某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件-文庫吧
2025-01-18 12:53 本頁面
【正文】 的凈營運收益為 8萬元，此后每年的凈營運收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長 2%，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為 9%，試求該宗房地產(chǎn)的價格。估值案例二永久年限在美國，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為無限期，因此只要使用公式：如何簡化估值或者就可以計算出某商業(yè)房地產(chǎn)的價格。因此，他們只要能找到同期市場上已經(jīng)出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，計算出比率系數(shù)K，就可以算出被估值的物業(yè)的價格。其方法稱之為直接資本化法，他們又稱比例系數(shù) K為資本化率 。假設(shè)市場上已經(jīng)銷售的某物業(yè)的凈營運收益為 10萬元，售價為100萬元，則 K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產(chǎn)的凈營運收益為 20萬元，其售價為多少？舉例：在中國，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為有限期，因此計算時要考慮年限：或者因此，要使用類似美國的直接資本化法，應(yīng)注意在計算 K值時，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數(shù)據(jù)。已知某商業(yè)房地產(chǎn)的年凈營運收益為 210萬元，受益年限為 45年，為利用直接資本化法評估該房地產(chǎn)價格，可在與該估價對象同一市場資料中，選取 4宗房地產(chǎn)作為可比實例，利用其價格、凈營運收益、使用年限資料，計算 K值。舉例：可比實例 凈營運收益 售價 剩余使用年限 K=CF1/PV 權(quán)重1 240 2040 45 % 2 200 1660 45 % 3 180 1440 45 % 4 320 2500 45 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10該物業(yè)價值？11CF1 CF2CF3 CF4CF5 CF6CF7 CF8CF9CF10CF11CF10=NOI10+PP=CF11/K貼現(xiàn)現(xiàn)值法實際案例 — 越秀房地產(chǎn)信托資產(chǎn) — 白馬市場租金收入增長率預(yù)測轉(zhuǎn)售資本化率取值折現(xiàn)率取值費用支出預(yù)測重要提示：房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益之分。實際收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的收益；客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。在估價時，要采用客觀凈營運收益。影響估值的兩個重要因素：每年凈營運收益的大小，即 CFn：在其他因素不變的前提下，CFn越大則價格越高， CFn越小，則價格越低；獲得該凈營運收益的可靠性，即 r：由于獲得凈營運收益是否可靠將影響投資風(fēng)險的大小，而風(fēng)險的大小又決定了貼現(xiàn)率 r的大小。硬件： 商業(yè)項目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)選擇等軟件： 招商管理、零售管理、租賃管理 穩(wěn)定可靠的、較高的租金較高的凈營運收益、較低的資本化率較高的市場估值（ 2）商業(yè)房地產(chǎn)投資 IRR的因素分析在同樣的租金凈收入情況下，長期持有出租與短期內(nèi)銷售相比，一定會降低項目的 IRR嗎？1 2 3 4 5 6 7 8 9 10第一年凈營運收益1000萬，租金凈收益率為 10%每年凈營運收益增長率 5%1億元如果是永久性持有，該筆投資的 IRR為多少 ？商業(yè)物業(yè)投資的IRR高低取決于凈營運收益率及凈租金增長率1 2 3 4 5 6 7 8 9 10在第一年轉(zhuǎn)售在第五年轉(zhuǎn)售在第十年轉(zhuǎn)售 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 10% 10% 10% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率等于第一年的凈營運收益率 10%，各種情況下的 IRR不變，即不論持有年限多長再轉(zhuǎn)售， IRR都是一樣的。如果轉(zhuǎn)售的資本化率 小于 第一年的凈營運收益率 10%，變成 8%，則越早銷售， IRR越高?！?第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 8% 8% 8% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15% 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 12% 12% 12% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率 大于 第一年的凈營運
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