【正文】 經(jīng)營管理精講模擬試卷二一、單項選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．以下關于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（?。〢．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在10萬平米以上B．市級購物中心的年營業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購物商場內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場服務人口1~5萬人答案：B分析：P4，市級購物中心的年營業(yè)額在5億元人民幣以上。2．以下屬于組合投資管理職責的有（?。〢. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃 B. 客戶報告與現(xiàn)金管理C. 危機管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策答案：B分析：P11表11。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃屬于資產(chǎn)管理的職責；C危機管理屬于物業(yè)管理的職責；D物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責。3．設施管理的服務對象通常為（?。〢．高新技術(shù)企業(yè)用房B．科研教學設施C．大型公共文體設施D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)答案：D解析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學設施、C大型公共文體設施屬于設施管理的對象，而不是服務對象。4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（?。〢．構(gòu)建信息基礎 B．物業(yè)保險管理C．未來維修和維護 D．現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標準、構(gòu)建信息基礎、決策分析、進行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設施設備管理以及物業(yè)保險管理等。5．以下關于房地產(chǎn)置業(yè)投資說法正確的是（?。〢．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)D．投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益答案：D解析：A．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對。應該是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)也不對。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ?。?。答案：C7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。A．位置固定性B．各異性C．適應性 D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。B各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險稱為（ ）A．通貨膨脹風險B．市場供求風險C．變現(xiàn)風險D．或然損失風險答案：A分析：B市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險；C變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險；D或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。9．工業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求是（　）A．公共交通便捷程度B．居民人口與收入C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響D．當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄源鸢福篋 分析：A公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對投資區(qū)位的特殊要求。10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ ）A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境B．投資物業(yè)的地理位置C．該區(qū)位投資成本的高低D．該區(qū)位所面臨的競爭關系答案：B11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標的是（ ）A．財務凈現(xiàn)值B．財務內(nèi)部收益率C．借款償還期D．現(xiàn)金回報率答案：D解析：A財務凈現(xiàn)值、B財務內(nèi)部收益率兩者屬于動態(tài)盈利能力指標；C借款償還期屬于清償能力指標。12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出不包括（?。〢．土地費用、建造費用B．還本付息C．稅金D．比較成本答案：D解析：P38中下部。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。13．（ ）是業(yè)主十分關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。A．潛在毛租金收入最大化B．稅前現(xiàn)金流最大化C．稅后現(xiàn)金流最大化D．凈運營收益最大化答案：D解析：P41中下部，凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。14．下列關于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（　　）。 ，年名義利率等于年實際利率 ，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 答案：C解析：C不對，正確的應是計算周期相同時，名義利率越大，名義利率與實際利率的差值就越大。15．以下關于設備更新特點的描述中正確的是（　）A．設備更新的核心工作，是確定設備的更新費用B．設備更新分析以凈收益法為主C．設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量D．通常只比較設備的收益答案：C解析：P53中下部，A不對，正確定的應該是設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。設備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。B不對，正確的應該是設備更新分析以費用年值法為主，由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。D也不對，正確的應該是通常只比較設備的費用。通常在比較設備更新方案時，都是界定設備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出 40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出 120萬元，年電費支出20萬元。采用設備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設備，每年節(jié)約費用支出（ ）萬元。A．8 B．20 C．4 D．10答案：A解析：本題屬于不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用