【正文】 [轉(zhuǎn)載]最高法院房地產(chǎn)法律疑難問(wèn)題審判意見(jiàn)匯編 原文地址：最高法院房地產(chǎn)法律疑難問(wèn)題審判意見(jiàn)匯編作者：王律師最高法院房地產(chǎn)法律疑難問(wèn)題審判意見(jiàn)匯編一、商品房預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》（2008年第4期）[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》一份，約定原告向被告支付購(gòu)房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知原告前來(lái)選擇認(rèn)購(gòu)中意商鋪，預(yù)購(gòu)面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已支付的購(gòu)房意向金將無(wú)息退還。如原告按約前來(lái)認(rèn)購(gòu)，則購(gòu)房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書(shū)對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書(shū)簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來(lái)認(rèn)購(gòu)。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書(shū)簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書(shū)涉及的商鋪已全部銷售一空，無(wú)法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院。[原告訴訟請(qǐng)求]請(qǐng)求人民法院判令被告按105萬(wàn)元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為]涉案意向書(shū)不是通常意義的“意向書(shū)”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書(shū)是在原、被告雙方均對(duì)被告能夠合法取得相關(guān)許可證書(shū)有合理的預(yù)期的情形下，對(duì)原、被告將來(lái)簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書(shū)并非預(yù)售合同，法律對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書(shū)合法有效。本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。被告構(gòu)成違約。[上海市虹口區(qū)人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。　　仲崇清不服一審判決，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請(qǐng)求。上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無(wú)法按照涉案意向書(shū)的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無(wú)不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書(shū)所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負(fù)擔(dān)。二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無(wú)效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)[導(dǎo)讀與說(shuō)明]商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無(wú)效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對(duì)此作出了批復(fù)。[最高人民法院民一庭意見(jiàn)]善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號(hào)對(duì)遼寧省高級(jí)人民法院一個(gè)請(qǐng)示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見(jiàn)。該函全文如下：遼寧省高級(jí)人民法院：你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持?！吨袊?guó)民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任[案情]李某從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得一處住房，總價(jià)款183萬(wàn)元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪高問(wèn)題進(jìn)行約定，交房前開(kāi)發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過(guò)（曖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀?！崩钅郴睾康禺a(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過(guò)，如公司進(jìn)行公共通過(guò)管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除?！盵第一次訴訟]要求開(kāi)發(fā)商拆除公共管道。[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。[第二次起訴]要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定李某違約，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。[評(píng)估]法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)（民一庭意見(jiàn)）雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分。《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁(yè)。五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬(wàn)元。由于買方尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出出賣人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？[問(wèn)題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題，有兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過(guò)兩年訴訟時(shí)效期間請(qǐng)求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過(guò)訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見(jiàn)，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡(jiǎn)單地認(rèn)定為已超過(guò)訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。[問(wèn)題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過(guò)兩年才請(qǐng)求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題，也有兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒(méi)有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日