【正文】 析以凈收益法為主C．設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量D．通常只比較設備的收益答案：C解析：P53中下部，A不對，正確定的應該是設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。通常在比較設備更新方案時，都是界定設備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。市場上銷售的新型節(jié)能空調機組，使用壽命10年，初始購置費用支出 120萬元，年電費支出20萬元。A．8 B．20 C．4 D．10答案：A解析：本題屬于不會提升物業(yè)運行服務質量的設備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用），選擇數(shù)值較低的方案。17．某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。假設該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉售，則其在轉售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權益價值依次是（ ）萬元。所以需要先計算出A，其中剩余的物業(yè)權益價值應該是物業(yè)第6年初的價值減去需要償還的貸款本金，因此接下來要計算物業(yè)第6年初的價值。建筑物的價值為40萬元，按有關規(guī)定可在25年內直線折舊。）所以，所得稅=25%=將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=－=到這里為止，要想求得投資回報率，接下來的任務，就是要求解投資者權益增加值，因此我們要明白投資者權益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。）19．下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（?。?。20．在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息計入（　）A．管理費用B．投資利息C．開發(fā)成本D．開發(fā)利潤答案：B解析：P103，物業(yè)估價中的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。此外，從估價角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。A．市場B．正常C．理論D．客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。A．實際單價為2000元/m2，B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C．實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D．實際單價為2000元/m2，答案：C解析：實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。所以其實際單價和實際總價就是成交日期時的價格。A．保險費B．地租C．利潤D．房產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成；不包括保險費、地租、和利潤三部分。A． 　B．　C．　D．答案：C解析：已知：C=800200/10000=16萬元，N=40年，R=2%，t=12年。因為重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復制”。，不正確的是（ ）A．從全社會來看，報酬率與投資風險正相關B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險小的物業(yè)的價值低C．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠D．求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法答案：B解析：P116，物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。答案：B29．從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結構分析時，通常不包括（ ）。30．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。31．在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的是（ ）。32．介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是（ ）A．年度計劃B．短期計劃C．中短期計劃D．長期計劃答案：C解析：P145，物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。33．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（ ）A．業(yè)主的態(tài)度B．物業(yè)管理人員的態(tài)度C．雙方的約定D．物業(yè)服務水平答案：A 解析：P150下面。A．收入計劃B．支出計劃C．收益估算D．預算計劃答案：D解析：P149頁下面。預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。這一頁中下部，自動延期租賃的租賃行為不因租約一方的死亡而中止。一般很少通過強調租金低廉來吸引租戶，因為對于經(jīng)營性物業(yè)來說，租金水平相對于物業(yè)的其他特性對租戶可能并不十分重要。租金方案還會受到出租策略的影響。A．出租方B．承租方C．轉租方D．雙方當事人在合同中約定答案：D解析：P171下面，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。40．非比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而呈同向趨勢變化的項目，它不包括（ ）。41．（ ）是最具綜合性的服務質量評價指標。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務質量評價指標。A．7392B．73920C．51744D．5544答案：C解析：P188頁，福利基金為人工工資的14%，所以，福利基金為36960014%=51744元。44．雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（ ）A．附加醫(yī)療費保險B．附加雇員個人財產(chǎn)保險C．附加第三者責任險D．附加公眾責任保險答案：C 解析：P239中下部。46．風險的（ ）是保險人能夠經(jīng)營保險的基礎。47．按風險影響的程度和范圍劃分，風險可分為（ ）A．純粹風險與投機風險B．財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險C．自然風險、社會風險、政治風險、經(jīng)濟風險和技術風險D．基本風險與特殊風險答案：D解析：P228頁下面，A純粹風險與投機風險，是按損失的性質來劃分的；B財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險，是按風險的對象來劃分的；C自然風險、社會風險、政治風險、經(jīng)濟風險和技術風險，是按風險發(fā)生的原因來劃分的。其中，前三張報表是企業(yè)的基本財務報表。50．以下說法中正確的是（ ）A．凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時期內的稅前利潤同平均凈資產(chǎn)的比率B．利息保障倍數(shù)是企業(yè)一定時期的息前稅后利潤總額與利息支出的比值C．資本積