【正文】 一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。隨著住房改革的深入進行，1987年和1988年經(jīng)國務院批準，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，金融機構(gòu)開始向商品房提供貸款。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構(gòu)是供給住房建設和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風險小的特性，是銀行等金融機構(gòu)投資的理想領域。下一步的政策立足點要加大對住宅建設用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設用地。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。在京中央國家機關和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺?！锻ㄖ返暮诵膬?nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟適用房為主的住房供應體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系?！稕Q定》對于建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1998年的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟運行的軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機關和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，對住房貨幣分配及補貼標準和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。 總之，我國宏觀經(jīng)濟目前運行勢態(tài)良好，預計在未來3到5年將保持向好勢態(tài)。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年1998%%%%%1999%%%%%2000%%*%*%*%其中：*為預測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對我國100位經(jīng)濟界的著名專家進行了調(diào)查，多數(shù)專家認為當前的宏觀經(jīng)濟趨好。%（%，%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達39，491億元人民幣。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。，并制定其發(fā)展策略。2. 研究目的及意義，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進行分析預測，對北辰房地產(chǎn)發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導性建議。、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。多方調(diào)查前期準備模型設計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢研究1 國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。同時，也應當看到，在宏觀經(jīng)濟運行中也存在著許多問題。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。接受調(diào)查的專家均認為今年上半年的宏觀經(jīng)濟狀況比較理想。．關于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。而以后出臺的相關政策都會立足于維護房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家有關主管部門出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》。主要政策走勢與預測：房改政策方面：我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了一定的成就。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經(jīng)濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。三次住房制度改革工作會議，對于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟基礎。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。政府在制定土地供應計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。住房金融就是在這個基礎上發(fā)展起來的。1982年，許多金融機構(gòu)開辦了住宅儲蓄業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機構(gòu)進行項目合作。1989年12月中國人民建設銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔保問題等。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅?；謴驼魇沾婵罾⑺脗€人所得稅，是經(jīng)濟發(fā)展的需要。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。但是在這幾種投資品種中，首選也應當是房地產(chǎn)。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。在市場經(jīng)濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。但是，就住房本身的性質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風險?。欢冶葍π?、債券等利息高。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。1991年起開始實行的《房屋拆遷細則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設的發(fā)展，起到了重要的作用。一方面管理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償?shù)南嚓P內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞剑疬w補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。新《辦法》規(guī)定的補償方式，是由當事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據(jù)國務院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的“按房補償”。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房供應量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。但是，中關村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產(chǎn)總值進入500－1000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)）。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。與宏觀經(jīng)濟周期相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。2） 位置。4） 消費觀念。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。2） 隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。3） 總體價格仍會走低。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。．經(jīng)濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應量將會大大超過去年。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經(jīng)濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學難。同時關于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。西城、