【正文】 電保護合格。d. 設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。10. 協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時公約、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》11. 配合銷售工作a. 參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面。c. 提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽證書。e. 給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標(biāo)識等13. 與地產(chǎn)公司項目部一起，參與竣工驗收14. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，主持接管驗收15. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，入伙應(yīng)交費用的確認(rèn)（如有線電視初裝費、管道燃?xì)忾_戶費等）16. 與地產(chǎn)公司項目部溝通售后服務(wù):保修期內(nèi)的工程問題處理17. 與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準(zhǔn)備。一、工程的參與由新項目部強、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術(shù)人員組成工程組，參與工程設(shè)計、跟進，參加地產(chǎn)項目部的業(yè)務(wù)交流，每周一次的現(xiàn)場巡視，每月一次物業(yè)狀況進展匯報。四、 接管驗收和入伙工作準(zhǔn)備 進駐人員根據(jù)現(xiàn)場進度情況，每周向新項目管理部、管理處上報工程進度信息； 進駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)項目部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識等，配合發(fā)展商解決； 在各項工程待交接時，進駐人員做好表格設(shè)計，對工程的各部分工作進行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項準(zhǔn)備工作； 入伙前的兩個月，管理處招聘各崗位人員并進行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格； 入伙前一個半月，管理處組織人員進行入伙培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準(zhǔn)備工作； 入伙前一個月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按地產(chǎn)要求辦理各種準(zhǔn)備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案； 入伙前半個月天，管理處清潔人員進入現(xiàn)場，對小區(qū)進行全面清理； 入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準(zhǔn)備就緒； 與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場地，配置管理辦公用品。地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認(rèn)物業(yè)提供服務(wù)雙方簽訂合同雙方確認(rèn)物業(yè)編制服務(wù)方案和合同前期介入流程圖：地產(chǎn)提出需求 客 戶 服 務(wù)n“為業(yè)主住戶服務(wù)，讓業(yè)主住戶滿意”這是我們的工作中心和目標(biāo)，業(yè)主住戶是我們的衣食父母，我們應(yīng)急住戶所急，想住戶所想，這一點要讓每一個員工都明白n客戶服務(wù)的主要內(nèi)容：入伙辦理、裝修辦理、售后維修服務(wù)、投訴處理n我們的服務(wù)強調(diào)： 快捷 n職責(zé)和措施： 客戶服務(wù)中心是業(yè)主住戶需求、投訴的專職受理窗口； 監(jiān)控中心的一個職能是及時傳遞業(yè)主住戶的信息給相關(guān)的責(zé)任部門； 每一位員工（經(jīng)常是安管員）在聽到業(yè)主住戶的需求、投訴后立刻（通過對講機）告知責(zé)任部門，并跟蹤落實、反饋——首接責(zé)任制； 責(zé)任部門人員立刻到現(xiàn)場，及時解決業(yè)主住戶的需求、投訴，并告知反映者； 每周例會上對業(yè)主住戶的需求、投訴及解決情況進行講評。其核心內(nèi)容可用以下流程表達：本次業(yè)主消費行為結(jié)束為業(yè)主提供全程消費服務(wù)接待業(yè)主二、客戶服務(wù)流程：小區(qū)服務(wù)資源熱線電話客戶服務(wù)員業(yè)主社會服務(wù)資源客戶服務(wù)中心員工素質(zhì)三、客戶服務(wù)質(zhì)量保證：良好的供應(yīng)及信息處反饋渠道嚴(yán)格的管理制度優(yōu)質(zhì)服務(wù)良好的設(shè)施條件其中：信息渠反饋道可用下圖來表達：管理處了解情況處理解決服務(wù)問題顧客意見表業(yè)主信息反饋熱線電話將處理結(jié)果反饋給業(yè)主品質(zhì)部了解情況顧客滿意度調(diào)查四、 要服務(wù)流程入伙手續(xù)的辦理業(yè)主憑開發(fā)商發(fā)出的“入伙通知書”，通過售樓處簽發(fā)“售樓通知書”到管理處客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。財務(wù)繳款：管理費售樓通知書入伙通知書客戶服務(wù)中心財務(wù)繳款：管理費財務(wù)繳款：管理費正式入伙財務(wù)繳款：管理費裝修辦理按裝修管理程序執(zhí)行（見下面裝修管理章節(jié)）售后維修服務(wù)（見下面售后服務(wù)章節(jié)）投訴處理投訴處理是物業(yè)管理工作中一個相當(dāng)敏感而又不可回避的重要項目。1）構(gòu)筑暢通的投訴渠道2）業(yè)主可選擇的投訴方式有四種，分別是來人投訴、來函投訴、來電投訴、其他投訴。l 小區(qū)治安管理：固定崗24小時人防值班門崗控制車輛和外來人員進出；停車場崗防止外來人員破壞和偷盜，同時控制裝修材料和垃圾的搬運；巡邏崗防止及發(fā)現(xiàn)作案或其他安全隱患。l 監(jiān)控中心和技防：24小時技防監(jiān)控中心管理員24小時值班，通過智能化系統(tǒng)設(shè)備，對小區(qū)內(nèi)每個角落進行監(jiān)視，一旦發(fā)現(xiàn)情況或接到住戶信息，立刻通知責(zé)任部門處理。l 緊急事件處理：應(yīng)急措施落實，處理有序有應(yīng)急預(yù)案，措施落實；有應(yīng)急隊伍，平常演練具有戰(zhàn)斗力；有應(yīng)急物資，隨時處于可用狀態(tài)；有報警電話、聯(lián)絡(luò)的號碼；緊急情況時，報警、搶救、戰(zhàn)斗、維護現(xiàn)場、聯(lián)絡(luò)領(lǐng)導(dǎo)等處理有序。二、職業(yè)安全與衛(wèi)生方面，重點在危險源的識別和防范危險源的識別和防范表責(zé)任人/部門危險源的識別檢查、分析、糾正預(yù)防措施管理層管理處安全管理委員會是否建立安全管理制度是否建全人員、物資是否到位住戶室內(nèi) 戶內(nèi)配電箱的漏電保護功能是否正常，插座無超負(fù)荷 燃?xì)鉄崴魇欠駨娕拧⑼鈷?，排煙排氣是否正常；電熱水器是否廚房燃?xì)夤艿馈t灶是否漏氣有燃?xì)馕兜狸柵_、凸窗護欄是否牢固監(jiān)控中心消防系統(tǒng)是否正常使用電梯運行監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用閉路監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用周界紅線報警系統(tǒng)是否正常使用安管隊巡更系統(tǒng)是否正常使用夜間查崗是否有脫崗或打瞌睡的現(xiàn)象電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格消防應(yīng)急器材（戰(zhàn)斗服、手提滅火器、消防板手、消防斧頭、防毒面罩、防火繩、應(yīng)急燈、藥箱藥物）是否充分，是否管理有序，處于完好備用狀態(tài)消防通道是否通暢消防栓是否完好各崗位是否正常值班安全應(yīng)急方案（滅火預(yù)案等）工程維修部小區(qū)消防系統(tǒng)設(shè)備是否已完好，處于備用狀態(tài)小區(qū)二次供水水質(zhì)是否合格（小區(qū)是否采用二次供水系統(tǒng)）小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備（變配電房、 配電箱）是否有安全警示標(biāo)識小區(qū)供氣設(shè)施設(shè)備（閥門、管道）是否有安全警識標(biāo)識電工是否有電工上崗證書，電工安全作業(yè)現(xiàn)場考核是否合格電工作業(yè)安全用具（絕緣鞋、絕緣手套、眼睛護罩等）是否有小區(qū)的戶外娛樂康體設(shè)施、防護欄是否牢固完好電梯機房是否有滅火器、應(yīng)急燈電梯的日常維護保養(yǎng)、年審等事宜是否落實電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格游泳池是否有合格的救生員水質(zhì)是否能保證合格進入人員的健康控制游泳池是否有水深標(biāo)識、救護設(shè)施（如備用救生圈）清潔清潔工是否知道帶電的設(shè)施設(shè)不可用濕毛巾清潔。清潔工是否知道在使用強酸強堿的藥水前要戴好膠手套。四害消殺使用對人體無害的藥物或方法，決不能使用毒鼠強綠化是否使用無毒農(nóng)藥。小區(qū)是否有種植的帶刺的草木。是否放置有毒易燃易爆物品。裝修施工現(xiàn)場是否有放置滅火器。其它停車場是否有禁止吸煙的標(biāo)識。地下架空層是否有標(biāo)高提示和防碰撞措施。三、小區(qū)治安主要措施小區(qū)環(huán)境與保衛(wèi)工作在周邊圍墻上的紅外對射系統(tǒng)未投入使用前，我們加強人防力量：設(shè)7個固定崗和2個巡邏崗（人行主大門崗、車輛出入門崗、巡邏崗、周邊巡視崗）每天三班24小時值班，主要職責(zé)是對人員及車輛進出進行控制，防偷盜防破壞。車輛進出管理：進時取卡，出時收卡。消防管理和應(yīng)急防火防水浸防臺風(fēng)等也是安全管理工作的一部分，重在預(yù)防，我們采取如下措施：（2） 控中心通過消防系統(tǒng)設(shè)備24小時監(jiān)控各大樓消防情況；（3） 工程維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護保養(yǎng)，每天對裝修現(xiàn)場進行安全檢查；（4） 安全管理部是義務(wù)消防隊，通過培訓(xùn)、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時可投入滅火搶救；（5） 管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火安全活動，宣傳安全用電用氣知識，進行消防演習(xí)。緊急事件有：火災(zāi)、澇災(zāi)、臺風(fēng)、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。它的特點在于使業(yè)主切實感到清新整潔、人與自然的協(xié)調(diào)結(jié)合，充分享受下班后無人干擾的寧靜生活。 三、監(jiān)管監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、公司內(nèi)部運作制度標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，并制定詳細(xì)的清潔標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對清潔衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。日檢由環(huán)境監(jiān)管員每日對清潔、綠化工作進行巡查；周檢由主管負(fù)責(zé)；月檢由管理處經(jīng)理、主管共同檢查；抽檢由管理處不定時安排對環(huán)境管理工作進行的抽查制度。質(zhì)量檢測評估體系圖：檢查記錄檢查記錄清潔、綠化主管自查安管員巡查每天至少兩次管理處監(jiān)管員作出處理意見并作記錄清潔、綠化工作住戶清潔綠化工作應(yīng)注意安全清潔、綠化作業(yè)規(guī)定必須注明：不得使用對人有毒的農(nóng)藥，每次消殺病蟲害必須由管理處公告全體住戶，由安全主管現(xiàn)場監(jiān)督消殺工作。二．設(shè)備的驗收和接管按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量、設(shè)計要求進行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進行逐項驗收，驗收過程主要注意以下幾點：設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合；驗收完畢，應(yīng)填寫驗收和移交記錄，報告并歸檔。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料。技術(shù)革新資料：設(shè)備運行的改進、設(shè)備革新、技術(shù)改進措施等資料，由工程維修部匯總存查。其中設(shè)備安全管理，除了加強設(shè)備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全管理，安全作業(yè)的訓(xùn)練外，還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對業(yè)主進行安全教育，向業(yè)主宣傳一些危險設(shè)備（如電梯）的安全使用知識。對設(shè)備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強設(shè)備及配套設(shè)施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下時各種設(shè)備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施：供配電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)電機設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)電梯驕箱及電梯機房巡視監(jiān)控每天進行一次巡查每天進行一次巡查每15天運行30分鐘，及定時抽查每15天進行一次全面巡查，及定其抽查每30天進行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次，每15天保養(yǎng)停電處理或監(jiān)控范圍市電停電，馬上撥打咨詢電話，弄清情況后才決定是否開備用發(fā)電機供電。停電期間做好安全保護交接班制度設(shè)備運行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理設(shè)備運行未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理管理員應(yīng)根據(jù)負(fù)荷變化，適當(dāng)調(diào)整油門大小，使其功率得到充分的利用對設(shè)備器村記錄的完好交接根據(jù)每月檢查情況對下一班提出要求設(shè)備運行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理數(shù)據(jù)記錄當(dāng)值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、規(guī)范地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)水泵房管理員將給排水設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記錄于“柴油發(fā)電機運行記錄表”內(nèi)資料保存與審核當(dāng)班人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)對于電梯的運行情況，當(dāng)值人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表”內(nèi)設(shè)備房管理人員出入清潔衛(wèi)生、機房安全、通風(fēng)溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房安全、通風(fēng)良好、鑰匙管理定期清潔發(fā)電機房威懾功能，保持良好通風(fēng)，鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設(shè)備器材完好，室內(nèi)保持24小時監(jiān)控對空調(diào)設(shè)備及配套器材實行定期清潔，以確保設(shè)備正常運行對電梯機房每清掃，定時檢查設(shè)備上漏油，及時維修二次供水（該項目是否采用二次供水系統(tǒng)）工程維修部依據(jù)供水合同或政策規(guī)定，協(xié)助自來水公司，保證供水設(shè)施的正常運行和保養(yǎng)，一旦發(fā)生故障，立刻通知自來水公司。日常做好排水設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)。為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范操作，管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個水池，對檢查情況進行記錄；水泵房管理員應(yīng)持有衛(wèi)生防站簽發(fā)的健康證；每年請專業(yè)公司對所有水池進行清洗兩次以上確保水質(zhì)合格。接管驗收：有清單，資料全，設(shè)備全，運行正常，培訓(xùn)合格。日常管理：按使用說明書操作、維護保養(yǎng)。裝修培訓(xùn)聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見；組織三四家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇。裝修保護為保護公共設(shè)施，在裝修戶搬運材料必經(jīng)的電梯入口、走道、貨梯內(nèi)鋪設(shè)木制夾板，做臨時性保護；規(guī)劃好單元門前場地，制定臨時材料堆放場區(qū)和停車通道，既保證材料運送順利，又保持通道暢通。二．入伙后的裝修實施階段進駐小區(qū)的裝修公司必須先遞交裝修申請表和要求的執(zhí)照、資質(zhì)、工程圖紙等相關(guān)必備材料，經(jīng)由管理處審核發(fā)證才允許進入小區(qū)，保證了小區(qū)安全和房屋裝修質(zhì)量。裝修驗收裝修驗收分兩個階段進行，以減少因損害隱蔽工程質(zhì)量而引起日后的管理不便。（2） 竣工驗收由工程維修部派人員對所有裝修項目均已完工的房屋進行驗收，重點對外立面的狀況（包括排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、窗花、拉閘、防盜門等）和衛(wèi)生間防滲漏進行驗收。