【正文】 便、整潔、舒適的辦公與娛樂環(huán)境。中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅(jiān)層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，操作層則是通過嚴(yán)格選拔和招聘，形成責(zé)任心強(qiáng)，操作熟練，經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，各層次人員在投入項(xiàng)目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。 (四 )合理取費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 通過我公司對(duì)九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原則對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足 **辦公樓日常管理的收支平衡，同時(shí)使我公司獲得合理的收益。我們將針對(duì)大樓的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個(gè)工作環(huán)節(jié) 及其過程都有章可循。 直接領(lǐng)導(dǎo) 考核 （二）運(yùn)作機(jī)制 1. 管理體系 物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào) 、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。 2. 運(yùn)作機(jī)制 北京市 **物業(yè)管理經(jīng)營公司 公司各職能部門 物業(yè)管理中心 工程維修部 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 3. 管理運(yùn)作流程 物業(yè)管理中心運(yùn)作流程圖 四、 理制度匯編 (一 )、部門規(guī)章制度 綜合服務(wù)部 操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 客戶申請服務(wù)項(xiàng)目的操作規(guī)程 綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度 報(bào)修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度 客戶服務(wù)查詢程序 餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序 綜合服務(wù)部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序 保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn) 綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度 管理中心總經(jīng)理 管理監(jiān)督 各執(zhí)行部門 信息反饋 工程服務(wù)部 客戶投訴查詢、求助等 物業(yè)管理中心 總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 處理完成 做好記錄 工程維修部 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程 物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程 緊急停電處理規(guī)程 對(duì)突發(fā)事件的處理操作程序 員工出入口崗位工作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 安保部內(nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制 安保器材管理制度 安保部檢查制度 要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定 地下停車場管理規(guī)定 消防安全 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 安保 部中控室運(yùn)行規(guī)程 火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程 動(dòng)火管理規(guī)程 樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定 消防中控室管理制度 機(jī)房防火規(guī)定 消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定 電氣設(shè)備防火規(guī)定 辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定 公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定 消防獎(jiǎng)懲制度 保潔服務(wù) 操作規(guī)程 辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作 規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程 清潔區(qū)域操作規(guī)程 機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程 公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程 行政管理 員工聘用操作規(guī)程 考核評(píng)價(jià)操作規(guī)程 員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 人力資源管理規(guī)定 培訓(xùn)工作管理規(guī)定 勞動(dòng)合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定 勞動(dòng)考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定 計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定 薪金管理規(guī)定 五、人員配備、培訓(xùn)與管理 (一 )、人員配備 物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人 工程部維修部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設(shè)備組 6 人、綜合組 3 人） 安全保衛(wèi)部 21 人（經(jīng)理 1 人、領(lǐng)班 4 人、保安 13 人、車管 3 人） 綜合服務(wù)部 45 人（經(jīng)理 1 人、綜合文員 1 人、客服人員 2 人、保潔領(lǐng)班 2 人、保潔人員 22 人、餐廳主管 1 人、餐廳后廚 11 人、餐廳服務(wù)員 5 人） (二 )、人員培訓(xùn) 培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九 三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。 （ 1）培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行 入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入 崗位之前時(shí)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn) 上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的員工進(jìn)行基本技 能、操作規(guī)范、 工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。 （ 2）培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項(xiàng)分類培訓(xùn) 集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情況介紹、管理 的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識(shí)、職業(yè)道 德規(guī)范等。 保潔員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點(diǎn)＝素質(zhì)要求等。 （ 3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進(jìn)行。 公開招聘：公開向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。因保證了每一項(xiàng)工作 有落實(shí)有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展。 月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核 年度考核：由公司對(duì)物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論。 六、物資裝備計(jì)劃 固定資產(chǎn) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 工程設(shè)備、儀器儀表 室外管道疏通機(jī) 臺(tái) 1 清潔設(shè)備 真空吸塵機(jī) 臺(tái) 2 吸水機(jī)及配套設(shè)備 臺(tái) 2 多功能洗地機(jī) 套 1 高速拋光機(jī) 臺(tái) 1 清潔服務(wù)車 部 1 通訊、客服設(shè)備 10 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 行政辦公設(shè)備、設(shè)施 2 電腦終端機(jī) 臺(tái) 2 打印機(jī) 臺(tái) 1 數(shù)碼照相機(jī) 臺(tái) 1 電視機(jī) 臺(tái) 1. 圖紙柜 個(gè) 1 工服購置預(yù)算表 行號(hào) 人員崗位 人數(shù) 1 綜 合 服 務(wù) 部 管理處總經(jīng)理 1 2 部門經(jīng)理 1 3 綜合文員 1 4 客服中心 2 5 保潔人員 24 6 餐廳人員 17 7 小計(jì) 46 8 工 程 部 工程部經(jīng)理 1 9 作業(yè)人員 17 10 小計(jì) 18 11 安 保 部 安保部經(jīng)理 1 12 安保人員 17 13 車管人員 3 14 小計(jì) 21 15 合計(jì) 85 低值工器具、物料 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 工程工器具 沖擊鉆 把 1 手電鉆 把 1 電焊機(jī) 臺(tái) 1 砂輪切割機(jī) 臺(tái) 1 室內(nèi)疏通機(jī) 臺(tái) 1 水泵 臺(tái) 1 套絲扳手 套 1 儀表 塊 6 工具箱 套 6 空調(diào)專用維修工具 套 1 電梯專用維修工具 套 1 清潔工器具 伸縮桿 根 6 塵推 把 4 玻璃工具 套 6 墩布車 部 3 吹干機(jī) 臺(tái) 1 安保、消防工具 手電筒 把 4 消防服及配套工具 套 2 行政辦公用工器具 保險(xiǎn)柜 臺(tái) 1 打卡機(jī) 臺(tái) 1 塑封機(jī) 臺(tái) 1 辦公家具 套 10 文件柜 個(gè) 4 四屜柜 個(gè) 2 檔案柜 組 2 其它 應(yīng)急燈 個(gè) 8 鑰匙柜 個(gè) 1 貨架 個(gè) 3 宿舍設(shè) 施 套 16 更衣柜 組 17 警示牌 個(gè) 15 鋁合金組合梯 架 6 線纜盤 個(gè) 4 兩件套雨服 套 8 送報(bào)車 部 1 低平板推車 部 3 七、采購及成本控制 成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運(yùn)營而產(chǎn)生的直接和間接成本。 （一） 采購管理 采購管理實(shí)行預(yù)算控制、計(jì)劃管理、逐級(jí)復(fù)核、定點(diǎn)采購、財(cái)務(wù)監(jiān)控，操作流程為： 1. 采購計(jì)劃編制、審批