【正文】 ） 短線炒作，目前住宅、商業(yè)投資市場處于觀望態(tài)度， 大量的資金將會轉(zhuǎn)向辦公市場 如果是自己使用，租金日益上漲，按照 810%的投資回報率， 2022美元的售價， 12年租金即可付完，購買則有 50年使用權(quán)， 有一定經(jīng)濟實力的人更愿意選擇購買方式 辦公市場 ——需求篇 ——購買市場 風(fēng)險考慮： 總價過高，首付 50%，資金占有嚴重 短線操作，直接拋售對象容量小 長線操作，出租經(jīng)營的選擇是否符合整體項目定位 辦公市場 ——需求篇 ——使用市場 產(chǎn)品需求 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%100M2以下100299M2300599M2600899M29001199M212001499M21500M2以上全市 外來辦公面積峰值集中在100—600M2，此面積段是目前大部分企業(yè)的主要選擇，主要集中 在 300 M2左右 辦公市場 ——需求篇 比例1%13%11%7%16%7%4%1%2%7%13%18%自動化控制/ 機械制造貿(mào)易/ 銷售咨詢/ 廣告/ 規(guī)劃設(shè)計金融/ 保險/ 投資高科技產(chǎn)業(yè)物流/ 船務(wù)電子產(chǎn)品石油化工/ 能源房產(chǎn)/ 物管/ 寫字樓租賃醫(yī)療/ 藥品外資駐滬機構(gòu)/ 代表處其他企業(yè)構(gòu)成 ——外來企業(yè)進駐明顯 ? 貿(mào)易 ， 高科技 ，咨詢 ， 金融保險類公司數(shù)量明顯較多 ， 約占到所有外來企業(yè)的 50%。 ? 另外，隨著外資的大量進入，外資的駐滬機構(gòu)和代表處的數(shù)量會大幅增加。 ?在行業(yè)構(gòu)成上 ， 比例從高到底依次為：高科技 17%；貿(mào)易 13%；咨詢 11%；金融 /保險 7%；物流 7%；外資駐滬機構(gòu) 7%。 ?從發(fā)展的趨勢來看：上述各類企業(yè)的比例仍將呈上升勢頭 ， 特別是金融 /保險 ， 外資機構(gòu)的數(shù)量會大幅度增加 。 ?基本上 600M2以下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求 。 ? 從外來公司對寫字樓區(qū)域的選擇來看： 上海傳統(tǒng)的寫字樓區(qū)域分為 “ 二路四區(qū) ” ， 區(qū)域的差異性較大 。 無疑這 需要雄厚的資金實力 2 依附于各類產(chǎn)業(yè)基地 例如阿爾卡特 ， 通用汽車等 ， 此類均為跨國巨頭 。 1有實力的企業(yè)選擇中心城區(qū)的甲級寫字樓或進入產(chǎn)業(yè)基地 。 辦公市場 ——需求篇 外來企業(yè)選擇辦公區(qū)域時 ， 除了考量自身的行業(yè)屬性外 ， 還會綜合考慮諸多因素 ： 1. 企業(yè)形象 區(qū)域形象直接影響企業(yè)形象 ， 標(biāo)志性的區(qū)域?qū)τ谔嵘髽I(yè)形象是非常有益的 2. 自身實力 這是制約外來企業(yè)選擇辦公樓區(qū)域的很重要的因素 3. 公司業(yè)務(wù) 交通 /商業(yè)等機能設(shè)施 辦公市場 ——需求篇 分析 定位 二、產(chǎn)品 SWOT分析 優(yōu)勢： 上實集團 ——上市企業(yè) /實力雄厚； 新住宅運動 、 新文化地產(chǎn)開發(fā)的倡導(dǎo)者 ， 理念先進 。 交通較為便利； 劣勢： 商務(wù)氛圍不甚濃厚； 商務(wù)消費者認知度不高 優(yōu)勢： 小戶型 ， 總價較低； 劣勢： 外立面陳舊 ， 一定程度上影響到物業(yè)的檔次； 停工時間長 ， 有負面影響； 車庫不足影響未來售賣； 空間布局不甚合理； 裙房銷售風(fēng)險的風(fēng)險 ， 目前的裙樓因面積大且不易分割 ， 銷售上會存在較大抗性； 優(yōu)勢： 緊臨世紀公園 ， 生態(tài)環(huán)境好； 處于浦東行政中心位置 ， 劣勢： 尚無明顯劣勢； 產(chǎn)品 板塊 公司 地塊 指標(biāo)定義：公司 /板塊 /地塊 /產(chǎn)品 [優(yōu)劣勢分析 ] 二、產(chǎn)品 SWOT分析 市場 板塊 行業(yè) 競爭 機會： 辦公樓市場需求旺盛； 辦公樓市場的投資回報率較高； 風(fēng)險： 其它板塊的崛起帶來的競爭壓力； 來的供求過剩所 產(chǎn)生的壓力； 機會： 區(qū)域發(fā)展機會：隨著中央政務(wù)區(qū)落成和 CLD的成熟 ， 越來越多的企業(yè)將落戶此地； 市場空白機會：目前已有的寫字樓多為整層出租 ，眾多中小創(chuàng)業(yè)公司的辦公需求巨大 。 空調(diào)問題 作為中央空調(diào)的存在，對于酒店式公寓的業(yè)主來說，物業(yè)管理費用較高，如果安裝分體式空調(diào)，又將影響外立面的視覺效果。 （具體建議見后） 整盤產(chǎn)品整改建議 本項目景觀 、 立面 、 廣場等各方面的改建建議 立面：由于目前本項目外立面較為陳舊 ， 影響視覺效果 ， 建議聘請專業(yè)的清潔公司進行清洗翻新； 綠化：本案靠世紀公園 ， 生態(tài)氛圍濃厚 ， 建議多做一些綠化終止及保養(yǎng)工作 ， 讓客戶切身體驗一種綠意盎然的氛圍； 公共空間：對于重要的公共空間 ， 如門廳 、 電梯 、 衛(wèi)生間進行重點裝飾 ， 讓客戶體現(xiàn)一種身份和榮耀感 。 因此，我們對于塔樓區(qū)域和裙樓區(qū)域進行深度思考后的整改 塔樓整改原則 由于主樓功能定位為純寫字樓，在高、中、低各設(shè)一層為整層銷售或面積可靈活組合的樓層，其余樓層的面積依室內(nèi)柱位盡量切割為小面積單元銷售。 同時根據(jù)劃分的位置 ， 在兩個單元分別在兩邊重新開門 。 塔樓整改細則 2 考慮到本案的特殊性，為更好地提升本案的附加價值，提升本案的檔次和品位，我們建議，充分利用本案的第 24樓，打造一座中小企業(yè)家的專屬領(lǐng)地 空中會館 對于空中會館帶來的面積損失， 我們將其加到辦公房中分攤， 以減少空中會館帶來的損失 空中會館功能布局： 縱橫休閑 陳列展示 培訓(xùn)講堂 資訊沙龍 思想的交融 /縱橫廣闊天地 （酒吧 /咖啡吧 /休閑領(lǐng)地） 產(chǎn)品的展示 /文化的韻味 （展示館 /圖書館） 大師的睿智 /激蕩成功火花 （培訓(xùn)室 /會議室 /） 資訊的平臺 /尋找成功契機 （網(wǎng)絡(luò)商機平臺） 滿足商務(wù)和品位需求 空中會館功能布局： 縱橫休閑 —— 咖啡吧： 150平米 酒吧： 150平米 陳列展示 —— 圖書館： 150平米 展示廳： 200平米 /個 培訓(xùn)講堂 —— 培訓(xùn)室： 150平米（ 2間） 資訊沙龍 —— 資訊室： 150平米 其它： 中型會議室兩間： 50平米 /每間 打字復(fù)?。?50平米 管理室： 30平米 面積配比 培訓(xùn)講堂 展示廳 SHOW ROOM 縱橫休閑 其它 圖書館 裙樓功能定位 —裙樓產(chǎn)品組合常規(guī)方案 ? 裙樓（副樓部分） ? 裙樓功能：根據(jù)目前產(chǎn)品的現(xiàn)狀，我們將做出針對性的功能建議。 裙樓功能定位 — 裙樓常規(guī)方案 ? 常規(guī)方案的利弊分析： 首層定位雖然比較常規(guī)，但是仍然具有一定的操作性，因為作為底層，加上面積相對比較小，而銀行比較有實力，有一定購買力，而其他商鋪也一樣，可以出售； 但二、三層作為餐飲區(qū)域，出租并沒有問題，而根據(jù)我們對餐飲行業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)很少采用購買產(chǎn)權(quán)商鋪開展經(jīng)營，因此，操作性值得懷疑； 而四層原來定位為休閑區(qū)域，如果僅僅使用出租招商是可以操作的，但如果需要銷售，這在上海目前還沒有先例，著名的一些大浴場、 KTV都是采取長期租用的形式經(jīng)營，采取購買將意味著承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險，因此很難銷售成功。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 一層部分 業(yè)態(tài)建議： 銀行、酒店大堂、便利店、咖啡廳； 目標(biāo)客戶群定位： 各專業(yè)銀行購買開設(shè)分理處或營業(yè)處； 品牌咖啡、特色連續(xù)餐飲、便利店購買做為長期布點； 有一定實力的商鋪投資者購買投資升值； 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 酒店大堂 通道 商業(yè)區(qū)域 （特色菜點） 咖啡廳 （西餐廳） 銀行區(qū)域 便利店 一層裙房建議 電梯等候區(qū) 二、三層部分 業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級）； 建議售價： 17000元 /M2（毛坯房均價是 15000元 /M2） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 按照三星級的全裝修配置（ 2022元 /M2） 面積劃分： 45— 60M2 投資回報： 承諾客戶 10年 7%的年回報率 服務(wù)人群： 寫字樓內(nèi)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)商務(wù)往來、接待客戶使用。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ?二、三層部分 ?業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級）； ?項目可行性分析： 按照酒店項目年投資回報 7%計算，項目的年回報 17000*45*=53550元 由年回報計算每天的客戶回報 =53550/365=147元 按照聘請專業(yè)酒店管理公司的費用 =147* =37元 同時需要開發(fā)商的經(jīng)營費用 =147* =22元 根據(jù)正常經(jīng)營一年有 80%的入住率 =（ 147+37+22） / =257元 我們還需要承擔(dān)的各種稅費（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等） =257* =51元 此外，加上不可預(yù)見費用 308元 * =15元 經(jīng)計算，產(chǎn)權(quán)式酒店每天的總成本是 323元（ 308+15） 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 二層裙房平面建議 草布房 +茶水間 +服務(wù)臺 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 三層裙房平面示意圖 草布房 +茶水間 +服務(wù)臺 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ? 二、三層部分 ? 業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級）； ? 項目可行性分析結(jié)論： ? 根據(jù)我方的計算，未來產(chǎn)權(quán)式酒店的日租金只要在 323元以上， 就完全可以確保經(jīng)營利潤。 ? 目標(biāo)客群： 有一定品牌，或者屬于帶有創(chuàng)意類型的中型企業(yè)。 ? 以行業(yè)內(nèi)知名公司為旗手 ， 并在其周圍形成主要配套小企業(yè) ，如多媒體公司 、 卡通公司等 ， 形成以中小型 IT公司為主 、 輔以小型個人創(chuàng)業(yè)公司 。 消費者整合 產(chǎn)品概念整合 階段性產(chǎn)品推廣 第三章：品牌整合推廣 我們的目標(biāo)客群在哪？ 認識目標(biāo)客群，一定要認識城市節(jié)點的發(fā)展 陸家嘴 ——金融產(chǎn)業(yè)集中地（國際型大企業(yè) /金融產(chǎn)業(yè)集中地） 張江 ——科技產(chǎn)業(yè)集中地 金橋 ——以加工業(yè)作為依存 世博 ——以城市展會為依托 反觀聯(lián)洋，因為存在于生活區(qū)，沒有形成真正的商務(wù)氛圍，但因為其處于各大板塊的中央且緊臨世紀公園，因而產(chǎn)生一定的商務(wù)需求和部分的投資型泡沫。 辦公樓：智力型產(chǎn)業(yè)為主 LOFT：以集群型、創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主 產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)品自身的辦公樓和 LOFT存在的投資客群以及外來的看中本案投資回報率和未來增長潛力的客群 目標(biāo)客群形態(tài)描述 辦公樓消費客群描述 年輕有為 /有膽識 /有謀略； 中小型企業(yè)為主，多從事智力型產(chǎn)業(yè)（如律師行、廣告、咨詢、電子網(wǎng)絡(luò)及貿(mào)易型公司等） 因?qū)嵙Σ皇翘酆?，承受不了甲級寫字樓的高昂租金，但又追求面子，?