【正文】 二房， 120130㎡ 三房， 160170㎡ 四房， 200300㎡ 復(fù)式， 300㎡ 以上連排別墅和獨(dú)棟別墅，應(yīng)有盡有。東區(qū)板塊東區(qū)為市政府所在地，也是城市的發(fā)展方向。代表性的項(xiàng)目有新鄉(xiāng)理想城、城市旺點(diǎn)、世紀(jì)村、大景城以及偉業(yè) 產(chǎn)品形式主要以高層住宅為主，另有一部分的多層住宅。高層均價(jià)在 3000元 /㎡ 以上。多層住宅、中等戶型的產(chǎn)品受到追捧。商品房?jī)r(jià)格不高，銷售速度比較慢。南區(qū)市場(chǎng)活躍，東區(qū)逐漸得到認(rèn)可。大部分的多層住宅項(xiàng)目集中在新鄉(xiāng)市的南區(qū)板塊，即高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一帶，且體量都比較大，品質(zhì)也比較高。 陽光地帶 工地位置 新飛大道與南環(huán)路 售樓電話 3046666開發(fā)商 金谷集團(tuán) 投資商 金谷集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 蘇州博創(chuàng)易美、北京時(shí)空筑地建筑 景觀設(shè)計(jì)公司 不詳占地面積 350畝 建筑面積 50萬㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 4000戶，一期400戶建筑規(guī)模 大 規(guī)劃類別 住宅 建筑樓層建筑風(fēng)格 中式現(xiàn)代 交房日期 1期 09年 12月 31日 工程進(jìn)度 一期已封頂廣告主題 陽光之下，生活至上 按揭銀行 中行 開盤日期 一期 08年 2月主力面積 120㎡ 按揭年限 1—20 年 主力總價(jià) 26萬面積范圍 67—142 ㎡ 總價(jià)范圍 15—30 萬 平均單價(jià) 2100元 /㎡每層價(jià)格 底層 2300元 /㎡ ，層差 70，均價(jià) 2100元 /㎡備注容積率：約 07年開盤 400套，半年銷售 300套左右一次性 8個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按揭 4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠典型個(gè)案分析項(xiàng)目名稱 海域 大部分的高層住宅項(xiàng)目集中在新鄉(xiāng)市的中心城區(qū)和新東區(qū)。 中央公園 工地位置 平原路市政府對(duì)面 售樓電話 0373—2627777開發(fā)商 河南偉業(yè)置地有限公司 投資商 河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 北京市建筑設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)公司 翰景美地營(yíng)銷策劃公司 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 廣告公司 深圳市啟盟視界廣告有公司物業(yè)管理公司 珠江物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /㎡占地面積 308畝 建筑面積 70萬㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 3445戶建筑規(guī)模 大 規(guī)劃類別 住宅 建筑樓層 1期 12層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代，組團(tuán)圍合式布局，整體規(guī)劃呈低密度大空間格局 交房日期 09年 10月 工程進(jìn)度 至六層廣告主題 70萬平米、雙公園、寬景大宅 按揭銀行 建行 開盤日期 08年 5月 25日主力面積 130150 按揭年限 1—20 年 主力總價(jià) 40—52 萬面積范圍 98266 開盤價(jià) 3000元 /㎡ 平均單價(jià) 3400元 /㎡總價(jià)范圍 3090萬 單價(jià)范圍 31003400元 /㎡每層價(jià)格 1期現(xiàn)已銷售 70%1F： 5000多元 /㎡ （送 125㎡ 花園、送地下室）共 16套2F： 3000多元 /㎡3F： 3000元 /㎡項(xiàng)目評(píng)述 本案由河南偉業(yè)置地有限公司開發(fā)，資金實(shí)力較為雄厚，一舉拿下城東新區(qū)新地王，總建面積約 70萬㎡，目前在新鄉(xiāng)市場(chǎng)品牌影響力很大，且項(xiàng)目位于城東新區(qū)，產(chǎn)品相對(duì)升值潛力最大。雙公園，換風(fēng)系統(tǒng)。消費(fèi)群體主要是中高端客戶，對(duì)我項(xiàng)目客戶分流較為嚴(yán)重。2．由于地價(jià)原因以及城市的繁華，對(duì)于三四線城市客戶群有著較強(qiáng)的吸引力。3．多層物業(yè)一般都分布在新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、城市較邊緣地帶。5．新鄉(xiāng)市目前主流戶型結(jié)構(gòu)為三室兩廳，其面積區(qū)間集中于 120140平方米之間。7．目前新鄉(xiāng)市整體價(jià)格基本以 2800元 /平方米為界限，高端項(xiàng)目均價(jià)多集中該界限以上，部分占據(jù)更多地段與城市資源項(xiàng)目達(dá)到 3200元 /平方米的均價(jià)，部分房源價(jià)格達(dá)到 36003700元 /平方米，甚至達(dá)到 4200元 /平方米（如世紀(jì)村多層剩余房源）。會(huì)所、物業(yè)服務(wù)等配套也逐漸被重視。10. 從 2022年 1月至 2022年 3月份，新鄉(xiāng)市場(chǎng)共批售 181萬平方米的商品住宅，銷售 151萬平方米，市場(chǎng)上尚有 30萬平方米的商品住宅等待消化，整體市場(chǎng)供大于求這也是住宅價(jià)格上漲乏力的主要原因。屬于大眾競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。跳脫區(qū)域，主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)252。n營(yíng)銷理念創(chuàng)新 以客戶為中心的營(yíng)銷策略 如何超越自我超越 戰(zhàn)略超越 品牌超越 產(chǎn)品超越 營(yíng)銷超越整合各方面的專業(yè)資源，高點(diǎn)起步，高點(diǎn)占位，從戰(zhàn)略角度、品牌角度，通盤考慮整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。占領(lǐng)市場(chǎng)至高點(diǎn) 戰(zhàn)略超越占領(lǐng)至高點(diǎn)的幾種途徑：占領(lǐng)至高點(diǎn)推廣贏得市場(chǎng)認(rèn)同 產(chǎn)品獲取市場(chǎng)認(rèn)可 品質(zhì)得到市場(chǎng)尊重細(xì)節(jié)體現(xiàn)項(xiàng)目檔次服務(wù)取得客戶口碑市場(chǎng)定位差異化 差異化是產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。差異化的六大主要著眼點(diǎn)：□ 產(chǎn)品創(chuàng)新差異化： 全新創(chuàng)新產(chǎn)品□ 客戶差異化： 城市上游圈層□ 形象差異化： 新鄉(xiāng)人居史的改變者、推動(dòng)者、領(lǐng)導(dǎo)者□ 營(yíng)銷差異化： 關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、標(biāo)桿營(yíng)銷開路 , 口碑營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷跟進(jìn) ,五　　　　　　　段式批發(fā)營(yíng)銷取勝 ；□ 推廣差異化： 視覺 /現(xiàn)場(chǎng)色襲，極具突破力和震撼力的視覺包裝； 物料 /高檔品質(zhì)包裝（對(duì)開宣傳單頁 /樓書）；□ 服務(wù)差異化： 品牌物業(yè)管理顧問高性價(jià)比策略 基于市場(chǎng)整體環(huán)境，價(jià)格的彈性空間較小，項(xiàng)目?jī)r(jià)位不可能明顯高出市場(chǎng)平均狀態(tài)，要贏得市場(chǎng)，獲取最佳利潤(rùn)，唯高性價(jià)比取勝。規(guī)劃、建筑、景觀、服務(wù)、營(yíng)銷、質(zhì)量等，這些都是可控因素；只要主觀努力，就能做得更好。 把做項(xiàng)目和做品牌統(tǒng)一起來。對(duì)于天下城而言，品牌的勝利將是項(xiàng)目最終的勝利。 ○ 不斷制造新聞熱點(diǎn) 進(jìn)而引起市民的關(guān)注。戶外先行 戶外廣告在售樓中心建成之前即可出街，樹立高檔形象，提前鎖定有限的目標(biāo)客戶。戶戶有風(fēng)景，家家有花園?；▓@洋房產(chǎn)品示意花園洋房戶型示意下沉式復(fù)式增加一些下沉式復(fù)式的戶型，作為項(xiàng)目炒作的賣點(diǎn)。錯(cuò)層錯(cuò)層式 主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。因此錯(cuò)層有壓縮了的復(fù)式之稱。本建議在升級(jí)部分給出幾點(diǎn)建議： 轉(zhuǎn)角飄窗窗戶可采用局部轉(zhuǎn)角飄窗、客廳落地窗的設(shè)計(jì)，用露臺(tái)、陽臺(tái)等的構(gòu)造賦予外觀線條的變化，一方面為了豐富建筑立面另一方面則與景觀融為一體。入戶花園戶型示意落地窗 開放式客廳、餐廳客廳、餐廳自由相連，空間布局合理，品味生活智慧落地窗讓視野開闊，同時(shí)彰顯生活的品位與尊貴 空中露臺(tái)將庭院感受滲入到每家每戶，讓綠色和健康隨時(shí)伴隨。突破傳統(tǒng)小區(qū)園林設(shè)計(jì)的單一性，因地制宜，從居住者對(duì)生態(tài)的發(fā)散性需求出發(fā)，讓人在與自然的親密接觸中，釋放本真的快樂和自由。庭院綠化：營(yíng)造出高低起伏的地形效果，為多種高大喬灌木的種植、生長(zhǎng)創(chuàng)造良好的土壤條件；車庫(kù)綠化：每個(gè)車庫(kù)入口均被充分重視，車庫(kù)入口建造木質(zhì)廊架，并配植藤木、花缽等綠化，與景觀緩沖帶的高大喬木、灌木相呼應(yīng)，既避免了視線干擾，又利于隔音防塵。 多層次立體綠化1景觀大道景觀大道作為景觀的軸線，十分重要，帶給人最直接的視覺沖擊。3主題性景觀各主題景觀作為重要節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)，與連接各組團(tuán)的道路有機(jī)結(jié)合起來。5水景水，是景觀設(shè)計(jì)的靈魂。提高水景的參與價(jià)值，讓人與人共融，充分釋放人親水的本性。小品設(shè)施綠化小品充滿生活情趣的裝飾性小品木質(zhì)小品功能性小品石景裝飾小品物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新項(xiàng)目獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)體系 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司管理或全程顧問，（建議聘請(qǐng)鑫苑物業(yè)）前期即可介入，在宣傳中提升項(xiàng)目的高端形象。 套餐式服務(wù)管理：適用范圍： 需要對(duì)一些很外沒有深入清潔過的物品、家電、設(shè)施或裝飾口等進(jìn) 行深度的清潔，它需要一定的時(shí)間，專門的清潔工具和洗滌劑才能清潔干凈，同時(shí)還有一些難度B套餐 —— 家庭（公司）聚會(huì)套