【正文】 都要委托施工監(jiān)理。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對工程進(jìn)度做出簽證； 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。 竣工驗(yàn)收： 開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗(yàn)收。 開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，工程部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。財務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。主要是： 收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。 開發(fā)項(xiàng)目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。 商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責(zé)任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 開發(fā)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算報告，對項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。4 物業(yè)管理 開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強(qiáng)對在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問題。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，當(dāng)預(yù)計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀(jì)要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項(xiàng)目公司應(yīng)及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟(jì)南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 其他與會人員進(jìn)行會議發(fā)言。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。4 工程例會落實(shí) 工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包括精裝本4套，平裝16套。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。 項(xiàng)目公司申報開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套。 工地現(xiàn)場2套。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 對改動較大的部分要重新繪制。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。2 施工圖審學(xué)組織： 一般性項(xiàng)目的圖紙審學(xué)由工程部組織進(jìn)行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公司總工程師組織審學(xué)。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容： 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。2 施工圖設(shè)計交底的組織 設(shè)計單位參加人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人員。 由項(xiàng)目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負(fù)責(zé)組織、主持。3 施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容： 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。4 施工圖設(shè)計交底的基本程序： 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進(jìn)行，工程竣工決算水電費(fèi)的計量有著非常重要的意義。3 規(guī)定的內(nèi)容 項(xiàng)目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費(fèi)。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。 工地臨時水電負(fù)責(zé)人員，應(yīng)根據(jù)工程所在地的實(shí)際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司財務(wù)人員。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應(yīng)報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度1 目的對分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收進(jìn)行管理控制，確保經(jīng)過驗(yàn)收后的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范及設(shè)計要求。3 職責(zé)范圍項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。對隱蔽工程中不符合設(shè)計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項(xiàng)目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進(jìn)行驗(yàn)收。 對于重要的分部、分項(xiàng)工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進(jìn)行全面自檢，并填報竣工驗(yàn)收報告送交監(jiān)理公司審核。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進(jìn)行復(fù)檢。 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后，由施工單位報送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗(yàn)收。工程交接驗(yàn)收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。3 內(nèi)容 交接驗(yàn)收的依據(jù) 工程發(fā)包合同； 施工圖紙、設(shè)計變更、竣工驗(yàn)收資料； 國家現(xiàn)行施工規(guī)范； 質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收意見； 委托物業(yè)管理合同； 銷售合同、業(yè)主入住手冊； 國家有關(guān)其他規(guī)定。 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。 項(xiàng)目公司指定專人進(jìn)行記錄，完成后請相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。 按照專業(yè)分組進(jìn)行驗(yàn)收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等）。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達(dá)整改通知，限期完成。 各方整改完畢后，經(jīng)驗(yàn)收通過后由項(xiàng)目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管理。2 適用范圍適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。 各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學(xué)、技術(shù)交底，負(fù)責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核，項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn)： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實(shí)可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行； 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。 由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗(yàn)。會議對開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。 項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計劃與施工進(jìn)度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進(jìn)行修正。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施。 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的處理情況。 工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。 工程部對工程施工過程中的設(shè)計變更，執(zhí)行公司規(guī)定。 對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。 監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。 項(xiàng)目公司組織對發(fā)生的安全事故，進(jìn)行調(diào)查處理。 工程部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 工程量變更。 施工時間的變更。 合同條件的變更。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。要嚴(yán)格控制設(shè)計變更審批權(quán)限，健全設(shè)計變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費(fèi)用。5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。 建設(shè)單位提出的工程變更 建設(shè)單位提出工程變更后（設(shè)計單位同意后），連同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。工程監(jiān)理管理程序1 目的做好工程監(jiān)理公司的管理工作，保證工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期，提高投資效益。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)； 具備與該工程所包括的設(shè)計、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間）和安全文明施工； 具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。3 施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報告； 協(xié)助業(yè)主確認(rèn)施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計劃，提出改進(jìn)意見； 審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)； 督促、檢查施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議； 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備