【正文】 市場經(jīng)濟條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費的需求，但是在住房消費過程中，同時就實現(xiàn)了保值和增值的功能。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處?！兑奄徆凶》亢徒?jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機會。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關于調整房地產市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣普通住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費?！掇k法》是對《細則》的修改和完善，是北京市進行房屋拆遷的基本準則?！掇k法》的制訂和實施標志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個新的階段。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城市建設的發(fā)展，原有的《細則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。在修改《細則》和制訂《辦法》的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。第二，適應住房制度改革的需要。第三，促進住房市場化的原則。這樣有購買力的被拆遷戶就進入了房地產市場，是推動住宅市場化的重要步驟。房屋拆遷是城市建設和發(fā)展的重要內容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應當服從首都建設和發(fā)展的需要。切實保護被拆遷房屋所有人的權益，對于使用權人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的才可以給予補償。補償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價格結合成新確定；如果進行實物補償，則由拆遷人把貨幣補償額折算成等額的房屋?？偟恼f，拆遷《辦法》，把拆遷工作從計劃體制下的福利補償方式，轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制下的市場運作方式，即有力地保護了被拆遷人和拆遷人的合法權益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進行；也有利于發(fā)展房地產開發(fā)建設市場和住宅市場。本市經(jīng)濟保持強勁的發(fā)展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。近年來隨著國家出臺了一系列有關房地產方面的政策法規(guī)，北京市也相應出臺了一系列利于房地產業(yè)發(fā)展的方案與政策。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟原則改革公房租賃關系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，對于擴大房地產投資，轉變在計劃經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，發(fā)展和規(guī)范房地產市場，都有著重要的現(xiàn)實意義，并對房地產業(yè)的發(fā)展產生長遠的影響。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農民居住地，改造難度大。由于綠化隔離帶的建設，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎設施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎設施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。中關村地區(qū)分析：1999年6月5日，《國務院關于建設中關村科技園區(qū)有關問題的批復》公布，使中關村地區(qū)成為眾人關注的焦點。這些都是使中關村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。從房地產方面講，中關村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴重不足，這從中關村地區(qū)房地產項目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲，無論從中關村的發(fā)展，還是從市場需求的角度考慮，中關村在房地產方面都有相當大的發(fā)展?jié)摿Α?政策導向將有助于啟動和完善北京市房地產市場，保證北京房改政策的進一步落實，促進北京房地產業(yè)的發(fā)展。我國目前人均國民生產總值約為700美元，房地產建設與消費正處于快速增長階段。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達30%，在這些國家或地區(qū)，房地產已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。我國即使到本世紀中葉達到中等發(fā)達國家水平，住宅建設投資占GDP的比重也不應該下降。我國住宅產業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，%。 GDP與房地產業(yè)的相關度 為了研究房地產與GDP之間的相關程度，我們采取了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進行一元線形回歸分析，結果如下： St=+*Gt3. R2=, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產總值，均為當年價格，單位為億元。 由于GDP與房地產業(yè)呈正相關關系，而且相關度很高，所以，國民經(jīng)濟的發(fā)展將帶動房地產業(yè)的發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟趨好的大環(huán)境下，房地產業(yè)將面臨新一輪的發(fā)展周期。房地產經(jīng)濟同西方經(jīng)濟一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產經(jīng)濟周期。在我國，房地產業(yè)是一個新興產業(yè)，剛剛從固定資產投資及基本建設中獨立出來的房地產業(yè)，其發(fā)展歷程相當短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產業(yè)的發(fā)展可以說是發(fā)展快、波動大，它的周期性波動形式在一定程度上可以探討我國房地產經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。 正是由于房地產的基礎性和先導性，使得房地產業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟中其他產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)是經(jīng)濟繁榮、蕭條的重要標志，是經(jīng)濟升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟發(fā)達國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實。房地產的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調整、恢復等一系列自我平衡機制，具體說來它的周期波動大致如下：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實際需求——產生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進入調整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復期——物業(yè)供求關系達到平衡階段——新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪市場周期運動。也就是說，相對于宏觀經(jīng)濟，房地產經(jīng)濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。在經(jīng)濟周期的低轉折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經(jīng)濟擴張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉折點到來時能及時采取調整措施，使投資項目、投資結構和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。第三章 北京房地產市場分析與預測1． 居住物業(yè)市場分析與預測1．1 住宅市場分析1． 供給分析，從其性質上看，以基建項目為主,其中近1億平方米的設計或配套存在一定缺陷。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項目在各個區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠大于城區(qū)，相對而言，朝陽、海淀、豐臺三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。所有新盤項目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。1．． 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟形勢趨好，國民經(jīng)濟保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉，但由于近年來竣工量均大于實際銷售量，據(jù)統(tǒng)計截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對銷售市場壓力巨大。二環(huán)內住宅平均價格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。北京市住宅分區(qū)平均價格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價464840854577554224802721297123681． 影響市場的主要因素1） 價格。根據(jù)中房指數(shù)最 新調查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。通勤距離（時間）是購房者考慮的又一個因素， 他們往往青睞于對自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。消費者對住房的工程質量、功能、環(huán)境質量和管 理質量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對現(xiàn)有市場的認識，目前市場上適應個人購房的個性 化、多樣化的住宅供應不足。由福利分房轉變?yōu)閭€人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個逐步適應的過程。從發(fā)展趨勢上看，亞運村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。2）中關村地區(qū)：中關村地區(qū)原有不少房地產項目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。目前中關村地區(qū)的項目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關村科技園的建設，該地區(qū)基礎設施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。據(jù)統(tǒng)計，當前中關村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。因此，中關村地區(qū)的物業(yè)價格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項目，由于其周邊商品房供應量將會越來越小，需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。 本地區(qū)的項目為普通住宅類的中檔價位，均價多數(shù)在48005300元左右，在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應量為129萬平方米。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計，本地區(qū)供應總量為148萬平方米，此區(qū)域內中檔項目較多，均價保持在6000元/平方米左右，其總體價位要比北部的低至1000元/平方米。 住宅二級市場與一級市場聯(lián)動反應 開放住房二級市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強住房購買力，進而促進一級住房市場的消費。從而抑制了住宅一級市場的消費，促使一級市場作相應的調整，使價格更趨合理。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項目將成為今后房地產市場的熱點，逐漸形成幾個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時這些地區(qū)的商業(yè)將會大幅度增長。根據(jù)對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預計2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。根據(jù)對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預計2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。隨著個人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。總體價格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排除個別熱點項目價格上揚。據(jù)調查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運村地區(qū)，占17%，同時亦有16%的購房者首選中關村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。這樣，供大于求不可避免，市場競爭將越來越激烈。 銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。但必須看到經(jīng)濟適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。1999年已銷售的經(jīng)濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟適用房的銷售可能不會再有99年的“火爆”場面了。．1． 供給分析北京市于1995年開始對房地產業(yè)實施宏觀調控，限制外銷項目的審批，但外銷公寓的供應卻連年遞增。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。今年上半年推出的高檔公寓17個，總建筑面積200萬平米。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認知區(qū)。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國內客戶。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設計精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個典型的例子。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期基本持平。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內銷商品住宅，其設計和建筑標準已逐漸接近外銷住宅的水準，內銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當一部分外銷公寓項目從市場銷售活動的開始階段，就將目標市場定位于國內消費者。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區(qū)的人士、海外歸來人士。中關村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星及從事高新技術的人員為主。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為12949元/平方米， 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿公寓等。由于東二、三環(huán)的售價及租金已進行了一段時間的調整，預計今后大幅下調的可能性不大。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個熱鬧地段整體供應量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。平方米。3) 中關村地區(qū)中關村核心區(qū)目前高檔公寓的供應量相對較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會展中心。因此該區(qū)域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為8900元/平方米，此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。隨著中關村高科技園區(qū)的建設，區(qū)內環(huán)境將越來越好。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項目仍將有一定的漲價空間。在租務市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴重，但在中關村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應求，租金維持在較高的水平上。