論多元房地產(chǎn)法律制度(已修改)
2025-04-25 01:45 本頁(yè)面
【正文】 論多元房地產(chǎn)法律制度魏耀榮 原全國(guó)人大常委會(huì)法工委咨詢委員 關(guān)鍵詞: 建筑物區(qū)分所有權(quán)/物權(quán)法/權(quán)利 內(nèi)容提要: 本文在世界范圍內(nèi)對(duì)多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍進(jìn)行了比較研究，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》中多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分進(jìn)行了考察，認(rèn)為《物權(quán)法》就多元房地產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵和覆蓋范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步探討之處。 我國(guó)城市居民的住房模式主要是多層建筑物和由多棟多層建筑物組成的住宅區(qū)，自然也包括由多棟單獨(dú)別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。美國(guó)、加拿大、香港的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn) [1](Multiunit Development，MUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))。美國(guó)法律界還稱之為共有權(quán)益房地產(chǎn) [2](Common Interest Development, CID)。為研討相關(guān)的法律制度，筆者在本文中采用多元房地產(chǎn)的稱謂?！ 《嘣康禺a(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展歷經(jīng)久遠(yuǎn)，在古巴比倫曾見(jiàn)雛形，經(jīng)歐洲中世紀(jì)的緩步增長(zhǎng)，到上世紀(jì)特別是下半葉，大多數(shù)國(guó)家的大中城市都出現(xiàn)急劇的以至爆炸性的發(fā)展。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。由此種新型房地產(chǎn)引發(fā)出的法律關(guān)系，是一種復(fù)合型、多層次和多重化的新型法律關(guān)系，較早時(shí)期的普通法和民法典均鮮有涉及。一種與多元房地產(chǎn)的特征相適應(yīng)的新型法律制度，發(fā)軔于1802年法國(guó)民法典的第664條。經(jīng)若干代法律人的不懈努力，到上世紀(jì)后期，已在很多較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)陸續(xù)面世，其形式多為單行成文法，或在民法典中新辟專章。一些先行者的此種法律，屢屢修改創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，幾近完備成熟。他們的居民社區(qū)秩序良好，管理有序，人們相處和諧，罕有糾紛，足顯其法律的必要性和優(yōu)良效果?！ ∥覈?guó)《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章(第六章)的制訂出臺(tái)，構(gòu)建了多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架，對(duì)調(diào)整城市社區(qū)的多邊法律關(guān)系和保護(hù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，已初步顯現(xiàn)其重要的作用和良好的效果。但從公布實(shí)施一年多的情況來(lái)看，此項(xiàng)新的法律制度尚有待進(jìn)一步完善，尚有疑難課題未獲破解，尚存模糊地帶有待厘清。2006年國(guó)慶節(jié)期間，筆者曾發(fā)表《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》一文。兩年來(lái)，筆者又作了一些進(jìn)一步的比較研究和實(shí)地觀察，再趁國(guó)慶節(jié)期間書就此文。 一、關(guān)于多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍 如何使多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念與其客體相適應(yīng)、相吻合，如何使法律規(guī)定的權(quán)利范圍能夠?qū)ζ錂?quán)利客體包容無(wú)余和無(wú)隙覆蓋?也就是說(shuō)，如何使法定的權(quán)利范圍能夠覆蓋多元房地產(chǎn)的三維邊界以內(nèi)的全部建筑物、設(shè)施和土地?通俗地說(shuō)，如何做到使法定的權(quán)利范圍能夠橫向到邊，縱向朝上到頂，往下見(jiàn)底?這是筆者試圖著意探討的課題之一。 筆者感到，《物權(quán)法》關(guān)于此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步斟酌探討的余地。 第一，《物權(quán)法》采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，從字面上看，這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物，未包括地基，也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有部分，特別是缺失作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地使用權(quán)，顯得名不副實(shí)。 第二，第六章第七十三條和第七十四條又采用了“建筑區(qū)劃”的概念，并規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物以外的道路、綠地，其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及占用道路或者其他場(chǎng)地形成的車位，除作一定的排除外，均屬于業(yè)主共有。這應(yīng)是以概括和列舉相結(jié)合的方法作出對(duì)權(quán)利范圍的界定，從而使業(yè)主的權(quán)利范圍從建筑物擴(kuò)及住宅區(qū)的其他部位，但失于概括不全，列舉未盡，且有模糊而不確定之處，可能導(dǎo)致法律適用和法律解釋上的困難。就“建筑區(qū)劃”一詞而言，似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念，但由于缺少定義，使其因不具有明晰無(wú)誤和不容爭(zhēng)議的確定性而處于模糊狀態(tài)，有待厘清。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍，業(yè)主不擁有土地使用權(quán)，那就只有將道路、綠地、場(chǎng)所、場(chǎng)地、車位等視為附著物，方可規(guī)定為業(yè)主共有，這似乎與法理和常理不符?！ 檠芯慷嘣康禺a(chǎn)法律制度，筆者閱讀了美國(guó)、加拿大、魁北克、香港、臺(tái)灣和日本的相關(guān)立法例，愿在此作扼要評(píng)述，以供研究參考。這六個(gè)國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律制度，大體上可以分為以下兩種模式： 第一，共有權(quán)制度或區(qū)分共有權(quán)制度 (1)屬于普通法系的美國(guó)、加拿大和香港，采用了基本相似的共有權(quán)制度，即將多元房地產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利稱之為共有權(quán)(Ownership in Common or Coownership)，權(quán)利主體則稱為共有權(quán)人(Coowner)?！ ∶绹?guó)在這方面沒(méi)有聯(lián)邦立法，但各州都無(wú)一例外地制定了單行成文法，稱之為公寓法(Condominium Act)，幾十年來(lái)頻繁修改，有些州已采用列有消費(fèi)者保護(hù)一章的被稱為第二代的公寓法。各州的法大同小異，但由美國(guó)統(tǒng)一州法委員會(huì)(NCCUSL)制訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》 [3](Uniform Condominium Act， UCA)，1994年《統(tǒng)一共有權(quán)益法》 [4](Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA)及2007年《新公寓法》 [5](New Condominium Act，NCA),可能更具代表性，更能反映其發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)Condominium一詞，美國(guó)的布萊克法律詞典解釋為“與他人的共同所有權(quán)” [6](Ownership in Common with others)，即共有權(quán)?！督y(tǒng)一公寓法》 [7]在定義一章則稱“公寓(大廈)是指若干部分被賦予單獨(dú)所有權(quán)而其余部分被賦予僅由前述部分所有權(quán)人享有的共有權(quán)的房地產(chǎn)(“Condominium”means real estate，portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for mon ownership solely by the owners of those portions)”。 《新公寓法》在其前言中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式”(Shared form of real estate ownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律” [8](A modern law of shared ownership of land and buildings)?！缎鹿⒎ā返倪m用范圍既包括多座公寓大廈(multicond
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