【正文】 從區(qū)位來說 本案的商務氛圍并不濃厚 它沒有陸家嘴的大氣 沒有張江的前景 沒有古北的地位 更沒有淮海路的繁華 總結思考： 思考 2 從機遇來說 它將借上海國際化前進發(fā)展之勢 借中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)蓬勃之勢 借商務辦公樓市場需求旺盛之勢 我們認為 這是一個在 [?錯誤’的地點 幸運的機遇 ] 下遺留下來的歷史產品 如何迅速讓其引領市場產品熱銷， 并獲得最大的價值回報？ 好的產品是成功的基石 我們必須正視目前存在的四大問題 車位問題 空調問題 定位問題 裙樓問題 如何解決 64輛車位帶來的市場需求問題？ 如何解決中央空調帶來的生活成本問題？ 不是甲級寫字樓，知名公司 /大型公司不可能進駐 面積大 /總價高，如何解決其銷售帶來的抗性？ 三大戰(zhàn)略 解決之道 戰(zhàn)略 1：產品打造 全新整合 戰(zhàn)略 2：概念包裝 觀念制勝 戰(zhàn)略 3：強勢推廣 引發(fā)關注 第二章：產品建議 四大問題點解決建議 塔樓定位及功能布局建議 裙樓定位及業(yè)態(tài)布局建議 定位問題 考慮到早期的產品以酒店式公寓為主，小型辦公樓為輔，其空間及格局受到一定的限制，加之產品的外立面陳舊及長期停工所帶來的負面影響，以及本案所處的商務氛圍，因此，我們認為： 其不大可能吸引知名公司及大型公司進駐。 劣勢： 在上海的品牌力支撐不足； 優(yōu)勢： 整體人居素質較高 。 2 實力稍差的企業(yè)選擇乙級商務樓。 外地企業(yè) 外地企業(yè)與外資企業(yè)相比 ， 在實力上顯的良莠不齊 ， 表現在區(qū)域上則顯的非常分散 ， 沒有一個集中的外地企業(yè)聚集地 。 不同的區(qū)域顯現出不同的聚集效應： 金融 /保險 /投資 ————小陸家嘴地區(qū) 咨詢服務 ————淮海路 /南京西路 /人民廣場 高科技 /軟件 ————徐家匯地區(qū) 生產型企業(yè) ————各類產業(yè)基地 目前外來企業(yè)的區(qū)域選擇主要分為這么幾類： 外資 /合資 1. 中心城區(qū)傳統(tǒng)的甲級寫字樓集中區(qū)域 目前甲級寫字樓內入駐企業(yè) 60%以上是外資企業(yè) 。 ?同時 ， 對大面積的需求 ， 外來企業(yè)亦超過了上海本土企業(yè) ， 有 7%的外來企業(yè)選擇超過 1500M2的寫字樓 ， 隨著許多企業(yè)把總部搬來上海 ， 這一趨勢將得到進一步加強 。 從面積選擇上看： ?在入駐的外來企業(yè)中 ， 超過 50%的企業(yè)選擇 300M2以下的小面積寫字樓；超過 30%的企業(yè)選擇300—900M2的中等面積寫字樓 ， 其中的 21%選擇的是 300—600M2的面積 。 以上各類行業(yè)占外來企業(yè)總量超過 60%。 辦公市場 ——需求篇 5%4%7%2%2%4% 4%5%0% 5% 10% 15% 20% 25%100299M2600899M212001499M215 00 M2 以上貿易咨詢金融高科技11%41%16%7%4%4%2%2%2%2%2%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%10 0M 2以下100299M2300599M2600899M29001199M215 00 M2 以上30 人以下 3059人 6089人 90119人外來企業(yè)與面積交叉分析： 小面積產品是外來企業(yè)首選 外來企業(yè)人數與面積交叉分析： 30人以下的小公司還是為外來企業(yè)的主要規(guī)模 辦公市場 ——需求篇 從客戶結構上看： ?目前上海入駐寫字樓的企業(yè)有超過 50%的外來企業(yè) ， 其中近 20%為外地企業(yè) ， 35%為外資 （或合資 ） 企業(yè) 。這無疑和上海的整個城市定位是相符合的 。 ? 甲級寫字樓租賃面積集中在 130—250平方米 。 ? 甲級寫字樓中租金最高的為小陸家嘴的匯豐大廈 ， 日租金達到 — 。 15001700美金 /月 基本上 90%以上 豪華全裝修；配套設施是游泳池、鋼琴吧、餐廳、健身房等 ? 滬上甲級寫字樓 80%以上均采用出租經營 ， 越是優(yōu)秀的物業(yè)越是如此 。 金橋鳳凰酒店 浦東新區(qū)黃楊路 18號，23層， 208套 33400平方米，由兩棟 23層公寓、一棟 4層會所組成，設有現代監(jiān)控保安設施，外型呈圓弧型，多層推臺，一梯四至五戶，十二種不同套型。地下 3層做車庫，泊車位有 333個 標準層為 1673M2 辦公樓租金為 $物業(yè)管理費 主要出租面積 裙樓 1層位大堂和商務中心， 2層為英語培訓， 4層為餐廳 主要入駐客戶 $3/月（電費另算） 130160M2 投資管理、工程技術、出口貿易、以及國外公司駐上海辦事處 上海期貨大廈 辦公樓 租金在$100% 據稱有很多客戶提前預約辦公樓 物業(yè)管理費 主要出租面積 一層主要是提供給多 家銀行使用 主要入駐企業(yè) $3/月（電費另算） 200—300M2 大都為期貨經濟公司、 貿易公司、辦事處 浦項商務大廈 共 34層、裙樓 4層、地下 4層標準層面積為1655平方米，層高 米， 793個停車位 標準層面積為 1566M2 辦公樓 租金為 $物業(yè)管理費 主要出租面積 裙樓用作職員餐廳、 咖啡廳和酒家 主要入駐企業(yè) $—450M2 制造業(yè)、貿易、銀行、 保險公司 項目名稱 項目簡介 租金 物業(yè)管理費 出租情況 浦東民航大廈 位于金橋路和新金橋路交接處 1~16層為 RAMDA PLAZA酒店， 17~25層為辦公樓， 26~38層為酒店式公寓 辦公樓租金為￥ 天 /平方米 酒店式公寓為 1房16000元 /月， 2房23000/月 22元 /M2/月 95%以上 新金橋大廈 位于楊高中路金橋路，共38層底層有中信銀行、便利店、辦公用品店 2 23層為餐飲 辦公樓租金為 $天 /平方米 22元 /M2/月 停車費為 1200元 /月 95%以上 基本上為 500強企業(yè)和一些國際著名公司 銀東大廈 位于新金橋路楊高路，客戶主要為區(qū)內貿易企業(yè)的代表處或辦事處。純產權辦公大樓，總建筑面積47170M2，地上 27層，地下 2層，原則要求客戶一次性付款，辦理按揭只能貸 4成，且必須以個人名義 標準層面積為1478M2 辦公樓價格 均價在 17000/平米 2022年 10月開盤，目前銷售 80%以上（辦公樓部分） 物業(yè)管理費 主要出售面積 裙樓價格 /業(yè)態(tài) 車位 /M2/月 1301400M2 未定 130個 辦公市場 ——產品篇 陸家嘴周遍銷售項目介紹 項目名稱 項目簡介 單位面積 租金 出租情況 斯米克大廈 位于商城路 $ 90%以上 物業(yè)管理費 主要出租面積 裙樓經營 /租金 主要入駐企業(yè) 24元 /月 /M2 150—250M2 貿易、進出口、船務、律師事務所、化工化學、咨詢投資公司 勝康廖氏大廈 位于浦東商城路，以前為產權式辦公樓，有 400個車位。 項目目前只租不售，且租賃情況良好， 周邊的商業(yè)目前都等待其開幕，帶動聯洋商業(yè) 項目名稱 項目簡介 單位面積 銷售價格 銷售情況 世紀 “ 大拇指廣場 ”將設有大型超市 (家樂福 )、主題性商場、精品購物、休閑娛樂、藝術中心、四星級酒店等多項業(yè)態(tài)設施。 外延區(qū) 辦公生產結合型獨立建筑 陸家嘴金融區(qū)域 人民廣場行政區(qū)域 徐家匯區(qū)域 淮海路 /南京西路 五角場 長壽路 古北高檔區(qū)域 張江科技園區(qū) 四川北路 商務樓區(qū)域分布狀況 上海寫字樓市場大板塊分布 五大 CBD區(qū)域 陸家嘴 南京西路 淮海中路 虹橋開發(fā)區(qū) 淮海中路徐家匯 金融引擎 行政引擎 商業(yè)引擎 商業(yè)引擎 交通引擎 市場狀況 產業(yè)引擎 HOP SCA引擎 上海甲級寫字樓地理分布圖34%11%9%14%14%18%陸家嘴 黃浦 其他 盧灣 靜安 長寧辦公市場 ——分布篇 “二路四區(qū) ” 6大區(qū)域： 淮海中路、南京西路、人民廣場地區(qū)、徐家匯地區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)和浦東地區(qū) 隨著 90年代陸家嘴的崛起，浦東帶領了上海辦公物業(yè)的發(fā)展，成為了上海辦公物業(yè)的風向標 辦公市場 ——分布篇 小陸家嘴 竹園 商貿區(qū) 浦 東 南 路 浦 東 大 道 張江 區(qū)域 金橋 區(qū)域 世博 區(qū)域 地鐵二號線 本案 產業(yè)帶動類 產業(yè)帶動類 非成熟地塊，非節(jié)點地塊， 不確定的時機，遇到遺留的產品 辦公市場 ——分布篇 辦公： 城市節(jié)點性成長 在成熟機能的條件下催生的產物 住宅： 城市成片開發(fā) 能夠跳躍式發(fā)展并存活 本 案 市場產品篇 匯商大廈 信息大廈 金鷹大廈 聯洋商業(yè)街 大拇指 辦公市場 ——產品篇 匯商大廈 共 19層 ， 層高 ， 已建完 ， 招商中 裙樓 1層為大堂 ， 并引入民生銀行 2層為迪歐咖啡廳 、 今后內部食堂 3層 、 4層為上海人家飯店 8層 19層為辦公樓 租金：￥ 辦公市場 ——產品篇 匯商大廈： 產品 自由分割戶型 204500平方米的自由組合 大堂挑空 ， 底樓項目全部出租 辦公市場 ——產品篇 金鷹大廈 進度 ——正在建設中，不到三分之 一，世紀公園全景 銷售 ——已經全部拿到預售許可證 但未正式開盤 體量 ——分 A、 B兩座，共 148套， 平均面積在 380平方米左右 價格 ——以銷售為主，均價 16000 靠世紀公園景觀房與無景觀 房要相差 1000元左右 辦公市場 ——產品篇 金鷹大廈戶型 標準層， 380平方米，帶兩個衛(wèi)生間，一個采光中廳 辦公市場 ——產品篇 太平人壽大廈 （ 信息大廈 ） 項目為 100平方米一間分割產品，通常是整層出讓，入住率非常高，主要原因是價格低廉，目前還有 6樓整層在供應 共 18層，底層為農業(yè)銀行和工商銀行營業(yè)廳以及大廈服務總臺 辦公市場 ——產品篇 聯洋商業(yè)街 泛獨棟、透天獨立產權商業(yè)產品 兩層產品，得房率 90%， 70年產權 售價 35000元 面積