【正文】 減輕了個人買賣普通住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，%。在經(jīng)濟周期的低轉(zhuǎn)折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經(jīng)濟擴張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點到來時能及時采取調(diào)整措施，使投資項目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會越來越小，需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。1999年已銷售的經(jīng)濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟適用房的銷售可能不會再有99年的“火爆”場面了。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期基本持平。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。、別墅市場．1 市場供應(yīng)自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。當前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實力雄厚的國內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。 風險分析經(jīng)濟適用房是國家房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟運行規(guī)律，其價格也不符合產(chǎn)品定價原則。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風險大，但是盈利機會也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。但在這兩個地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等?！秶临Y源部關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。： （1）、參加舊城區(qū)改造。 其重點發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過農(nóng)地整理達到“占補平衡”。其中主要是平房且相當一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。近郊區(qū)中朝陽區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。屬于實施“退二進三”、。拍賣、招標方式有利于形成公開競爭、平等的機制，促進優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。 （10）國家鼓勵住宅郊區(qū)化。最近國土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。一個住宅項目的開發(fā)周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費用基本相同。在項目的具體運作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至會出現(xiàn)虧損。該地段在未來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。另外，中國加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經(jīng)濟的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動了對寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢和中國實際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項目仍將有一定的漲價空間。 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國內(nèi)客戶。但必須看到經(jīng)濟適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。根據(jù)對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。目前中關(guān)村地區(qū)的項目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。二環(huán)內(nèi)住宅平均價格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。房地產(chǎn)的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機制，具體說來它的周期波動大致如下：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實際需求——產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系達到平衡階段——新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪市場周期運動。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟原則改革公房租賃關(guān)系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，對于擴大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在計劃經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實意義，并對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長遠的影響。第三，促進住房市場化的原則。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費品，這種看法是不正確的。恢復(fù)征收利息所得稅，可以從三個方面發(fā)揮作用。居民個人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。下一步的政策立足點要加大對住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地?！稕Q定》對于建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。多方調(diào)查前期準備模型設(shè)計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢研究1 國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經(jīng)濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。1989年12月中國人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》?；謴?fù)征收存款利息所得個人所得稅，是經(jīng)濟發(fā)展的需要。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導(dǎo)的方向。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。一方面管理程序公開，對建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞?，拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產(chǎn)總值進入500－1000美元時，住宅建設(shè)與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。．經(jīng)濟適用房市場分析．1供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房計劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量將會大大超過去年。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。2. 寫字樓市場分析與預(yù)測. 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應(yīng)量過大，同時宏觀經(jīng)濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購買寫字樓。 由于長安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的重新調(diào)整的影響，估計將大批企業(yè)將倒閉，故對寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。月收入5000元以下的家庭以購買經(jīng)濟適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經(jīng)濟適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。長遠而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現(xiàn)出來。最近，國土資源部又頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于加大補充耕地工作力度確保實現(xiàn)耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。目前，國土資源部正進行有關(guān)土地儲備制度的研究。劃撥地的對象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰(zhàn)略而騰出來的建設(shè)用地。同時，通過實施“退二進三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設(shè)施。 北京市準備實行土地收購儲備制度，對土地實行統(tǒng)一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發(fā)商之間的競爭更加公平。隨著北京中心商務(wù)區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價升值，因此成為眾多開發(fā)商爭奪的目標。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。北京市全市土地總面積16800平方公里。今后城市開發(fā)的重點將逐步轉(zhuǎn)向遠郊地區(qū)。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進程，在未來4年內(nèi)，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。