【正文】 89370平方米，主力面積在 150、 250平方米兩種 每月采用一次咖啡沙龍推廣會（與 STARBUCK合作） 辦公市場 ——產品篇 大拇指廣場 大拇指廣場是上海證大投資集團與上海愛建信托投資有限責任公司聯(lián)手在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的精品力作。 副中心區(qū) 乙級寫字樓，一般銷售和經營皆有。 一般而言 ， 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從 B級到 A級 ， 或從 C級到 B級； 城市中不同等級的寫字樓的樓面總量間有一個合理的比率，經驗上，許多城市的甲級寫字樓樓面／ (乙級寫字樓樓面 +丙級寫字樓樓面)=1： 2 辦公市場 ——類別篇 老式辦公樓 ： 丙級居多 ， 設備老化 ， 但通常地段還可以 新造辦公樓 ： 基本為甲級寫字樓 ， 設備條件相對較高 爛尾樓改造 ： 通常原本計劃為甲級 ， 但由于地段 、 產品等原 因 ， 基本為乙級寫字樓 辦公市場 ——類別篇 辦公市場 ——分布篇 寫字樓的存在總是建立在一定商圈基礎上的，不同商圈的不同特性區(qū)域直接影響寫字樓的分布，主要存在以下特點： 核心區(qū) 地標性建筑 /大型綜合體，各種建筑差異性較大， 和社區(qū)建筑有顯著的不同。 乙級寫字樓 ： 有較好的區(qū)位 、 管理 、 建筑材料和承租人 。由于現(xiàn)存供應量有限，浦東吸納量相對較??；浦西辦公樓持續(xù)被市場吸納，但同時新增供應量較小，因此空置率下跌明顯。目前，浦西平均空置率由 ％下跌至 ％，浦東空置率由 ％下跌至 ％。 租金的快速上漲一方面說明市場的繁榮，同時也使得部分寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉購。近一年來上海辦公樓租金漲潮 ， 是自 1999 年底租金見底回升 ， 經過三年多的略微調整后出現(xiàn)的第二波增長 ， 預計這一波增長將穩(wěn)步持續(xù)至 2022 年底 。 辦公市場 ——大勢篇 150001150002150003150004150005150002022年 2022年 2022年萬方15000115000215000315000415000515000新供應量租售量新供應量嚴重不足，需求旺盛， 0406年的供應空缺，整體辦公大氣候處于二次爆發(fā)的機會，市場關注度迅速提升 目前 330萬方的保有量 到 2022年將有 220萬方將會推出 指標一：供求 辦公市場 ——大勢篇 指標二：租金 94年的高峰 99年探底 2022年的回轉 高點轉移：浦西向浦東的縱深 租金上揚，售價平走，投資回報變相提高 目前上海辦公樓的平均租金在 美金 /平方米 /天 。 市場狀況 供大于求 /供不應求同時存在 體現(xiàn)在兩方面：高品質的甲級辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域；與此同時，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進一步加大的趨勢。在上海某國有銀行，發(fā)放商業(yè)物業(yè)貸款，除了要能證明有足夠的能力還貸外，還貸利息將被上浮到年利率%以上， 商鋪貸款年限也從原先的 20年驟降到 10年 ，這還不包括對貸款人其他條件的審核。 聯(lián)洋社區(qū) 行政中心區(qū) 本項目 一、產品基本概況 之 產品結構 1層：陳列室 2層：總機、消控、庫房 3層：餐廳等 4層：健身、桑拿、多功能廳、理發(fā)等 5—16層：做客房 17—24層：辦公樓 25層：設備用房 項目節(jié)點思考 市場 ——滬上房產綜合項目市場運營是否出現(xiàn)危機？ 區(qū)域 ——聯(lián)洋的人氣是否支持綜合項目的運作？ 支持什么類型的項目？ 項目 ——21層塔樓與 4層裙樓的 “ 分工 ” ， 24層裙樓運做面臨 的危機與難點 運營 ——銷售不代表經營，確立不同的客源 購買者與經營者，保證兩手抓，兩手都要硬 地鐵口 商務區(qū) 未來商業(yè)中心 目前商業(yè)區(qū)域 綜合性項目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn) ——聯(lián)洋規(guī)劃 8063戶，約 2萬人的社區(qū)，目前冷冷清清，入住率 不足 40%，生活機能配套嚴重不足 ——兩條快速干道（楊高路、錦繡路）完全切離南北縱向聯(lián)系， 楊浦大橋與世紀公園廣場切斷東西連接，外圍輻射經濟基本 被切斷 ——道路交通嚴重不足，除了地鐵，周邊的交通與外圍連接不順 ——零星的沿街商鋪被中介店等類似過度性產品占據(jù) 項目區(qū)位分析 1 市場 ——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店 商 業(yè)： ，有望將 聯(lián)洋原本死氣沉沉的社區(qū)引入大量人氣，從而盤活 聯(lián)洋商業(yè)，但聯(lián)洋大面積商業(yè)產品銷售有相當?shù)恼? 礙，出租招商問題不大 辦公樓：匯商、信息大樓、金鷹的高租用率及良好的銷售情 況，彌補浦東世紀大道沿線乙級寫字樓的空缺，寫 字樓市場狀況即將步入高速運營階段 酒 店：唯一的萬淳麗大運營情況良好，由于在本項目旁 邊，競爭將會過于直接 項目區(qū)位分析 2 市 探場 索 前言 6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊， 商鋪房貸遭受更嚴厲待遇 。目錄 第一章 :項目研究 第二章 :產品建議 第三章 :品牌整合推廣 第四章 :銷售策略 第五章 :商務標 市場篇 一、產品基本概況 占地面積 6742平方米； 建筑面積 36500平方米（其中地下 3900平方米）； 容積率： ； 地上建筑 27層（裙樓4層、主樓 20層、塔樓 3層），總高度 118米。 獨幢式鋼筋混凝土框架結構 大理石立面 之 技術指標 一、產品基本概況 之 區(qū)域概況 位于浦東新區(qū)民生路 1433號，南臨迎春路、西臨民生路、北近楊高路 地處 浦東行政文化中心和上海面積最大的高尚社區(qū)之一聯(lián)洋社區(qū)間 距世紀公園不足 2公里。據(jù)了解，各銀行已經基本停止了對商用物業(yè)的貸款支持，即使是極個別案例，也有非常嚴格的審核程序。 信息來源： 《 新聞晨報 》 大 勢 篇 穩(wěn)步上揚 持續(xù)攀升 2022年上海寫字樓 (純辦公 \甲級 )市場繼續(xù)保持上升勢頭，主要由于住宅市場的發(fā)展帶動辦公樓市場使之成為新的投資熱點。 商務區(qū)域 /多元發(fā)展 除了傳統(tǒng)的 5大區(qū)域以外（徐家匯 /人民廣場 /陸家嘴 /淮海路、南京西路），其它諸如長壽路、四川北路等也正在改造和提升，而正在規(guī)劃升級中的五角場地區(qū)、真如地區(qū)，也將在 2年內有望逐漸發(fā)揮商務功能。 至去年年底 ， 浦西平均租金上漲 ％ ， 浦東則上漲了 ％ 。 同時售價卻依然在 1300016000元 之間徘徊 ， 一直沒有太大的上升趨勢 。 租金水平 20222022年租金上升圖表 2022年 2022年 2022年 單位：美元 價位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進行轉移 價格水平 2022年商務市場區(qū)域價格段均價比較 3萬元 1 2 3 4 單位：萬 徐匯長寧段 人民廣場段 陸家嘴段 普陀虹口段 1萬元 辦公市場 ——大勢篇 指標三：空置率 由于新需求量高于新供應量，辦公樓市場的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。 75% 90% 入住率變化 空置率明顯下跌，高需求帶來市場結構的變化 辦公市場 ——大勢篇 房產宏觀調控影響 大量投資人群轉化進入商業(yè)、辦公領域 對開發(fā)商要求的提高，是將房產帶入另一個高度，辦公產業(yè)正符合這種發(fā)展趨勢 ? 期房限制轉讓 ? 銀行貸款限制 ? 發(fā)展商啟動資金比例提高 供不應求的局面 日益上漲的租金 下跌的空置率 辦公樓大勢看好 面臨市場二次沖高 宏觀調控 企業(yè)進駐 棄租轉購 類別布局篇 甲級寫字樓 ： 有極佳的區(qū)位 、 通達性 ， 高品質的承租人 ， 專業(yè)化管理 ， 建筑材料好 ， 租金具有競爭力 。 丙級寫字樓 ： 房齡在 1525年左右 ， 且占用率比較穩(wěn)定 。 中心區(qū) 獨立的甲級寫字樓，一般以經營型為主。 邊緣區(qū) 小寫字樓 /商住型辦公 /SOHO等。項目總投資近 8億人民幣，總占地面積約 ，總建筑面積約 11萬平方米。項目預計 2022年底部分交付， 2022年中全部竣工。愷廈 共 21層，已經完成客戶招租，據(jù)說也是過去的爛尾樓改造而成，產權只有 40年，可以辦理按揭，且必須以個人名義 每層面積在 2100M2左右 辦公樓價格 均價在 16500/平米 2022年 4月 27日開盤，銷售 50% 物業(yè)管理費 主要出售面積 裙樓價格 /業(yè)態(tài) 車位 /M2/月 辦公樓為 300M2左右 一層報價 30000元 /M2，分割小面積 不詳 錢江大廈 地處東方路、浦電路口。 $ 90%以上 物業(yè)管理費 主要出租面積 裙樓經營 /租金 主要入駐企業(yè) $ 1～ 5層為大廈的百貨和俱樂部，價格為 1層 5元 /天 /平方米，2~5層 /天 /平方米 貿易、貨運、投資管理、船業(yè)、石油化工、電子技術等 辦公市場 ——產品篇 陸家嘴周遍出租項目介紹 項目名稱 項目簡介 單位面積 租金 出租情況 世界廣場 為浦東第一棟 199米純鋼骨高層，地下 3層，地上 38層。 租金為 $米， 物業(yè)費為 21元 /月地下 3層為停車場，費用為 600元 /月 95%以上 辦公市場 ——產品篇 金橋區(qū)域項目介紹 酒店式公寓市場 ——產品篇 金橋區(qū)域項目介紹 項目名稱 項目簡介 租金 出租情況 裝修標準 /配套 碧云鉆石酒店式公寓 屬于典型的針對外籍客戶為主的酒店式公寓 租金： 2房為$1600/月， 3房為 $1900/月 基本上 90%以上 配套設施較為齊全 房間布置為：布藝沙發(fā)，客廳為木質地板，配純平電視機一個，臥室為地毯，衛(wèi)生間配淋浴房，整套廚房用具，水、電、煤免費。200美金 /月管理費。 ? 甲級寫字樓的市場租金具備明顯的商圈分布特征 。 ? 目前上海市甲級寫字樓平均租金約為 /平米 /天 。 辦公市場 ——產品總結 需 求 篇 辦公市場 ——需求篇 ——購買市場 購買動機： 長期投資保值（專業(yè)人士較少，需求量并不大