【正文】 項目位置：奧體西區(qū)大門對面 ?二手價格 ： 5500元 /㎡ 左右 ?項目描述：目前奧體片區(qū)的成熟樓盤代表。小區(qū)環(huán)境較好，且運動配套優(yōu)勢明顯。 ?項目體量： 23萬方 ?主力戶型：以 100㎡ 以上的三室為主 ?項目名稱：隆鑫國際 ?項目位置：謝陳路原隆鑫物流中心 ?二手價格： 5100元 /㎡ 左右 ?項目描述：由 7棟點式塔樓組成，擁有一定的綠化庭院及商業(yè)廣場配套，戶型有一定的可變空間，適合 70后、 80后客群要求，開盤價格低，約在4700 /㎡ 左右，去化時間較快。二期在 7月 31日提價推出，但受整個區(qū)域價格水平影響，目前銷售情況一般，于是采用交三萬抵四萬的優(yōu)惠政策刺激觀望客群。 根據(jù)調(diào)查 14個重點小戶型樓盤的已售表現(xiàn)，正式銷售 3個月內(nèi)銷售率基本保持在 70%以上。九龍坡區(qū)域供應的主力面積約在 35㎡ — 45㎡ 之間，符合市場基本特征，以滿足首次置業(yè)的剛性需求為主。 第一時間”一個純小戶型代表項目。特別是近期關于“新政是否已有松動跡象”的輿論背景下，不少前期被打壓的投資客已有再入市的打算。下半年的重慶市場依然會以平穩(wěn)，保守，小幅度起伏為主要特征。 ?從九龍坡區(qū)域來看，銷售套數(shù)是上半年消化速度較快的區(qū)域之一。投資意向在此區(qū)域表現(xiàn)得較小，從二手房的交易價格上來看，增值空間及速度都不甚樂觀，客戶群體多是為了滿足自身居住而置業(yè)。 第一時間”為純小戶型項目均價在 7000元/㎡ 除外，其余相鄰的兩個樓盤在二手房銷售中價格都是相襯于區(qū)域價值體系中的，均價大約在 5200元/㎡ ，居住物業(yè)價值不高，二手房交易平淡且無大的增幅。 三、未來走勢篇 上半年數(shù)據(jù)分析 ?成交量同比小幅下調(diào)，價格處于高位； 2022年上半年重慶地區(qū)商品房累計成交 102,325套，總成交面積 ，同比 09年下跌 %，同比 08年上漲 %。而且可以看到相對于 7月， 8月的成交漲幅更加明顯。從目前的形勢來看，在“金九銀十”和秋交會的帶動之下，超過 4月的成交應該還是很有可能的。從目前的樓市來分析，價格短時間內(nèi)繼續(xù)走高的可能性非常大。而且相對于 2022年最高峰的 4月，差距已經(jīng)不是很大，“金九銀十”在成交套數(shù)上應該是最有可能創(chuàng)今年銷售紀錄的數(shù)據(jù)。但是 5月 27日重慶新政細則溫和著陸，市場前景明朗化后， 6月份成交均價及面積均一路平穩(wěn)攀升，穩(wěn)步發(fā)展。 剛性需求依然是市場的主要供應方向 。 區(qū)域分布 ：南岸和渝北地區(qū)入住樓盤個數(shù)最多，各有 28個，南岸地區(qū)建筑面積為 方米，占總面積的 19%，其中，坐落在南坪西路及南濱路上的上海城繁華紀、上海城 LOMO公寓及國際社區(qū)，建筑面積均超過了 100萬平方米，整體拉高了這一區(qū)域的入住樓盤建筑面積。 上半年數(shù)據(jù)分析 2) 新建商品房入住分析 物業(yè)類型： 住宅項目共計 149個，占項目總數(shù)的 76%，建筑面積 ，占總建筑面積的 72%。商鋪與別墅項目分別為 16個、 12個， 占比分別為 8%、 6%。 分析： 近年來渝北與南岸受政策利好引導，居住及投資價值受到了購房者的高度認可，隨之帶來開發(fā)公司的大規(guī)模入駐； 住宅物業(yè)仍然是我市房地產(chǎn)行業(yè)的支柱組成部分，說明整體市場仍然是以滿足基本居住需求與改善性住宅需求為主，投資商用物業(yè)和高端別墅物業(yè)所占比例較小，有一定的提升空間。 從交房標準來看，入住樓盤還是多以毛坯房為主。購房者對于精裝房缺乏信任感，也較為接受自我裝修的毛坯房形式。 據(jù)搜房網(wǎng)及重慶房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)得知，截止到目前為止，已取得預售資格新推樓盤有 80余個。其中九龍坡區(qū)域下半年放量不低于 9617套， 904233平方米，環(huán)比上半年略有增長。 而從開工量來看，今年的市場供應量將在二季度以后產(chǎn)生較大增加，主要是去年 12月與今年 1—4月巨大的開工量形成放量將導致市場短期內(nèi)供應量大幅度增加。如果這 1200萬方完全形成市場供應的話，那么今年市場總體供應量將超過 2500萬方，如果需求市場保持與去年 15%的萎縮幅度（ 5月的成交同比大幅度萎縮），那么今年年內(nèi)市場將形成 6個月以上的市場存量，這將對市場正常運行形成較大的壓力。第一時間”、“蜜糖”、“隆鑫花漾湖”、“志龍玖嘉怡”、“逸靜花開香地”等小戶型產(chǎn)品為主要放量，值得后期重點關注； ?市場存量將進一步增加，整體市場供應量偏大且具有一定的風險。進一步分析可以看出，其前兩個因素均不具有可持續(xù)性。其次，由于去年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步加快，對比基數(shù)將有所提高。此外，在“打擊囤地”政策下，現(xiàn)有的土地儲備必須持續(xù)開發(fā)，導致今年 1至 5月，重慶新開工房屋面積仍然保持了 %的較快增長。預計龍湖、金科、恒大、萬科、保利、富力、國奧、中渝等企業(yè)旗下，共 160個項目將踴躍推出高層產(chǎn)品，總放量逾 560萬平方米左右。 下半年樓市走勢簡析 3）成交情況走勢預計 分析： 成交量震蕩中前行，十月將是分界點，成交價受困調(diào)控及觀望情緒，短期看跌長期看漲； 下半年的市場消化面臨著市場存量偏大與政策、銀行調(diào)控的雙重壓力。目前，我市部分商業(yè)銀行調(diào)高首次置業(yè)購房利息，無疑會 加重后市觀望情緒。部分樓盤的小許讓利會 讓買方市場在短時間內(nèi)釋放剛性需求及緩解觀望情緒，但整體成交量不會高于上半年，成 交價受開發(fā)公司解困及產(chǎn)品消化速度影響，會在年底有一定的反彈。 序號 區(qū)域 用途 土地 建筑規(guī)模 (m2)/容積率 面積 (m2) 1 巴南區(qū) 二類居住為主，商業(yè) 68376 2 渝中區(qū) 商業(yè)，金融業(yè) 30076 141283 3 渝北區(qū) 商業(yè)，金融業(yè)兼二類居住 78144 4 沙坪壩 二類居住為主，商業(yè) 639721 1595288 5 南岸區(qū) 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 6 九龍坡區(qū) 二類居住為主，商業(yè) 1100708 7 江北區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 871691 8 大渡口 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 303219 9 北部新區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 254555 10 北碚區(qū) 一類居住，二類居住 887293 合計 9957201 2022年 18月重慶土地成交況狀 ? 受政府打擊囤地行為的影響，開發(fā)商 2022年 18月取得的土地， 2022年上半年截止 8月份，應該會推市銷售，預計分析 2022年上半年截止 8月份，重慶市場的新增可供應房源供應量充足； ? 根據(jù)土地供應用途，供應房源多為二類居住用地，高層、中小戶型會成為市場主流； ? 2022年下半年開工量及開出房源數(shù)量較大，看 10月房交會成交量，可預計今年下半年的存貨去化量，如成交量不高，則會對明年的市場造成沖擊，增大明年銷售壓力。新政下的重慶樓市有何變化？房價是否得以轉而直下？是否會出現(xiàn)退房潮等眾多疑問紛紛而至，新政之下，購房者、開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士各方態(tài)度不一，為新政后的重慶樓市走向更添未知之數(shù)。我們將分別地分析新政對重慶市幾個不同市場的影響，推測各級市場可能出現(xiàn)的變化及發(fā)展的趨勢。而土地成本也是房地產(chǎn)開發(fā)中僅次于建安成本一項大的支出，加強對土地市場的調(diào)控是穩(wěn)定房價的一項重要環(huán)節(jié)。 可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重慶市住宅用地的供應量十分有限，而且供應結構也將發(fā)生明顯的變化。普通住房供應所占比例將會增加，但是由于總量太少，所以供應量也不會太多。然而由于制度不健全和一些不正當?shù)男袨?，土地資源的浪費情況也比較嚴重，重慶市用地產(chǎn)出只有上海的 1/3。 從目前的情況來看，重慶市拿地在 100畝以上的開發(fā)商的實力參差不齊。這樣對于重慶房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展肯定是會產(chǎn)生一定的負面作用的。 在重慶， 70%以上的二手房銷售還是自住和改善性住房投資，是剛性需求，很大一部分人資金