【正文】 投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)（ ）。 A. 購買力風(fēng)險 B. 比較風(fēng)險 C. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 D. 或然損失風(fēng)險 、持有期風(fēng)險 11. 狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項(xiàng)目所處的（ ）。 A. 政府鼓勵 B. 有收益保證 D. 國有資產(chǎn)參股項(xiàng)目 E. 灰色區(qū)域項(xiàng) 4 目 13. 下列選項(xiàng)中，屬于未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險的有（ ）。 A. 投入資金的安全性 B. 期望收益的可靠性 C. 投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 D. 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 D. 投資項(xiàng)目的復(fù)雜性 15. 房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（ ）階段。 A. 地理位置 B. 在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置 C. 在整體市場供求關(guān)系中的位置 D. 在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 E. 相對重要性不變的位置 17. 居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素有（ ）。 A. 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? B. 技術(shù)人才和勞動力供給的可能性 C. 易接近性 D. 周圍土地利用情況和環(huán)境 E. 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 19. 零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進(jìn)行（ ） A. 商業(yè)輻射區(qū)域分析 B. 消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析 C. 項(xiàng)目的易接近性或交通通 達(dá)程度分析 D. 競爭性物業(yè)的競爭條件分析 E. 市政公用設(shè)施的完備程度分析 20. 工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊要求包括（ ）。 A. 資金流入 B. 資金流出 C. 資金的投入 D. 資金現(xiàn)值 E. 資金將來值 2. 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目 來說，現(xiàn)金流出主要包括（ ）等。 A. 空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B. 租出的面積沒有收到租金 C. 出租面積的變化導(dǎo)致租金減少 D. 租金水平的變化導(dǎo)致租金減少 E. 可出租面積的減少而少收的資金 4. 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用包括（ ）等。當(dāng)NPV≥ 0時，該項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的。 A. 房產(chǎn)稅 B. 城鎮(zhèn)土地使用稅 C. 教育費(fèi)附加 D. 營業(yè)稅 E. 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7. 下列關(guān)于物業(yè)額的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ ） 。 A. 單利計息是僅按本金計 算利息，利息不再生息 B. 復(fù)利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息 C. 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算 D. 在投資分析中，一般采用單利計息 E. 復(fù)利計息時， n個計息周期后的本利和計算公式為 Fn=P(1+i?n) 9. 下列屬于設(shè)備有形磨損的是（ ）。 A. 是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B. 該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 C. 稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運(yùn)營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量 D. 現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo) E. 現(xiàn)金回報率即資本化率 11. 關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（ ）。 6 A. 投資回收 B. 投資回報 C. 權(quán)益回報 D. 現(xiàn)金回報 E. 還本付息 13. 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ ）。 A. 資產(chǎn)負(fù)債率 B. 現(xiàn)金回報率 C. 動態(tài)投資回收期 D. 財務(wù)內(nèi)部收益率 E. 財務(wù)凈現(xiàn)值 15. 清償能力指標(biāo)包括（ ）。 A. 是指每年所 獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B. 凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成 C. 該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 D. 該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比 E. 計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益 17. 下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（ ）。 A. 土 地取得成本 B. 開發(fā)成本 C. 投資成本 D. 物業(yè)折舊 E. 開發(fā)利潤 2. 關(guān)于投資價值與市場價值論述，正確的有（ ）。 A. 市場法 B. 成本法 C. 收益法 D. 趨勢法 E. 折舊法 4. 下列物業(yè)的評估中，適宜用市場比較法的有（ ）。 A. 行政辦公樓 B. 學(xué)校 C. 公園 D. 影劇院 E. 加油站 6. 運(yùn)用收益法估價的步驟一般包括（ ）。 A. 物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大 B. 物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格 D. 物業(yè)價格形成的時間長 E. 物業(yè)價格受交易者個別因素的影響 8. 《城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第 30條規(guī)定：“物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由 當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行（ ）。 A. 人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關(guān) B. 對保有物業(yè)課稅會導(dǎo)致物業(yè)價格上升 C. 城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降 D. 房價水平主要取決于地價水平 E. 綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān) 10. 下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的 表述，正確的有（ ）。 A. 從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān) B. 兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險大的物業(yè)要求的報酬率高 C. 兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益 風(fēng)險小的物業(yè)的價值低 D. 估價時選用的報酬率，應(yīng)等同于與估價物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率 E. 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法 12. 運(yùn)用市場法估價時，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括（ ）。 8 A. 統(tǒng)一付款方式 B. 統(tǒng)一采用人民幣 C. 統(tǒng)一貨幣單位 D. 統(tǒng)一采用平方米 E. 統(tǒng)一采用單價 14. 下列關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和正常成交價的表述，正確的有（ ）。 A. 經(jīng)濟(jì)壽命 B. 有效壽命 C. 剩余自然壽命 D. 自然壽命 E. 實(shí)際年齡 參考答案： 9 第五章 1. 鄰里分析的內(nèi)容有（ ）。 A. 收入的變化 B. 政府的稅收政策 C. 國際市場住宅價格 D. 對未來的預(yù)期 E. 政府的住房政策 3. 下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有（ ）。 A. 存量 B. 新竣工量 C. 空置率 D. 吸納率 E. 商品零售價格指數(shù) 5. 房地產(chǎn)市場供 給的特點(diǎn)主要有（ ）。 A. 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 Ｂ．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 Ｃ．保證為各類生產(chǎn) 生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g Ｄ．嚴(yán)格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 Ｅ．滿足特殊群體的需要 8. 目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（ ） . Ａ . 廉價房 Ｂ．廉租房 Ｃ．經(jīng)濟(jì)適用住房 Ｄ．合作建房 Ｅ．市場價商品住宅 9. 出租策略包括（ ）。 10 Ａ . 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物 Ｂ．定期的年度或季度表現(xiàn)報告 Ｃ．定期的管理會議 Ｄ．通過電話或現(xiàn)場會議形式的定期私人接觸 Ｅ．社區(qū)文化活動 參考答案 : 11 第六章 1. 關(guān)于自動延期租賃的表述，正確的有（ ）。 Ａ . 有毛租金和凈租金之分 Ｂ 凈租通常在短期租賃中采用 Ｃ．百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè) Ｄ．毛租的承租人在使用物業(yè)的過程中，除毛租金外，還要繳納稅費(fèi)等其他費(fèi)用 Ｅ．凈租的租賃時間可達(dá)１０年以上 3．下列屬于委托管理模式特點(diǎn)的有（ ）。 Ａ . 可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權(quán)利 Ｂ . 有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利 Ｃ．有要求保障居住安全的權(quán)利 Ｄ．有對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利 Ｅ．經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利 5．屬于房屋不得出 租情形的有（ ）。 Ａ . 房屋空間交付 Ｂ . 制定租賃方案與策略 Ｃ．租戶選擇 Ｄ．租金確定 Ｅ．租約談判與簽約管理 ，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（ ）。 Ａ . 確定可出租面積和租賃方式 Ｂ . 編制租賃經(jīng)營預(yù)算 Ｃ．定位目標(biāo)市場 Ｄ．確定租金方案 Ｅ．明確廣告策略 10．如果采用凈租金的形式，業(yè)主需要明確的事項(xiàng)有（ ）。 Ａ . 價格優(yōu)勢 Ｂ . 物業(yè)本身的素質(zhì) Ｃ．優(yōu)越的地理位置 Ｄ．實(shí)用性 Ｅ．良好的聲譽(yù) 12．關(guān)于轉(zhuǎn)租，下列說法正確的有（ ） . Ａ . 房屋轉(zhuǎn)租，是指 房屋 承租 人 將 承租 的房屋再出租的行為 Ｂ .轉(zhuǎn)租必須征得房 屋出租人同意 Ｃ .在符合法律、法規(guī)規(guī) 定的條件下 ,轉(zhuǎn)租不必 征得房屋出租人同意 Ｄ . 轉(zhuǎn)租合同不必辦理登記備案手續(xù) Ｅ．轉(zhuǎn)租期間， 原租賃合同變更、解除或者終止 ,轉(zhuǎn)租合同仍然具有原來的效力 13. 屬于租賃合同變更的情形有（ ）。 Ａ . 無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金６個月以上的 Ｂ．租賃合同到期 Ｃ . 符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的 Ｄ . 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 Ｅ . 當(dāng)事人協(xié)商一致的 15. 關(guān)于租賃合同人為終止的原因的表述 , 正確的有 ( ). Ａ . 將承租的公房轉(zhuǎn)借他人的 Ｂ . 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 Ｃ．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓的 Ｄ．承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動的 Ｅ．當(dāng)事人協(xié)商一致的 16. 物業(yè)租賃合同的主要條款 包括（ ） . Ａ . 租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式 Ｂ . 租賃用途 Ｃ．租賃期限 Ｄ . 房屋的修繕責(zé)任 Ｅ．物業(yè)抵押與出售條款 17. 出租人的義務(wù)包括（ ）。 Ａ . 降低運(yùn)營成本 Ｂ . 提高企業(yè)銷售收入 Ｃ．提高客戶滿意度 Ｄ . 加強(qiáng)產(chǎn)品流通 Ｅ．提高員工生產(chǎn)力 19．在租賃管理中實(shí)施ＣＲＭ主要涉及到（ ）方面的工作。 Ａ . 利息凈支出 Ｂ．匯兌凈損失 Ｃ．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) Ｄ．公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用 Ｅ．稅金 3．按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有（ ） . Ａ . 購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出 Ｂ．對外投資支出 Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi) Ｄ．支付的滯納