【正文】 。　辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔?！∥飿I(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；設(shè)備管理檔案；顧客資料檔案；日常管理檔案。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢，確保答復(fù)率。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門。輒嶧陽(yáng)檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩?！∪腭v、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建檔、歸檔?！⌒艌?bào)服務(wù) 正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信等）?！〈_保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通?！【S修資金管理服務(wù)需要時(shí)，建立辦公樓維修資金管理制度，對(duì)辦公樓維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰?！〗㈩櫩脱b修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料?！“l(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。　投訴處理　顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：——辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅?！櫩椭苯酉蛏霞?jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作；識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒?！蚬矙C(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門處理；——涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理?！⊙由旃芾矸?wù)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開(kāi)展力所能及的延伸服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫(kù)。　裝修管理按照本標(biāo)準(zhǔn) 的要求和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、 《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)要求執(zhí)行。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛。表　房屋結(jié)構(gòu)（預(yù)計(jì)）檢查周期表 單位為年結(jié)構(gòu)類型使用年限一般使用環(huán)境特殊使用環(huán)境鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)年以下年～年年以上鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)年以下年～年年以上鋼結(jié)構(gòu)年以下年～年注：行業(yè)主管部門如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，安排專項(xiàng)修理。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩?！≡O(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)　變配電系統(tǒng)——制定臨時(shí)用電管理措施；——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。　應(yīng)急供電系統(tǒng)——按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好；——定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)應(yīng)急啟用；——發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常；——自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；——定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)；——定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)?！【W(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)　程控交換機(jī)——程控交換機(jī)（）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；——維護(hù)終端工作正常、整潔；——計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；——話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔；——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無(wú)損；——語(yǔ)音信箱工作正常、整潔、接線正確?！V播與背景音響系統(tǒng)——音源設(shè)備工作正常，整潔完好；——功放設(shè)備工作正常，整潔完好；——揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；——背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常?！⊙哺到y(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——巡更器具工作正常；——巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常?！?duì)講系統(tǒng)——基站線路無(wú)損、工作正常、整潔；——天線安裝牢固、工作正常?！￠T禁系統(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——服務(wù)器工作正常、整潔；——讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；——電子門鎖工作正常?！∠缊?bào)警與滅火系統(tǒng)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：——火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件；——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄； ——當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；——操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示；——火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；釷鵒資贏車贖孫滅獅贅?！獔?bào)警功能：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；——故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長(zhǎng)涼?！鹁瘍?yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類。——電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈?！馂?zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫(kù)圓。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋。紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲。.　升降設(shè)備系統(tǒng) 　電梯及自動(dòng)扶梯——保證辦公樓至少一臺(tái)電梯小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類?！獞?yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈?！∫簤荷翟O(shè)備——升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；——升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫(kù)麩。裊樣祕(mì)廬廂顫諺鍘羋藺遞?！】照{(diào)系統(tǒng)——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；倉(cāng)嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁?！ㄆ趯?duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；綻萬(wàn)璉轆娛閬蟶鬮綰瀧?！ㄆ谶M(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)；——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水；——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；——對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；——能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；——定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)；——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；——應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；——定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻?！磕暌淮螌?duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼?！堪肽暌淮螌?duì)蒸汽壓力表進(jìn)行校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；——每季一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；鎦詩(shī)涇艷損樓紲鯗餳類?！吭乱淮螌?duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄；櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟。—— 檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于毫克升；——鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠；——各種證書齊備，操作人員持證上崗；——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在％之內(nèi)。　公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；——每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持以上的亮燈率；——每天