【正文】 房單位占27%；選300400㎡占22%，選擇400500㎡占16%。在陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)方面，逾80%的被訪者選擇了落地玻璃陽(yáng)臺(tái)最受喜歡，其中選擇落地玻璃大弧形陽(yáng)臺(tái)占58%，選擇普通的落地玻璃陽(yáng)臺(tái)占23%。出入交通和服務(wù)到位的家居清潔、小孩托管等人性化服務(wù)需求較大，有33%的認(rèn)為住宅巴士接送服務(wù)非常重要，而有逾40%認(rèn)為幼兒托管服務(wù)、鐘點(diǎn)服務(wù)及衣物洗熨是比較重要的。選購(gòu)離市中心較遠(yuǎn)的住宅時(shí)，被訪者中有39%認(rèn)為需要大型超市配套，有29%認(rèn)為需要酒樓餐廳配套。順德區(qū)近年來(lái)人們重視教育事業(yè)，希望住宅區(qū)內(nèi)配有教育設(shè)施，有42%的被訪者選擇外資分支機(jī)構(gòu)學(xué)府，另外31%的被訪者選擇重點(diǎn)或知名學(xué)府。園林偏向于喜愛(ài)歐陸風(fēng)格，有30%被訪者選擇，而喜愛(ài)江南風(fēng)情園林和不需特別風(fēng)格寧?kù)o及綠化優(yōu)****園林設(shè)計(jì)各有20%。54%的被訪者認(rèn)為二次或三次置業(yè)以自住及改善居住條件為主要的購(gòu)買目的，而為父母購(gòu)房、子女購(gòu)房或把物業(yè)出租等目的各占約10%。希望能以價(jià)格約40004500元/㎡購(gòu)買到大型綠色生態(tài)別墅小區(qū)有45%的被訪者，但價(jià)格超過(guò)5000元/㎡以上購(gòu)買該類型住宅有62%的被訪者可以承受。據(jù)調(diào)查所得，大型別墅小區(qū)的管理費(fèi)2元/㎡最為合理，㎡以下占44%，㎡占32%。首選居住區(qū)是靠近綠、靜、****生活小區(qū)，有35%的被訪者選擇；其次為近郊大型住宅社區(qū)及市中心區(qū)。逾60%被訪者認(rèn)為小區(qū)與著名學(xué)府相鄰近，以及與大型商場(chǎng)、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)會(huì)影響購(gòu)買進(jìn)程。順德產(chǎn)業(yè)——隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，順德將以商貿(mào)流通業(yè)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及汽車業(yè)為未來(lái)重要發(fā)展方向。順德人對(duì)居住理念的追求——順德市民追求綠、靜的居住環(huán)境；喜愛(ài)大型歐陸式園林風(fēng)格社區(qū)；要求完善貼心周到人性化的物業(yè)管理服務(wù)；希望購(gòu)買別墅、復(fù)式并帶一個(gè)或以上車位的單位。高爾夫，真正的國(guó)際18洞高爾夫l 高爾夫體現(xiàn)一種真正的紳士風(fēng)度高爾夫是一種紳士運(yùn)動(dòng)，這不僅僅是因?yàn)樗膬r(jià)格不菲，它的揮桿姿勢(shì)瀟灑迷人，它的球場(chǎng)環(huán)境優(yōu)雅迷人，更應(yīng)該體現(xiàn)在所有參加這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)的人都要有真正的紳士氣派和風(fēng)度。高爾夫的精神氣質(zhì)，令參加的人都能在運(yùn)動(dòng)中潛移默化，一舉手一投足，一言一行，無(wú)不透露出貴族高雅風(fēng)姿。無(wú)論你以前是一個(gè)農(nóng)民的兒子，或是一個(gè)木匠……今天，他是貴族，血統(tǒng)不能因財(cái)富而改變，卻因氣質(zhì)而鑒定，這一切，都因高爾夫而來(lái)。商務(wù)旅游家電集成湖畔高爾夫國(guó)際皇家別墅居住領(lǐng)地l 與高爾夫經(jīng)營(yíng)復(fù)合承傳高爾夫與生俱來(lái)的高貴氣質(zhì)；發(fā)揚(yáng)高爾夫文化提升人的素質(zhì)，人的品味，人的本質(zhì)的潛移默化作用；開(kāi)啟高爾夫精英居住會(huì)聚之門；提供高爾夫社交的交流平臺(tái)。1的高爾夫第一居住別墅區(qū)；盤活一期單位，發(fā)展二期商業(yè)，取得非住宅以外的商業(yè)價(jià)值和區(qū)域地位；實(shí)現(xiàn)本集團(tuán)把商務(wù)旅游與地產(chǎn)的復(fù)合的又一成功案例；開(kāi)啟本集團(tuán)向旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之路。l 與家電集成復(fù)合把項(xiàng)目打造為高爾夫第一居所的先決條件；實(shí)現(xiàn)本集團(tuán)家電集成化領(lǐng)先構(gòu)想；開(kāi)創(chuàng)本集團(tuán)把家電集成化與地產(chǎn)的復(fù)合的先河；本集團(tuán)整體提升品牌價(jià)值和社會(huì)形象地位，聯(lián)手成為地產(chǎn)行業(yè)、家電行業(yè)的領(lǐng)跑者。四大產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目復(fù)合思路圖高爾夫核心基礎(chǔ)氣質(zhì)風(fēng)度涵養(yǎng)修為國(guó)際生活第一居所商務(wù)旅游海外教育高爾夫經(jīng)營(yíng)家電集成價(jià)值提升本項(xiàng)目國(guó)際社交圈國(guó)際運(yùn)動(dòng)國(guó)際教育實(shí)踐國(guó)際先進(jìn)居住理念生活模式湖畔高爾夫，成就皇者之氣珠三角唯一具高爾夫經(jīng)營(yíng)海外教育建筑在湖畔，130萬(wàn)的綠茵草地，散落四周的美麗湖泊，賞心悅目湖畔式高爾夫皇家別墅望、聞、問(wèn)、切，是醫(yī)生診斷的必要手段。唯有如此，方能深入了解項(xiàng)目病癥，繼而對(duì)癥下藥，一舉切中病脈，以最恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷推廣方法來(lái)達(dá)到最佳的銷售效果。l 會(huì)所、售樓部等外觀設(shè)計(jì)較落后，配套不齊全。l 高爾夫球場(chǎng)欠缺維護(hù)，環(huán)境較差。l 高爾夫球會(huì)員層次混雜，未能顯示項(xiàng)目尊貴的感覺(jué)。l 整改大門、會(huì)所、園林，拆除現(xiàn)有售樓部及體育館。 修繕高爾夫球場(chǎng)，改善整體環(huán)境，提高項(xiàng)目檔次。1別墅水準(zhǔn)。加強(qiáng)會(huì)員制，對(duì)現(xiàn)有會(huì)員和將要加入的會(huì)員、一二期業(yè)主進(jìn)行等級(jí)殷別，增加會(huì)員的自豪感和歸宿感。：項(xiàng)目前期產(chǎn)權(quán)問(wèn)題產(chǎn)生信譽(yù)危機(jī)，在順德負(fù)面影響大。l 立刻拋棄“****名邸”名稱、宣傳及包裝，將105國(guó)道上的指示標(biāo)志更換為“********”，以全新形象面世。l 借助政府力量，如將“********”項(xiàng)目納入北滘鎮(zhèn)發(fā)展房產(chǎn)、旅游、商務(wù)多元化的重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，以城市樣板工程的姿態(tài)，通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)的概念，產(chǎn)生更大更強(qiáng)的社會(huì)影響。：產(chǎn)品可展示部份少，重新?tīng)I(yíng)造需時(shí)多日，外部存在一定競(jìng)爭(zhēng)，欲脫穎而出非一時(shí)之功l 項(xiàng)目一期產(chǎn)品積壓，因其設(shè)計(jì)落后，對(duì)項(xiàng)目整體檔次及二期的推出存在一定阻力。 ：除完善項(xiàng)目軟硬件設(shè)施外，最重要的是整合資源，將高爾夫、商務(wù)、旅游、等幾個(gè)元素最佳組合。通過(guò)租賃可以人脈傳播方式樹(shù)立項(xiàng)目口碑（可通過(guò)高爾夫、服務(wù)、配套享受等方面體現(xiàn)），并可作為展示“********”家居集成之用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)多元化的同時(shí)，可達(dá)到宣傳項(xiàng)目作用。l 舉行系列有針對(duì)性的公關(guān)活動(dòng)，將商務(wù)旅游與高爾夫緊密聯(lián)動(dòng)，如與旅游局聯(lián)辦高爾夫旅游，又如利用舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展會(huì)等，擴(kuò)大輻射影響力，令項(xiàng)目成為珠三角商務(wù)旅游重要基地，從而將項(xiàng)目最大價(jià)值化。 ：項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)滯后，客戶難以截留，地域限制客源。l 項(xiàng)目地處北滘鎮(zhèn)，地域知名度相對(duì)較低，難以吸引外區(qū)域客戶購(gòu)買達(dá)到迅速消化項(xiàng)目的目的。l 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：“****”企業(yè)合作伙伴、政府關(guān)系，“****”客戶資源、客戶資源（別墅樓盤客戶資源）、“**高爾會(huì)”會(huì)員都是項(xiàng)目可利用的客戶網(wǎng)絡(luò)，可通過(guò)專人聯(lián)絡(luò)、短信、DM、公關(guān)活動(dòng)等形式加以利用，在項(xiàng)目未正式開(kāi)售前就建立一個(gè)龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)資源，令不僅成為項(xiàng)目的潛在客戶，也是項(xiàng)目的宣傳者。：最大利用項(xiàng)目資源，全面且高效地鋪設(shè)客戶網(wǎng)絡(luò)，最后達(dá)到確立品牌影響力，迅速消化產(chǎn)品的目的。在皇家式高爾夫別墅社區(qū)中，不僅要滿足居住者對(duì)文化的需要，而且給人們一個(gè)有品位的居住環(huán)境，更為下一代創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境。增加尊有化、獨(dú)享性的尊貴服務(wù)，如：配備私人管家、私人醫(yī)生、私人律師、私人助理等專業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝是改變客戶對(duì)項(xiàng)目固有看法的根本之源。無(wú)論大小一律以國(guó)際高爾夫別墅皇家領(lǐng)地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)包裝整個(gè)項(xiàng)目。1的別墅社區(qū)?！坝蟹接惺亍保谙挛奈覀儗⒃敿?xì)闡述針對(duì)本項(xiàng)目病情如何服用藥方，相信只要持之以恒，必能“藥到病除”。國(guó)際皇家別墅居住領(lǐng)地”統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的推廣；以“18洞湖畔高爾夫”作為項(xiàng)目推廣的核心賣點(diǎn)；氣質(zhì)、風(fēng)度、涵養(yǎng)、修為作為項(xiàng)目高爾夫衍生的核心價(jià)值。酒店公寓，我公司建議其開(kāi)發(fā)時(shí)間最遲，故在本《營(yíng)銷策劃案》的推貨量中尚未包含。l 營(yíng)銷策略以準(zhǔn)確的“入市”策略帶領(lǐng)項(xiàng)目以全新形象進(jìn)入市場(chǎng)；以重點(diǎn)突出的媒體選擇為宣傳推廣策略的依據(jù)；以公關(guān)活動(dòng)為樹(shù)立項(xiàng)目形象的載體；以穩(wěn)步上揚(yáng)的價(jià)格策略保證項(xiàng)目整體銷售均價(jià)；以有序的銷售組織策略保證項(xiàng)目預(yù)定的銷售目標(biāo)。實(shí)操策劃方案與執(zhí)行部門之間的配合、分工配置以及監(jiān)控，使人力物力資源達(dá)到效能最大化，并隨時(shí)勢(shì)條件的轉(zhuǎn)化，作出適時(shí)的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰(shuí)就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。為了保證能讓本項(xiàng)目在推出市場(chǎng)即能一炮而紅，借助每年10月的順德家電博覽會(huì)盛事，建議于04年10下旬項(xiàng)目正式對(duì)外宣傳，二期項(xiàng)目正式推出市場(chǎng)。根據(jù)工程進(jìn)度，建議在樣板房交付使用后， 即2005年3月12日正式公開(kāi)發(fā)售，一則能讓客戶親身感受到項(xiàng)目，刺激客戶購(gòu)買欲望；二則能借助3月份百業(yè)興旺，樓市復(fù)蘇的良好契機(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳范圍，形成區(qū)域知名度充分利用10月的順德家電博覽會(huì)盛事，對(duì)外宣傳，迅速在北窖、陳村、龍江等區(qū)域內(nèi)及廣東珠三角確立知名度。 利用博覽會(huì)，節(jié)省廣告投入博覽會(huì)客商云集，項(xiàng)目在此期間正式進(jìn)入市場(chǎng)，取得良好的宣傳效果，有效地節(jié)省廣告投入。時(shí)間：2004年10月下