【正文】 ........................................67《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二次復(fù)習(xí)題 .........................................................................................................68《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第三次復(fù)習(xí)題 .........................................................................................................703 / 76第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述一、概念 存在理由：房地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值的要求 物業(yè)管理內(nèi)涵：為滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 管理對(duì)象：1）寫(xiě)字樓：依據(jù)地理交通+建筑物狀況+ 收益能力分甲乙丙三類(lèi)，具體判斷標(biāo)準(zhǔn)包括五大類(lèi)，十二個(gè)因素；2）零售商業(yè)物業(yè)：區(qū)域購(gòu)物中心（功能復(fù)合、管理一致、設(shè)施完整、范圍大） 、市級(jí)、地區(qū)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色店；單一業(yè)態(tài) 3）出租型別墅或公寓：院落規(guī)模、獨(dú)立性。5）酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施：商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的類(lèi)型4 / 76專(zhuān)業(yè)型：維護(hù)保養(yǎng)維修等專(zhuān)門(mén)操作層面——分包；管理型：策劃營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估核算等管理層面——總包；綜合型：策略性管理+現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)管理分類(lèi)物業(yè)管理：日常維護(hù)與維修、保安等；設(shè)施管理：保潔、專(zhuān)門(mén)設(shè)施的維護(hù)等；資產(chǎn)管理：監(jiān)督、指導(dǎo)、策劃各物業(yè)/設(shè)施管理公司的運(yùn)行；房地產(chǎn)投資組合：構(gòu)造投資組合，評(píng)價(jià)績(jī)效，及時(shí)更新與調(diào)整?，F(xiàn)金流管理：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本、地方性稅收。 形式1）直接投資開(kāi)發(fā)投資：從購(gòu)置土地到轉(zhuǎn)讓物業(yè)的完整過(guò)程，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為主；置業(yè)投資：購(gòu)置存量或增量房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)租或自用，以獲取持續(xù)收入流和消費(fèi)流為主。 房地產(chǎn)投資的特性位置固定、周期長(zhǎng)、適應(yīng)性、各異性、政策影響顯著、專(zhuān)業(yè)管理依賴程度高、相互影響性突出。二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)：可測(cè)度的損失發(fā)生的可能性，銀河系中是否存在人類(lèi)以外的生命體屬于不確定性的范疇；投擲一枚均勻硬幣可能出現(xiàn)的正反面結(jié)果及分布屬于概率的范疇。風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度：圣彼得堡悖論 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體體現(xiàn)投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項(xiàng)目的流動(dòng)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)1）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通脹（CPI、PPI ） 、市場(chǎng)供求、利率（折現(xiàn)率與融資成本） 、周期（經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期） 、變現(xiàn)（流動(dòng)性） 、政策、政治、或然損失風(fēng)險(xiǎn)（災(zāi)害） 。7 / 76三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 區(qū)位的含義狹義：某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置；廣義：在狹義的基礎(chǔ)上，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。8 / 76第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、投資分析的基本概念 現(xiàn)金流：現(xiàn)金流出（土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金）和現(xiàn)金流入（銷(xiāo)售收入、租金收入、利息收入、貸款本金收入） 。 置業(yè)投資購(gòu)置投資：用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，主要通過(guò)折舊的方式逐期回收；流動(dòng)資金：出租前墊付，出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料動(dòng)力、備品備件、支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金，生產(chǎn)周期結(jié)束退出生產(chǎn)與流通，當(dāng)期得以回收。8）準(zhǔn)備金：大修理基金，定期提存，用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金，多用于資本性支出，如房屋、設(shè)備、設(shè)施的大修、更新等。所得稅：（利潤(rùn)－可扣除項(xiàng)目）33％10）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 資金的時(shí)間價(jià)值：現(xiàn)在 利息與利率1）單利 ：利滾利，無(wú)理數(shù) e 的由來(lái)；2）名義利率 ：掌握計(jì)算方法，注意 p47 的 5 點(diǎn)總結(jié)。3）等額序列資金回收系數(shù)： ——現(xiàn)期支出所獲未來(lái)1)(1??nii定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。2）無(wú)形磨損11 / 76第一類(lèi)無(wú)形磨損：工藝改進(jìn)，降低生產(chǎn)成本；第二類(lèi)無(wú)形磨損：技術(shù)進(jìn)步，新型設(shè)備出現(xiàn)。 設(shè)備更新的特點(diǎn)1）設(shè)備壽命：自然壽命（取決于有形磨損） ，技術(shù)壽命（取決于無(wú)形磨損） ；經(jīng)濟(jì)壽命（運(yùn)營(yíng)成本最低或凈收益最高的年限） ；2）沉沒(méi)成本；3）費(fèi)用為主、一般假定收益相同；4）費(fèi)用年值法為主。*p55 圖示有誤。 設(shè)備更新對(duì)物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的影響12 / 76能否提升物業(yè)運(yùn)行質(zhì)量四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資回收與回報(bào) 1)(1)(1????????????nniPiiPA上式中， 和 分別表示投資人投入資本 后所獲得的投資i)(ni P回報(bào)和投資回收部分。*靜態(tài)略 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)——清償能力1）計(jì)息方法：一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性償付、氣球法；2）借款償還期（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售不計(jì)算該指標(biāo)）3）償債備付率：可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額4）資產(chǎn)負(fù)債率*實(shí)例見(jiàn) p637313 / 76第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征 收益性：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè)——依據(jù)本質(zhì)上是否能產(chǎn)生收益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標(biāo)準(zhǔn)。 價(jià)格特征：區(qū)位影響很大、權(quán)益價(jià)格、租賃和交換價(jià)格（兩者關(guān)系） 、個(gè)別因素影響明顯、形成時(shí)間長(zhǎng)?！饔^的、受個(gè)人影響的、因人而異的！2）市場(chǎng)價(jià)值：該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值——客觀、唯一、非個(gè)人的價(jià)值。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格1）成交價(jià)格：買(mǎi)賣(mài)雙方一致的價(jià)格——個(gè)別、具體、市場(chǎng)勢(shì)力。2）市場(chǎng)價(jià)格：一般、短期、平均水平的價(jià)格。 總價(jià)格 ：貨幣單位、面積單位 實(shí)際價(jià)格 ——p8182 例題 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 ——p83 例題期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)期凈收益折現(xiàn)－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 起價(jià)（虛） 、標(biāo)價(jià)（高） 、成交價(jià)（實(shí)） 、均價(jià)（均） 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)傳統(tǒng)式 、公開(kāi) 、最高價(jià) 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格（）房租構(gòu)成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險(xiǎn)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。 D 一般不能2 下列說(shuō)法正確的是（ ）A 原始價(jià)值是始終不變的。D 帳面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而不斷減少。B 假設(shè)前提不同，前者假設(shè)被估對(duì)象在特定投資方式下，而后者則假設(shè)在市場(chǎng)最優(yōu)使用用途下。D 前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所得稅。B 同一因素，對(duì)于同一宗物業(yè)價(jià)格的影響，站在不同角度，不同時(shí)點(diǎn)，得出的影響結(jié)論有時(shí)也不同。，是可以通過(guò)理論分析，精確推斷的。2）適用對(duì)象：具有交易性的物業(yè)（不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè)） ；3）步驟：Ⅰ搜集交易實(shí)例－物業(yè)、交易方、價(jià)格、付款方式、交易情況；Ⅱ選取可比實(shí)例－類(lèi)似、時(shí)間接近、交易類(lèi)型相符、價(jià)格可修整；Ⅲ對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理－統(tǒng)一付款方式、單價(jià)、貨幣、面積；Ⅳ求取比準(zhǔn)價(jià)格：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整。17 / 76P100101 樓層價(jià)格調(diào)整 成本法1）含義：物業(yè)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊2）使用對(duì)象：新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，特別適用于：既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。4）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本（購(gòu)買(mǎi)、拆遷、征地） 、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。物質(zhì)折舊（磨損老化） 、功能折舊（技術(shù)進(jìn)步） 、經(jīng)濟(jì)折舊（外在性和市場(chǎng)因素） 。 收益法1）權(quán)益資本化法、還原法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3）步驟：搜集相似資料－預(yù)測(cè)收益－求取報(bào)酬率或資本化率、收益18 / 76乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。P112113 例題 注意書(shū)本上五角星處。 B 3325 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括多個(gè)方面，下列說(shuō)法正確的是（ ） 。A. ???? B. ???? C ???? D. ????在成本估價(jià)法中，造成建筑物折舊的原因包括（ ） 。A 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 B 流動(dòng)性缺乏補(bǔ)償 19 / 76C 管理負(fù)債補(bǔ)償 D 投資帶來(lái)的優(yōu)惠第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)——課堂掌握 從事房地產(chǎn)交易（買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)）的場(chǎng)所、途徑和形式（有形或無(wú)形） 。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策。 供給——其他條件不變時(shí)，與價(jià)格成正比影響因素：開(kāi)發(fā)成本+、政策變化、預(yù)期。 市場(chǎng)細(xì)分1）按地域分：地區(qū)、城市、城市內(nèi)不同區(qū)域；2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場(chǎng)；3）按存量增量分：一（土地使用權(quán)出讓?zhuān)┒ㄍ恋剞D(zhuǎn)讓?zhuān)陆ㄉ唐贩孔馐郏┤ù媪糠康禺a(chǎn)交易）級(jí)；土地一二級(jí)、房屋一二級(jí)市場(chǎng)；4）交易形式：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)；5）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分：從營(yíng)銷(xiāo)角度設(shè)定營(yíng)銷(xiāo)層次。3）市場(chǎng)交易量指標(biāo)：銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、21 / 76預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格、租金。4）價(jià)格特征：區(qū)位影響大；長(zhǎng)期波動(dòng)向上；個(gè)別因素影響明顯。2）干預(yù)手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、租金和價(jià)格控制。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容——重要1）宏觀因素分析：國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性；物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。3）相關(guān)因素分析：居住物業(yè)（供求狀況、價(jià)格水平、滿意程度、對(duì)未來(lái)的希望） ；寫(xiě)字樓（交通、周邊環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)特征） ；零售物業(yè)（流動(dòng)人口和常住人口、購(gòu)買(mǎi)力水平、服務(wù)半徑、競(jìng)爭(zhēng)狀況） ；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。 計(jì)劃的用途1）指導(dǎo)物業(yè)管理具體行動(dòng)2）記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素3）加載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的過(guò)程4）幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)5）便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、23 / 76所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題6）測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。——重要 編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作1）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo) 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容1）建筑物管理計(jì)劃（維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、管理策略、檢查計(jì)劃、公共設(shè)施服務(wù)）2）租賃計(jì)劃（租金方案、出租策略）3）財(cái)務(wù)收支計(jì)劃（預(yù)算是經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，最受業(yè)主關(guān)心）4）運(yùn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃竣工房屋價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算，包括如下哪些內(nèi)容：（ ）24 / 76A 房屋本身的建筑價(jià)值 B 水、電、衛(wèi)等附屬工程建筑價(jià)值 E 電梯購(gòu)置費(fèi)用 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段很多，一般而言包括（ ）A 金融政策 B 住房政策 C 土地供應(yīng)政策 D 稅收政策 E 地價(jià)政策房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)不容于普通商品，如下論斷正確的是（ ）B 房地產(chǎn)需求決定房地產(chǎn)供給，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體競(jìng)爭(zhēng)不充分。*轉(zhuǎn)租是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)！ 特點(diǎn)1）使用權(quán)轉(zhuǎn)移，所有權(quán)不變；2）標(biāo)的物是作為特定物的房屋——不同于其他商品同類(lèi)可替代的屬性；3）經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系——要式合同、書(shū)面形式、登記備案4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止——帶租約的物業(yè)轉(zhuǎn)讓5）租賃雙方必須符合法律規(guī)定的責(zé)任人——單位租賃城市私房？ 物業(yè)租賃分類(lèi)1）按房屋所有權(quán)不同：公房 ；2）按租賃期限劃分：定期——明確起止日期自動(dòng)延期——周期性租賃，自動(dòng)順延每個(gè)周期，直到某方提出中止合約，一方死亡不能自動(dòng)失效意愿租賃——使用權(quán)期限不確定，可隨時(shí)中止，死亡即刻結(jié)束。凈租 0+出租單元內(nèi)部能源使用費(fèi)（水、電、煤） ＝凈租 1+物業(yè)管理費(fèi)用（保潔、保安） ＝凈租 2+各類(lèi)稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)，物業(yè)維護(hù)和修繕費(fèi)用等） ＝毛租 物業(yè)租賃管理模式1）包租轉(zhuǎn)租：物業(yè)管理企業(yè)包租后轉(zhuǎn)租或零星出租，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得管理費(fèi)用和批零差價(jià)（風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償） ；2）出租代理：物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃及管理，業(yè)主承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)獲得傭金和管理費(fèi)用；3）委托管理：業(yè)主負(fù)責(zé)租賃事務(wù)，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)僅收取管理費(fèi)用。 方案或策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算——租賃管理中租賃方案的核心3）定位目標(biāo)市場(chǎng)4）確定租金方案——租賃管理的核心28 / 765）明確吸引租戶的策略 租金確定與調(diào)整1）計(jì)算單位和所含內(nèi)容：每平米為基礎(chǔ)，毛租 ；2）基礎(chǔ)租金與附加租金3）租金的調(diào)整 租約談判與簽約管理、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)三、房屋租賃合同 概念：債權(quán)合同 法律特征1）雙務(wù)：權(quán)利 ，債權(quán)和債務(wù)，互為等價(jià)關(guān)系；2）有償：權(quán)利獲得與否及程度依據(jù)代價(jià)付出情況；3）諾成：諾即成，強(qiáng)調(diào)合同起始時(shí)間，區(qū)別于實(shí)踐合同；4）要式：區(qū)別于不要式合同，決定受法律保護(hù)與否