【正文】 資質(zhì)要求................................... 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求 管理服務(wù)要求............................... 基礎(chǔ)管理服務(wù)............................... 顧客服務(wù)..................................... 接待服務(wù)................................... 信報服務(wù)................................... 通訊設(shè)施安裝服務(wù)........................... 維修資金管理服務(wù)........................... 裝修管理服務(wù)............................... 投訴處理................................. 延伸管理服務(wù)............................. 房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)............... 房屋維護(hù)管理............................. 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)................... 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)..................... 標(biāo)識管理................................. 秩序維護(hù)與安全服務(wù)......................... 公共秩序維護(hù)............................. 安全管理................................. 環(huán)境保潔服務(wù)............................... 材質(zhì)清潔要求............................. 部位清潔要求............................. 綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)......................... 綠化擺放................................. 綠化養(yǎng)護(hù)................................. 倉儲與搬運(yùn)................................ 貯存.................................... 搬運(yùn)堆放................................ 庫區(qū)安全與環(huán)境.......................... 檢驗方法.................................. 自主檢查................................ 特種設(shè)備安全監(jiān)察......................... 顧客滿意................................. 前 言為提高我市辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平，保障顧客和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為，為顧客創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和上海市的有關(guān)法規(guī)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范　范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉儲和搬運(yùn)等內(nèi)容及要求。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄?！』A(chǔ)管理服務(wù)　財務(wù)管理服務(wù)　建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。　顧客服務(wù)　接待服務(wù)　接待原則顧客接待應(yīng)遵循“公開辦事制度、公開辦事紀(jì)律、公開服務(wù)項目、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)”的原則。　報修接待服務(wù)當(dāng)顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）?！∞k公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行 中的四類標(biāo)準(zhǔn)限值。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂?！?對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全；—— 根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；—— 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修?！煌课萁Y(jié)構(gòu)的檢查周期（見表）。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處理措施；——按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；——按照規(guī)定的周期對變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；——高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測表計顯示準(zhǔn)確；——高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常；——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；——低壓配電柜運(yùn)行正常，各類表計顯示正常；——功率因素自動補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動切換正確可靠；——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常?！≈芙鐖缶到y(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼馴?！馂?zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；——火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；——消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞?！娞莺妥詣臃鎏輵?yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋?！脩裟┒说乃畨杭傲髁繚M足使用要求；——每季對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；——確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)行；裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺?！″仩t系統(tǒng)　蒸汽鍋爐每年一次應(yīng)接受行政主管部門指定的檢測機(jī)構(gòu)對鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測，并對鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧。峴揚(yáng)斕滾澗輻灄興渙藺詐。屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理。綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完整。 道路、廣場、地下車庫 保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時修復(fù)。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)釵。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺締?！惨晳?yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。——監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙。如遇臺風(fēng)、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺。板光亮、無污跡。墻紙無斑點、無污漬。門把手干凈、無痕跡、定時消毒。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內(nèi)側(cè)無灰塵、無污跡。下水道無異味、定期滴入消毒液。地下車庫保持地面無垃圾、無污垢；空氣流暢，無異味。垃圾收集垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。水池內(nèi)無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、無異味。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無殘留物、無異味、定時消毒。外幕墻按表相關(guān)要求。整體造型應(yīng)所選品種的觀賞效果一致?！【G化養(yǎng)護(hù)室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見表）。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結(jié)、呈饅頭狀。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭?！∠榔鞑馁A存各類消防器材應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存?！獛靺^(qū)應(yīng)配置相應(yīng)數(shù)量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況； ——產(chǎn)生緊急情況時，應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案迅速做出響應(yīng)，及時報告主管人員，并做好記錄?！☆櫩蜐M意辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行顧客意見征詢，征詢項目包括：顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)等方面。意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時整改，并對整改結(jié)果進(jìn)行回訪?！z驗方法　自主檢查　服務(wù)人員自查從事物業(yè)管理服務(wù)每一位員工均應(yīng)對所提供的服務(wù)實施自主檢查，遇質(zhì)量異?；蛘哳櫩椭苯油对V時，應(yīng)及時糾正，如系重大或特殊異常應(yīng)立即報告主管人員。庫存物資放置高度不應(yīng)超過三倍的包裝疊加高度，水平長度不應(yīng)超過其兩倍的疊加寬度?！}儲與搬運(yùn)　貯存　基本要求　分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。病蟲害防治預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標(biāo)。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好。擺放根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。 室內(nèi)綠化擺放要求（見表）。煙灰缸、垃