【正文】 建筑風(fēng)格點(diǎn)式建筑開盤時間2004/7入住時間2005/7配套設(shè)施2部快速電梯、24小時保安、光纖接入裝修標(biāo)準(zhǔn)墻體內(nèi)筒外框砼結(jié)構(gòu)，大堂理石地面，合金鋼窗，中央空調(diào)，電梯前廳理石智能化系統(tǒng)閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、消防噴淋報警系統(tǒng)、ADDISON（愛達(dá)訊）超五類布線系統(tǒng)均價6500租金形式車位情況無地下車位物業(yè)管理新明基物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用廣告訴求點(diǎn)仙境般建筑、華貴的外部立面造型，淋滴盡致的設(shè)計理念，締造世紀(jì)經(jīng)典。賣點(diǎn)銷售價格較低；抗性寫字樓已入戶三年，物業(yè)管理服務(wù)不夠完善；n 優(yōu)度office（投資大廈）開發(fā)商天洋房地產(chǎn)開發(fā)位置紅旗大街（距會展中心500米）占地面積18000㎡總建筑面積130000㎡規(guī)劃形態(tài)寫字樓1棟30層戶型配比70—900㎡供應(yīng)量共100套總銷售率40%建筑風(fēng)格板式、現(xiàn)代開盤時間未正式開盤入住時間2006/5配套設(shè)施4部電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯、地?zé)峁┡?、純板設(shè)計，10米短進(jìn)深。樓宇氣候自控系統(tǒng)，新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)，單元式中央空調(diào)智能化系統(tǒng)保安監(jiān)控、消防聯(lián)動報警均價8000租金形式5車位情況與住宅共用物業(yè)管理遠(yuǎn)東物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用待定廣告訴求點(diǎn)紅旗大街上，國際會展中心，哈爾濱的商業(yè)辦公心臟。純凈通透的玻璃，冷漠剛毅的金屬設(shè)計智能化系統(tǒng)可配備一卡通管理系統(tǒng)；保安監(jiān)控、攝像系統(tǒng)完備、消防聯(lián)動報警，執(zhí)行消防檢測均價7500租金形式未出租車位情況與住宅共用物業(yè)管理中財物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用㎡/月n 綜合評述216。區(qū)內(nèi)城市形象現(xiàn)代化特征較為強(qiáng)烈，配套齊全，交通便利，具有適合現(xiàn)代商務(wù)活動的環(huán)境氛圍。 銷售價位根據(jù)地段的不同，寫字樓銷售價位普遍在5000~8000之間，特別之處在于單價是按照使用面積計算，避免了實(shí)用率不同而產(chǎn)生的銷售爭議和困擾。 物業(yè)形象及硬件配置建筑和裝飾普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，材質(zhì)冰冷、堅硬，工業(yè)感十足。物業(yè)整體品質(zhì)停留在中檔（乙級）寫字樓的水準(zhǔn)。 營銷特點(diǎn)各項(xiàng)目包裝推廣概念至上，缺少實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，廣告宣傳過于抽象、空洞。216。個別地段位置突出的項(xiàng)目，由于小體量、低價位，甚至達(dá)到清盤，迅速實(shí)現(xiàn)了資金回籠。物業(yè)劃分比較靈活，其中戶型面積偏小的單位相對銷售較快。具備真正先進(jìn)理念和品質(zhì)的產(chǎn)品成為市場空缺，一旦經(jīng)過持續(xù)的市場培育之后，買家會在同等價格水平的基礎(chǔ)上，更加看中物業(yè)的品質(zhì)內(nèi)涵和可持續(xù)發(fā)展，從而為新產(chǎn)品提供發(fā)展空間。 真正意義的第四代產(chǎn)品前文所述，第四代寫字樓產(chǎn)品打造的是生態(tài)、健康、和人性化的辦公環(huán)境，對硬件配置和物業(yè)管理服務(wù)有更高的要求。五、 未來寫字樓市場趨勢預(yù)測n 現(xiàn)代商務(wù)理念將持續(xù)深入人心n 寫字樓市場需求將逐步溫和放量n 物業(yè)供應(yīng)短期內(nèi)仍然參差不齊n 價格將保持現(xiàn)狀，不會有較快改變n 寫字樓物業(yè)租金收益的投資概念將成為新的價值點(diǎn)總結(jié)——3T營銷之 “特別的市場”帶來的利益點(diǎn)：特別之處利益點(diǎn)市場初級階段適度超前能引領(lǐng)市場關(guān)注度需求概念模糊對規(guī)范化辦公環(huán)境的認(rèn)識正在成為一種時尚項(xiàng)目營銷超前其他項(xiàng)目對購買者進(jìn)行了較好的培育產(chǎn)品功能落后功能的缺位正是成功的機(jī)會 第二章 從構(gòu)建到生活——項(xiàng)目產(chǎn)品分析 一、 產(chǎn)品分析“創(chuàng)展國際”是由高尚住宅、寫字樓及相連的商服裙樓三部分組成的集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公為一體的復(fù)合型物業(yè)。 位置及通達(dá)性位置是建筑在城市里的坐標(biāo)，而城市會因?yàn)閰^(qū)域的不同而呈現(xiàn)出自身特別的環(huán)境、人文、經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)等方面的特點(diǎn)。通達(dá)性包含項(xiàng)目的交通條件和出入的標(biāo)識性、便捷性、及物業(yè)形象，是影響項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的重要指標(biāo)。n 先天條件216。 交通非常便利216。 1公里半徑范圍內(nèi)，生活休閑配套比較齊全n 環(huán)境景觀216。 街區(qū)美觀、整潔，具備高品質(zhì)的辦公環(huán)境條件216。 三區(qū)交匯，中心輻射范圍廣216。 出行成本（經(jīng)濟(jì)、時間）低n 項(xiàng)目自身出入系統(tǒng)比較便利216。 充裕的地面、地下停車位，保證了物業(yè)品質(zhì)n 心理認(rèn)同216。 位置環(huán)境適宜商務(wù)辦公，具備高端的企業(yè)形象n 本項(xiàng)評價指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評 價項(xiàng)目區(qū)域特征核心區(qū)域城市優(yōu)勢資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)周邊產(chǎn)業(yè)類別比較少需要引導(dǎo)以第三產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)關(guān)注道路交通毗鄰主干道非常發(fā)達(dá)環(huán)境資源高層具有較好的城市景觀是項(xiàng)目亮點(diǎn)市政配套程度配套完善非常方便發(fā)展趨勢隨著項(xiàng)目周邊進(jìn)一步完善，工作生活環(huán)境會更加優(yōu)越是哈市難得的黃金寶地 空間環(huán)境產(chǎn)品所營造的空間是所有建筑的基本。建筑空間對人的精神所產(chǎn)生的作用，是評價建筑好壞的要素，也是掌握建筑產(chǎn)品營銷的核心。指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評 價建筑外觀形式高層塔樓局部需要根據(jù)對形象進(jìn)行調(diào)整改造造型西式古典主義風(fēng)格材質(zhì)建筑室外裝飾豪華高檔色彩保守、穩(wěn)重品質(zhì)感缺少現(xiàn)代氣息產(chǎn)品形象使用感受局部，特別是室內(nèi)公共部分不足不很舒適，需要進(jìn)行改造投入價值感受不具備絕對的市場影響力價格必須適中品牌形象感受前期停工，續(xù)建需要消除市場不利影響 感受體驗(yàn)指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評 價使用價值建筑體高層塔樓適合現(xiàn)代商務(wù)辦公園林景觀無需要適度投入舒適性建筑距近、密度較大不是十分理想安全性封閉管理較好設(shè)備、設(shè)施較高品質(zhì)不同標(biāo)準(zhǔn)的配置會產(chǎn)生明顯的差異使用成本較高附加價值實(shí)用感受古典建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商務(wù)形象有較大落差價值感受適宜工作生活性價比必須合適品牌形象感受客戶認(rèn)知度不高需要重新包裝自豪感有位置和環(huán)境優(yōu)勢，如果樓盤形象突出，會讓市場更加認(rèn)可必須加強(qiáng)營銷力度 總結(jié)n 項(xiàng)目地處位置、環(huán)境舒適、優(yōu)越，具備高端基礎(chǔ)形象n 項(xiàng)目建筑條件優(yōu)越，改造后能打造高端產(chǎn)品n 項(xiàng)目建筑外觀與現(xiàn)代商務(wù)形象不匹配，產(chǎn)品品牌知名度不高，需要加強(qiáng)營銷推廣n 對項(xiàng)目快速兌現(xiàn)有較高的期望，價格走勢必須合理控制二、 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢n 交通、配套方便完善的地段n 毗鄰省政府的“權(quán)力資源”優(yōu)勢n 舒適的街區(qū)環(huán)境，具備高端物業(yè)形象n 產(chǎn)品基礎(chǔ)條件好，改造起點(diǎn)高 劣勢n 產(chǎn)品建筑外觀偏重居住，商務(wù)形象不醒目n 項(xiàng)目已投入使用一段時間，重新啟動需要更多資金投入 機(jī)會n 規(guī)范化辦公環(huán)境正在形成一種時尚趨勢n 使用者經(jīng)過前期市場培育，認(rèn)識觀念正在提升n 寫字樓產(chǎn)品的功能缺位提供了極好的補(bǔ)缺機(jī)會n 適度超前的營銷理念能迅速建立競爭優(yōu)勢 風(fēng)險n 市場反應(yīng)將成為銷售的最大不確定性因素n 產(chǎn)品在地段及單價上仍然屬于相對高價產(chǎn)品，提高了客戶定位的要求n 有限的市場容量將對實(shí)現(xiàn)快速銷售造成一定的壓力 提出問題n 怎樣改造提升產(chǎn)品功能，及準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶？n 怎樣通過地段的優(yōu)勢和城市發(fā)展的機(jī)會，迅速積累誠意客戶的數(shù)量和質(zhì)量？n 怎樣通過樹立新的商務(wù)辦公價值標(biāo)準(zhǔn)，提升客戶的購買信心?n 怎樣通過價格和推售的控制策略，實(shí)現(xiàn)快速銷售兌現(xiàn)的預(yù)期目標(biāo)？總結(jié)——3T營銷之 “特殊的產(chǎn)品”帶來的利益點(diǎn)：特別之處利益點(diǎn)古典風(fēng)格外觀成熟、穩(wěn)健、積淀酒店式豪華大堂符合高端形象陽臺設(shè)計具備打造生態(tài)概念的條件裙樓體量適中具備打造高端商務(wù)配套產(chǎn)品的基礎(chǔ) 第三章 從主義（口號）到實(shí)效——項(xiàng)目營銷策略 一、 改造提升產(chǎn)品功能 產(chǎn)品改造重要原則n 改善建筑主體形象，使其更為生態(tài)、現(xiàn)代、時尚n 增加物業(yè)公共配套功能，使其開放、便利、舒適、共享n 改進(jìn)戶型分割，使其更加靈活、實(shí)用、生態(tài)健康 具體改造建議n 塔樓部分216。 陽臺外側(cè)進(jìn)行綠化，使得建筑古典立面效果更加具備生態(tài)品質(zhì)，同時統(tǒng)一的包裝更好地區(qū)別于住宅塔樓n 裙樓部分216。 擴(kuò)大現(xiàn)有大堂面積，進(jìn)行裝修改造，使其更豪華、氣派、時尚，設(shè)立行政秘書總臺、商務(wù)中心，并引進(jìn)“星巴克”之類的小型休閑主題餐飲216。 二、三樓預(yù)留整層出售或出租216。可將室內(nèi)運(yùn)動健身、美容、美發(fā)、足療等項(xiàng)目分別招商，也可統(tǒng)一整層招商216。 六樓按照高檔會議中心標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)計裝修，可承包對外經(jīng)營各類會議、活動n 14層以下標(biāo)準(zhǔn)層216。 根據(jù)各獨(dú)立洗手間位置安排，局部調(diào)整個別戶型216。 東側(cè)陽臺設(shè)立為公共活動區(qū)，設(shè)計綠化、座椅、吸煙室216。 預(yù)留一層做精裝樣板間二、 產(chǎn)品形