【正文】 所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因萬國(guó)公司已經(jīng)對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行了一定的添附，對(duì)其有效添附部分，物資股份公司和物資集團(tuán)公司應(yīng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。一審法院委托鑒定單位對(duì)萬國(guó)公司裝修工程進(jìn)行了工程造價(jià)鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質(zhì)量也存在瑕疵，故該鑒定結(jié)論不能作為確定房屋有效添附價(jià)值的依據(jù)，但卻可以作為本院確定雙方分擔(dān)損失的參考。本院以裝修工程造價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據(jù)各方對(duì)合同不能繼續(xù)履行所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，確認(rèn)物資股份公司和物資集團(tuán)公司承擔(dān)萬國(guó)公司裝修工程費(fèi)用的70%，(*70%)，萬國(guó)公司承擔(dān)裝修工程30%的費(fèi)用?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！庇纱丝梢?，城市居民在農(nóng)村購(gòu)買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購(gòu)買，以免承擔(dān)房屋買賣合同無效的法律后果。但是，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看問題，如果購(gòu)買農(nóng)村土地使用權(quán)，購(gòu)買農(nóng)民居住用房，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)人增收、創(chuàng)收的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，并加以支持。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國(guó)辦發(fā)〔１９９９〕３９號(hào)]第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。[北京市第二中級(jí)法院]該院在處理備受媒體關(guān)注的宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認(rèn)定買賣合同無效。[大連市中級(jí)人民法院] 《大連晚報(bào)》2009年9月15日B2版《城里人當(dāng)年買農(nóng)村房該返還嗎？》采納了最高院的觀點(diǎn)一。即是說，協(xié)議簽訂時(shí)，國(guó)家尚未對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房作出禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人買賣房屋的行為并不違法。此外需要注意的是，協(xié)議簽訂當(dāng)時(shí)，涉案土地性質(zhì)為集體所有，時(shí)至今日，該土地已經(jīng)被國(guó)家征用，由此，涉案協(xié)議的簽訂觸犯國(guó)家有關(guān)農(nóng)村宅基地政策的事實(shí)已經(jīng)不存在，原告王某是為了獲取因動(dòng)遷可獲得的利益而否認(rèn)協(xié)議的合法性和有效性，此舉有違誠(chéng)實(shí)信用原則，故不能予以支持。103頁——113頁國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡(jiǎn)稱示范合同），2000年由建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。[部分地方法院觀點(diǎn)明顯與最高人民法院觀點(diǎn)相悖]在司法實(shí)踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點(diǎn)，但很難得到地方法院的支持，個(gè)中原因，值得深思。此種觀點(diǎn)，明顯與最高法院觀點(diǎn)相悖?！钡?9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是以建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)的。建設(shè)行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗(yàn)收的范疇?！狈仙鲜龇梢?guī)定。146頁——160頁（一） 開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是購(gòu)房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠(chéng)實(shí)信用原則，依該原則開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。（二） 開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證書。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。現(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購(gòu)房人無法辦理權(quán)屬證書。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等（六） 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》相矛盾。根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232頁“本條司法解釋（法釋[2003]7號(hào)第十八條）所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定（略）。法釋[2003]7號(hào)第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項(xiàng)“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”。很多法律專家經(jīng)過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現(xiàn)實(shí)思考基于什么樣的出發(fā)點(diǎn)！[部分地方法院判決摘要][訴訟請(qǐng)求] 購(gòu)房人要求開發(fā)商承擔(dān)辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。[二審判決理由] 二審予以維持。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國(guó)計(jì)民生問題。最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國(guó)家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號(hào)）二00八年十二月三日就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。十三、未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？[案例]作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第79頁）應(yīng)視情況而定。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改