【正文】 需要一個能夠點燃經(jīng)濟發(fā)展的火種 現(xiàn)在，歷史給予我們這樣一個機會 通過本項目的開發(fā)，為咸寧市的經(jīng)濟發(fā)展做出應有的貢獻 我們能否為咸寧創(chuàng)造一個奇跡呢？ 市場供應分析 客戶需求分析 分析過程 項目核心問題 項目基本認識 項目區(qū)域分析 項目執(zhí)行策略 項目基本認識 項目處于城市總體規(guī)劃中軸線上 位于咸寧市溫泉區(qū)商業(yè)次核心、商業(yè)氛圍成熟 地理位臵優(yōu)越，用地價值較高 城市核心、商業(yè)核心 ?項目基本認識 項目所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，水系、公園資源豐富 用地背靠香吾山公園，坐擁淦河，擁有極高的景觀價值 擁有溫泉地熱資源，稀缺性較強 景觀溫泉資源得天獨厚 ?項目基本認識 中等體量的混合開發(fā)業(yè)態(tài)開發(fā) ?項目基本認識 項目總體規(guī)模較小，無法形成自身規(guī)模效應，需通過資源借勢及自身特色打造樹立形象 至少包含酒店、商業(yè)、住宅三類業(yè)態(tài)功能形式的開發(fā) 對項目基本判斷： 各類型業(yè)態(tài)的結合尤為重要 ?項目基本認識 商業(yè)次核心區(qū)的集中商業(yè) 城市核心區(qū)的高檔景觀居住社區(qū) 具有良好城市形象和主題的廉政公園 目前進取目標 通過產(chǎn)品附加值的塑造，使項目價值得到最大化發(fā)揮 重新樹立區(qū)域地標，提升項目形象 快速銷售，快速回款 ?項目基本認識 項目的全盤合理規(guī)劃和精準定位 項目面臨的核心問題和開發(fā)難點 ?如何提升項目形象，形成核心，樹立標桿 ?如何突破區(qū)域束縛，規(guī)避同質(zhì)化競爭 ?如何綜合有效的利用公園、景觀、用地等等優(yōu)勢資源 ?項目基本認識 ?如何提升住宅及商業(yè)的價值 ?項目基本認識 ?跳出區(qū)域現(xiàn)狀束縛，通過項目自身特色造勢，提升價值，擴大項目影響力 ?立足于區(qū)域環(huán)境和市場條件，借可借之勢，實現(xiàn)精準定位 解決方式 項目區(qū)域分析 城市印象 區(qū)域規(guī)劃 用地分析 1 ?城市印象 咸寧 咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，有 “ 湖北南大門 ”之稱。 咸寧屬于武漢 “ 1+8城市圈 ” 中的一個重要組成城市，是城市圈 南部區(qū)域性中心城市 。該圈域占全省 33%的土地和 %的人口，是湖北省乃至長江中游最大的城市圈，具有成長為全國第四經(jīng)濟增長極的潛力。 溫 泉 區(qū) 咸安區(qū) 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江產(chǎn)業(yè)園 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)溫泉工業(yè)園 ? 本項目位于溫泉區(qū) 市區(qū)次中心 ? 淦河大道沿線 ? 與溫泉區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街 —— 老步行街和溫泉第一街相隔不遠 咸寧市人民政府 1 ?區(qū)域規(guī)劃 潛山商業(yè)區(qū) 溫泉環(huán)島商業(yè)區(qū) 屬于傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū) 商業(yè)氛圍成熟 溫泉區(qū)主要分布有三個商業(yè)區(qū)：環(huán)島商業(yè)區(qū)、潛山商業(yè)區(qū)以及一號橋商業(yè)區(qū)。 淦河大道與咸寧大道相連，是通往武漢市的主要道路， 去往周邊地區(qū)方便快捷 。 平方米） 1 中百倉儲 8000 好 2 中商平價 3600 好 溫泉區(qū)－大型超市 區(qū)域超市賣場主要為 中百倉儲及中商平價超市 規(guī)模不超過 12022平米， 經(jīng)營狀況較好 ，已成為各自商業(yè)街的最大主力店鋪， 有極強的聚客能力 中百由于其巨大的輻射能力，已成為溫泉區(qū)的商業(yè)核心 1 2 ?商業(yè)市場分析 中百倉儲咸寧購物廣場 ? 位臵：溫泉路 ? 規(guī)模： 16000平米 ? 建筑形態(tài)：獨體建筑，地下一層、地上三層 ? 規(guī)劃業(yè)態(tài)：賣場、百貨、餐飲 ? 品牌商家：一層外為超市外租區(qū)，主要經(jīng)營服裝百貨、二三層為中百超市 ? 經(jīng)營狀況：很好，人流量大，與溫泉路形成互動 ? 租金水平：首層外租區(qū)租金： 56元 /天 〃 平方米，扣率 26%，無空臵 溫泉區(qū)－大型超市 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－百貨賣場 區(qū)域百貨賣場主要有 2家，其中 文化廣場位臵較好 ，且經(jīng)過長期的商業(yè)培育，經(jīng)營較為穩(wěn)定，但由于自身 檔次較低，發(fā)展受到嚴重限制 泰富百貨 為潛山商業(yè)街大型綜合主力店，產(chǎn)權由開發(fā)商自持，擁有較為合理的規(guī)劃，從目前招商品牌看， 檔次有所提升 ，未來有望發(fā)展成為類似于中百的地區(qū)級商業(yè)中心 序號 名稱 規(guī)模 （平方米） 經(jīng)營檔次 經(jīng)營狀況 外租區(qū)租金 （元 /天 平方米） 1 華容電器 1200 2 溫泉大商城 12022 100% 首層 － 3元， 3 凱雄家居廣場 3000 100% 首層 ，二層 － ，三層 4 聯(lián)樂床品 1000 1元 5 國泰家私 120 1 4 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－家居賣場 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－服裝 區(qū)域服裝 中高端品牌集中于溫泉第一街及潛山商業(yè)街 兩個新開業(yè)的商街，其余商街供應大部分為中檔或中低檔品種 區(qū)域 高端消費能力無法在咸寧內(nèi)部進行消化 ，部分客戶選擇到武漢進行服裝類消費 序號 名稱 規(guī)模 首層租金 檔次 1 溫泉路 60000平米 中低檔 2 淦河大道 40000平米 中檔 3 老步行街 10000平米 3元 中檔 4 溫泉第一街 18000平米 中高檔 5 潛山商業(yè)街 65000平米 中高檔 6 溫泉購物廣場 2022平米 中檔 7 步步高廣場 2022平米 中檔 8 太子購物廣場 1500平米 中低檔 1 2 3 5 4 6 7 8 ?商業(yè)市場分析 餐飲普遍 價格較高，經(jīng)營狀況較好，需求量大 ，同時區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)分散 ， 成規(guī)模的餐飲供應少 目前餐飲主要分布于潛山商業(yè)街、潛山路和桂花街，本 項目周邊在地段具有一定的延續(xù)性 ，擁有很大的發(fā)展?jié)摿? 溫泉區(qū)－餐飲 序號 名稱 規(guī)模 （平方米 /店） 檔次 經(jīng)營情況 1 旅寧大酒店 1500 中高檔 好 2 KFC 400 中檔 好 3 淺水灣 650 中高檔 較好 4 德克士 220 中檔 一般 5 淑萍紅茶坊 500 中高檔 較好 6 潛山商業(yè)街北段 50左右 中檔 一般 7 桂花街 100200 中檔 一般 8 潛山路 50左右 中低檔 較好 1 5 4 3 2 6 7 8 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－大型餐飲 目前成規(guī)模的大型餐飲僅旅寧大酒店一家 其余大規(guī)模餐飲均為酒店餐飲配套 漢商品味軒 陽光酒店餐廳 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－土菜館 潛山路：口口香實惠人家，湘里鄉(xiāng)氣、巴王府火鍋、上一當、忠信食坊、跳跳魚、鍋王劉師傅 桂花街：天添漁港，紅起來大蝦城、江南雨村、大三九、金榜魚樓、龍鳳閣、桂香情、君品湘、粥家莊 溫泉區(qū)傳統(tǒng)中餐土菜館集中于潛山路及桂花街 檔次良莠不齊，菜價普遍較高，經(jīng)營情況普遍較好，反映出區(qū)域 餐飲業(yè)態(tài)的市場潛力巨大 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－西餐 潛山商業(yè)街：豪客牛扒 淦河大道：淺水灣餐廳 溫泉路：淑萍紅茶坊 溫泉區(qū)西餐廳供應較少，現(xiàn)狀僅三家，且均不能稱之為真正意義的西餐廳，更偏于快餐 客戶對于此類餐廳接受程度較高，各家餐廳翻臺率高，經(jīng)營狀況好 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－快餐 溫泉路：中百麥當勞（未開業(yè)） 溫泉第一街：肯德基 溫泉路：中百德克士 溫泉區(qū)快餐集中于溫泉路附近，與西餐廳類似，現(xiàn)狀供應較少，經(jīng)營狀況好 隨著肯德基、麥當勞的入主，客戶對于快餐將有更清晰的認識，快餐文化將得以逐漸滲透 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－休閑餐飲 溫泉路：羅莎蛋糕房 潛山商業(yè)街：名典咖啡廳 淦河大道：南島咖啡商務會所 區(qū)域休閑餐飲充分的考慮了區(qū)域客群的需求偏好，茶餐廳、咖啡廳等場所大部分 與棋牌室、 KTV等功能相結合 餐飲娛樂相結合的商業(yè)形式 成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的一個重要方向 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－康體健身 現(xiàn)狀康體健身主要集中于潛山商業(yè)街，業(yè)態(tài)供應較少 序號 名稱 規(guī)模（平方米） 業(yè)態(tài) 1 勁風健身 1000平米 健身 2 華冠乒乓球 500平米 健身 3 山水乒乓球 250平米 健身 4 夢之舞 133平米 舞蹈 5 添麗源 133平米 美容瑜伽 6 泰富百貨頂層 2022平米 電子競技 1 3 4 2 5 6 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－康體健身 總量少，單店規(guī)模小，大部分為百余平米的小型俱樂部， 缺乏專業(yè)的綜合性健身場館 ?商業(yè)市場分析 區(qū)域內(nèi)休閑娛樂現(xiàn)主要為桂花路的 中低檔娛樂場所 ，服務項目包括 KTV、棋牌、足療保健，規(guī)模小，檔次低 區(qū)域目前休閑娛樂業(yè)呈現(xiàn) 明顯供不應求，現(xiàn)有項目經(jīng)營狀況好，客戶需求強烈 區(qū)域內(nèi)中檔、中高檔客戶需求目前無法得到釋放，中高檔娛樂場所具備較大的發(fā)展?jié)摿? 溫泉區(qū)－休閑娛樂 序號 名稱 規(guī)模（平方米） 業(yè)態(tài) 1 天倫皇朝 1000平米， 30個包間 KTV 2 百分百 300平米， 10個包間 KTV 3 匯星 600平米，包房 20余間 KTV 4 后花園 600平米 KTV 5 皇太子 300平米 KTV 6 國醫(yī)館 300平米 足療保健 7 良子足浴 350平米 足療保健 8 法拉利 400平米， 2個包房 酒吧 9 富僑足浴 500平米 足療保健 10 南島 500平米， 16個包間 KTV 4 3 1 5 2 6 8 9 7 11 10 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－休閑娛樂 以大量的小型非正規(guī) KTV為主， 大型綜合性娛樂場所嚴重缺乏 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－溫泉洗浴 目前溫泉區(qū)具備溫泉資源的洗浴中心僅三家，整體 規(guī)模較小，檔次低，溫泉資源未得到很好的開發(fā)利用 潛在供應 溫泉谷 的問世將大大提升區(qū)域溫泉資源的聚集效應，溫泉洗浴業(yè)的整體 檔次將有一個明顯提升 序號 名稱 規(guī)模 （平方米） 業(yè)態(tài) 1 華中第一泉 2500平米 溫泉洗浴 2 長印溫泉 6000平米 溫泉洗浴 3 漢商溫泉 10000平米 溫泉游泳 4 溫泉谷 230000平米 綜合娛樂 1 2 3 4 ?商業(yè)市場分析 名稱 位置 規(guī)模 主營 包間數(shù)量 溫泉收費標準 經(jīng)營狀況 客戶類型 評價 華中第一泉 溫泉 1號橋 2500平米 溫泉洗浴 10間 38100 較好 旅游團體 主打溫泉牌，規(guī)模小，檔次低，環(huán)境較差，價格低，節(jié)假日客戶較多 長印溫泉酒店 溫泉 1號橋 6000平米 溫泉洗浴 23間標間， 10余間商務間 大池 48元，包間 100元，標間 180200 較好 旅游團體 溫泉主題酒店，檔次中等，室內(nèi)溫泉，規(guī)模較小，商務會議及外阜旅游客戶為主 漢商溫泉山莊 溫泉 1號橋 10000平米 酒店客房為主，兼餐飲、溫泉洗浴 普標、日式標間、套間和豪華間共 30套，另有山地別墅10余棟 溫泉游泳40元，標間 208，商務間 246 較好 商務會議客戶為主 與目前同類業(yè)態(tài)比檔次較高，商務會議型酒店，但溫泉僅為一 25米泳池，未得到充分利用 溫泉谷 潛山森林公園 30000平米 綜合娛樂 開業(yè)后將大大提升區(qū)域競爭力，帶動溫泉區(qū)整體同業(yè)發(fā)展 溫泉區(qū)－溫泉洗浴 雖然目前溫泉洗浴業(yè)的整體檔次偏低，但由于 水質(zhì)好，知名度較高，仍能吸引大量的外部資源 各溫泉場館 收費標準較高，經(jīng)營情況均較為理想 ?商業(yè)市場分析 溫泉區(qū)－溫泉洗浴 ?商業(yè)市場分析 業(yè)態(tài) 數(shù)量 規(guī)模檔次 現(xiàn)狀 本項目市場空間 大型超市 2 規(guī)模檔次齊全 經(jīng)營狀況較好 中小型超市存在市場空間 百貨賣場 3 中端為主 經(jīng)營較好 特色專賣 家居賣場 5 規(guī)模檔次齊全 中百附近形成一定產(chǎn)業(yè)氛圍 不易發(fā)展 服裝 中低檔供應量大 經(jīng)營狀況良莠不齊，中低端 競爭激烈 中高檔品牌市場空間大 餐飲 規(guī)模餐飲較少 需求量大，供應有限，經(jīng)營狀況普遍好 存在較大市場空間 康體健身 6 綜合性場館少 需求較明顯，專業(yè)類俱樂部經(jīng)營好 存在一定市場空間 休閑娛樂 11 規(guī)模小、中低檔為主 經(jīng)營狀況較好，需求量大 存在較大市場空間，特別是綜合性娛樂場所 溫泉洗浴 4 規(guī)模小、檔次低、資源未充分利用 經(jīng)營狀況較好，需求量大 存在較大市場空間 綜合對比，區(qū)域餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，特別是 綜合性餐飲娛樂場所的市場空間較大 本項目商業(yè)價值分析 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū)與溫泉區(qū)商業(yè)關系 咸安中心區(qū) 溫泉中心區(qū) 比較 溫泉區(qū) 咸安區(qū) 區(qū)內(nèi)商街 潛山商業(yè)街、老步行街、溫泉第一街 南大街、魚水路、中城商業(yè)街、福寧商業(yè)街、巴黎春天步行街 最高租金/售價 68元 /平米 /日，23000元