【正文】 。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。第二，住房投資，可以同時實現(xiàn)兩種功能。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。在市場經(jīng)濟條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費的需求，但是在住房消費過程中，同時就實現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。住房貨幣分配政策的實施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題?！兑奄徆凶》亢徒?jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機會。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細(xì)則》同時廢止?！掇k法》是對《細(xì)則》的修改和完善，是北京市進行房屋拆遷的基本準(zhǔn)則。《辦法》是根據(jù)北京市城市建設(shè)的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要制訂和實施的?！掇k法》的制訂和實施標(biāo)志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個新的階段。1991年起開始實行的《房屋拆遷細(xì)則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的發(fā)展，起到了重要的作用。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城市建設(shè)的發(fā)展，原有的《細(xì)則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的按照拆遷面積進行補償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。在修改《細(xì)則》和制訂《辦法》的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面管理程序公開，對建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞?，拆遷補償款的具體標(biāo)準(zhǔn)和計算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。第二，適應(yīng)住房制度改革的需要。原有《細(xì)則》在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實行貨幣補償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進住房市場化的原則。新《辦法》規(guī)定的補償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。這樣有購買力的被拆遷戶就進入了房地產(chǎn)市場，是推動住宅市場化的重要步驟。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細(xì)則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的“按房補償”。切實保護被拆遷房屋所有人的權(quán)益，對于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補償。房屋拆遷，可以直接進行貨幣補償，也可以把貨幣折為實物即房屋補償。補償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價格結(jié)合成新確定；如果進行實物補償，則由拆遷人把貨幣補償額折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。總的說，拆遷《辦法》，把拆遷工作從計劃體制下的福利補償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制下的市場運作方式，即有力地保護了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場和住宅市場。2 北京市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策，北京市2000年上半年經(jīng)濟繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢，總體經(jīng)濟運行良好。本市經(jīng)濟保持強勁的發(fā)展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。近年來隨著國家出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。例如：《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟原則改革公房租賃關(guān)系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，對于擴大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在計劃經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實意義，并對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長遠的影響。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務(wù)。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)民居住地，改造難度大。目前由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房供應(yīng)量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日，《國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》公布，使中關(guān)村地區(qū)成為眾人關(guān)注的焦點。中關(guān)村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。這些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。但是，中關(guān)村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關(guān)村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關(guān)村向“中國硅谷”進軍的步伐。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲，無論從中關(guān)村的發(fā)展，還是從市場需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α? 下一步北京市房改方向會是：繼續(xù)穩(wěn)步推進公房租金改革，組織公房按成本價出售，進行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的主要著眼點。 政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩雍屯晟票本┦蟹康禺a(chǎn)市場，保證北京房改政策的進一步落實，促進北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值進入500－1000美元時，住宅建設(shè)與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費正處于快速增長階段。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國即使到本世紀(jì)中葉達到中等發(fā)達國家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢（%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達到每年8500—10200億元。我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，%。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度 為了研究房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們采取了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進行一元線形回歸分析，結(jié)果如下： St=+*Gt3. R2=, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價格，單位為億元。 計算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高。 由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國民經(jīng)濟的發(fā)展將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的發(fā)展周期。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟同西方經(jīng)濟一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨立出來的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是發(fā)展快、波動大，它的周期性波動形式在一定程度上可以探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。 正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟繁榮、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟發(fā)達國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國民經(jīng)濟發(fā)展周期密切相關(guān)。房地產(chǎn)的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機制，具體說來它的周期波動大致如下：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實際需求——產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系達到平衡階段——新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪市場周期運動。與宏觀經(jīng)濟周期相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟。也就是說，相對于宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受國民經(jīng)濟發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟周期性波動。在經(jīng)濟周期的低轉(zhuǎn)折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經(jīng)濟擴張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點到來時能及時采取調(diào)整措施，使投資項目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。第三章 北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測1． 居住物業(yè)市場分析與預(yù)測1．1 住宅市場分析1． 供給分析，從其性質(zhì)上看，以基建項目為主,其中近1億平方米的設(shè)計或配套存在一定缺陷。目前市場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達149萬平方米，比去年同期增長83%。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項目在各個區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠大于城區(qū)，相對而言，朝陽、海淀、豐臺三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在上半年新開