【正文】 在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。 （ 5） 為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié) 調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。 現(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護(hù)，未來維修和維護(hù)，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險管理 P14 1 常規(guī)工作內(nèi)容概述 1） 從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平 3） 盡量減少給使用者帶來 的不便④在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。 (3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 P16 1 日常維修 和維護(hù)的 開支來源 ，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 P17 未來維修 和維護(hù) ：（ 1） 對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè) 出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般的由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)（ 2） 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要 。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。 傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。 P18 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 房地產(chǎn)投資 是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。P20 投資 的主要 目的 ，是為了使其財富最大化。 P20 房地產(chǎn) 投資 的 形式 ： 直接投資 和 間接投資 。 間接投資 是指將 資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券 市場 的 行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 通常屬于 短期投資 ，它 形成 了房地產(chǎn)市場上的 增量供給 。 （ 2） 房地產(chǎn) 置業(yè)投資 是指面向 現(xiàn)有運(yùn)行中 的 房地產(chǎn) ，以 獲取 物業(yè) 所有權(quán) 或 使用權(quán)為目的 的 投資 。 （ 2） 投資于房地產(chǎn) 投資信托基金 （ REITS） ：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用 （ 3）購買住房 抵押支持證券 （ MBS） P21 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 房地產(chǎn)投資的特性（ 1）位置 固定性 或 不 可移動性 ， 是房地產(chǎn) 最重要 一個 特性 ； （ 2）壽命周期長 ， 房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命 和 自然壽命 （ 3）適應(yīng)性 （ 4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （ 5）政策影響性（ 6）專業(yè)管理依賴性（ 7）相互影響性 P22 （一） 房地產(chǎn) 投資之利 （ 1）相對 較高 的 收益 水平（ 2） 能夠 得到稅收 方面的好處（ 3）易于 獲得 金融機(jī)構(gòu)的 支持 （ 4）能抵消通貨膨脹 的影響 （ 5） 提高 投資者的 資信等級 P25 （二） 房地產(chǎn) 投資之弊 （ 1） 流動性差 （ 2）投資 數(shù)額巨大 （ 3）投資 回收期 較 長 （ 4） 需要專門 的 知識 和經(jīng)驗(yàn) P26 房地產(chǎn)投資 風(fēng)險的定義 ： 從房地產(chǎn) 投資 的 角度 來說同，風(fēng)險可以定義為未獲得 預(yù)期收益 可能性的 大小 ，完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算 實(shí)際 獲得的 收益 與 預(yù)期收益 之間的 差別 ，進(jìn)而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。 P27 房地產(chǎn) 投資 的 風(fēng)險 主要體現(xiàn)在 投入的資金的安全性 、 期望收益的可靠性 、 投資項目的流動性 和 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 四個方面。 P28 1 面臨的系統(tǒng)風(fēng)險有： 1）通貨膨脹風(fēng)險 2）市場供求風(fēng)險 3）周期風(fēng)險 4）變現(xiàn)風(fēng)險 5）利率風(fēng)險 6） 政策風(fēng)險 7）或然損失風(fēng)險 P28 1 （一） 通貨膨脹 風(fēng)險 又稱 購買力 風(fēng)險，是指投資完成后所 收回 的 資金與初始投入 的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通 貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。 （三） 變現(xiàn)風(fēng)險是指 急于商品兌換 為 現(xiàn)金 由于折價而 導(dǎo)致資金損失 的 風(fēng)險 。 （五） 政策風(fēng)險 是房地產(chǎn)投資中 危害最大 的一種 風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險：是指房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資中 區(qū)位選擇 的特殊 重要性 。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。 狹義 的區(qū)位是 指 某一具體 投資場地 在 城市中 的 地理位置 ，包括 宏觀位置 和 中觀、微觀位置 。 （ 3） 房地產(chǎn)投資者對 區(qū)位 的 把握 還須利用 發(fā) 展的 、 動態(tài)變化 的 眼光 。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。 (三 )零 售商業(yè)物業(yè) 取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。 (四 )工業(yè)物業(yè) 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足 夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 房地產(chǎn) 投資活動 可以 從實(shí)物形態(tài) 和 貨幣形態(tài)兩 個 方面 進(jìn)行 考察 。從 貨幣形態(tài) 上看，房地產(chǎn)置業(yè) 投資活動 表現(xiàn)為 投入 一定量的 資金 ，花費(fèi)一定量的 成本 ， 通過 房屋 出租 或 出售獲得 一定量的 貨幣收入 。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做 現(xiàn)金流入 。 經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì) 效果。 現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 P4042 （ 1） 潛在毛租金收入 ①物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。 （ 2） 空置和收租損失 ， 潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。 （ 4） 有效毛收入 ， 有效毛收入＝潛在 毛租金 收入 — 空置和收租 損失 +其他收入 （ 5） 運(yùn)營費(fèi)用 （ 6） 凈運(yùn)營 收益 ， 凈運(yùn)營 收益 ＝有效毛收入 — 運(yùn)營費(fèi)用 ； 凈運(yùn)營 收益 的 最大化 是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面 （ 7） 抵押貸款還本息 （ 8） 準(zhǔn)備金 ，專項維修資金屬業(yè)主所有 （ 9） 稅金 1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為 5%，營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 X 稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5％。 2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 3）企業(yè)所得稅 （ 10） 經(jīng)營現(xiàn)金 流 從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益 抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流 準(zhǔn)備金 所得稅 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入－空置和收租損失十其他收入＝有效毛收入 有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 =凈運(yùn)營收益 凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息 =稅前現(xiàn)金流 稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅 =稅后現(xiàn)金流 資金的時間價值 ，（ 1） 在 不同 的 時間付出 或 得到 的 同樣數(shù)額 的 資金 在 價值上 是 不等 的。對于資金的 時間價值 可 分為 ： 1）隨著 時間 的 推移 ， 資金 的 價值 會 增加 。 2） 資金 一旦 用于投資 ，就 不能 用于 即期消費(fèi) 。 （ 2） 資金時間價值 的 大小 ， 取決于多 方面的 因素 。 （ 3） 由于 資金存在時間價值 ，就 無法直接比較 不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了流出 流入 0 1 2 3 4 5 長短表示資金的多少 方案評價和選擇科學(xué)性和可靠性。用 i 表示利率 ，表達(dá)式為（ 45 頁） i=pI1 100% （ 1） 單利計息：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就 是以單利計算的，計息周期為“年”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為： I n=P[(1+i)n1 ] n 個計算周期后的本利和為： Fn=P(1+i)n 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。 P45 當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與 計息周期不一致 時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的 區(qū)別 。 實(shí)際利率 是 指一年 內(nèi) 多次復(fù)利 時， 每年末終值比年初的增長率 。 （ 2） 等 額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) （ 3） 等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù) （ 4） 等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 【 看一下 P50 例 32】某投資者向銀行貸款 2021 萬元，期限為 3 年，年利率為 8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利 息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 【解】已知 P＝ 2021 萬元， n=3 4=12,i＝ 8%/4＝ 2%，則 開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額＝ P i n＝ 2021 2% 12＝ 480（萬元） 計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息＝ P [（ （ 1+i） n1 ]＝ 2021[（ 1+2%） 121]＝ （萬元） 1 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) (一 )設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。 1．設(shè)備有形磨損 第一類有形磨 損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。如生銹、