(shè)備的安裝、選型咨詢(xún)； 其他大型機(jī)電設(shè)備的選型、訂貨、安裝等的專(zhuān)業(yè)建議； 協(xié)助材料供應(yīng)商的招標(biāo)、選擇、產(chǎn)品質(zhì)量控制等； 參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試工作，為今后管理打下良好基礎(chǔ)； 供應(yīng)商檔案建立； 機(jī)電設(shè)備檔案建立；1 工程施工檔案建立；1 其他與施工相關(guān)的物業(yè)管理工作。 合作期限：自**別墅一期物業(yè)入伙之日前三個(gè)月起計(jì)，共12個(gè)月。216。 前期籌備第一節(jié) 物業(yè)公司組建期服務(wù)期限：**別墅一期后期服務(wù)竣工驗(yàn)收階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員短期駐場(chǎng)在項(xiàng)目的總體工程臨近尾聲時(shí)，面臨的首要工作就是竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理企業(yè)的正式組建和物業(yè)的接管驗(yàn)收，這一階段發(fā)展商、施工方與物業(yè)管理的銜接顯得尤其重要。第二節(jié) 入伙籌備服務(wù)期限：**別墅一期項(xiàng)目后期服務(wù)入伙配合階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員駐場(chǎng)物業(yè)入伙前，應(yīng)從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)、資料準(zhǔn)備、服務(wù)流程等方面做相應(yīng)的籌備工作。178。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。 成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。 組織發(fā)展商有關(guān)部門(mén)在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。1 與入伙相關(guān)的其他工作。 裝修搬遷期第四節(jié) 裝修搬遷服務(wù)期限：**別墅一期項(xiàng)目后期服務(wù)裝修配合階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員駐場(chǎng)此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：（1）、面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等；（2）業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。178。 通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 建立嚴(yán)格的安全管理制度，包括出入監(jiān)督、保安巡查、緊急情況處理等。 進(jìn)一步建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益； 進(jìn)一步完善機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。 考評(píng)和持續(xù)改進(jìn)體系的建立，如各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門(mén)職責(zé)及其執(zhí)行情況的考評(píng)和改進(jìn)； 按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各專(zhuān)業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施，建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行； 根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專(zhuān)業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案；1 在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí)，提供物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案，并提供物業(yè)管理各專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)指導(dǎo)：如各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢(xún)、指導(dǎo)；物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢(xún)、指導(dǎo)；物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的咨詢(xún)、指導(dǎo)；在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢(xún)和指導(dǎo)；提供園藝綠化方面的咨詢(xún)、指導(dǎo)等。1 開(kāi)展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。1 定期開(kāi)展本物業(yè)客戶(hù)服務(wù)需求調(diào)查及客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，建立客戶(hù)信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。1 根據(jù)本物業(yè)管理實(shí)際情況及時(shí)修訂客戶(hù)服務(wù)流程，設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，并結(jié)合業(yè)主的層次、需求提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段216。216。 檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定； 如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保**物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定； 顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專(zhuān)業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，給出書(shū)面整改意見(jiàn)及建議； 解決遺留的疑難問(wèn)題，協(xié)助整理各專(zhuān)業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行； 提出物業(yè)管理企業(yè)的遠(yuǎn)期發(fā)展參考規(guī)劃，使雙方的合作上升到戰(zhàn)略高度； 其他根據(jù)管理商的需要提供的物管各專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)服務(wù)。（一）管理定位：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理的原則。將**別墅管理成為**市具有代表性的高水平的文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適的新型物業(yè)。“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿(mǎn)意”是**物業(yè)不變的承諾，“為業(yè)主和使用人提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是**物業(yè)永恒的追求。（三）效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。二、管理服務(wù)承諾**物業(yè)憑借長(zhǎng)期物業(yè)管理模式輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：178。178。178。178。第六章 **別墅一期項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)設(shè)想**物業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，多依照“物業(yè)管