【正文】 、網(wǎng)媒等一切項目信息訴訟渠道，力求開盤前先造好勢。 7 正式開盤 —11月底 完成強銷期的第三輪推廣動作 甲方營銷部 盈方策劃部 滿足強銷期內(nèi)的推廣支持工作 8 12月 15日前 完成剩余房源清理工作及制定尾房銷售策略 盈方策劃部 需同甲方營銷部門商討確定 根據(jù)銷售及回款情況對后期尾盤銷售工作作出指導性安排 9 1月 31日前 完成全部清盤及掃尾工作 盈方銷售部 盈方策劃部 完成既定銷售目標 價格策略 : 價格權重思路說明： A：本次權重樓盤選擇著重體現(xiàn)在區(qū)域方面，以“同創(chuàng)奧韻”、“隆鑫國際”、“大鼎第一時間”等三 個樓盤作為權重選擇。其中區(qū)域權重各占 20%； B：按照項目近鄰關系，本樓盤緊鄰“同創(chuàng)奧韻，不可避免在后期的購買選擇中，客戶會拿其二手房來作為比較。因此在區(qū)域權重基礎上 +15%； C:項目體量上與“隆鑫國際”較為接近，且都為高層產(chǎn)品。因此在區(qū)域權重基礎上 +10%； D：項目產(chǎn)品本身有 58%以上屬于小戶型產(chǎn)品，與同區(qū)域的“大鼎第一時間”存在一定程度上的同質比較，因此在區(qū)域權重基礎上 +15%。 E：綜上分析， “同創(chuàng)奧韻”、“隆鑫國際”、“大鼎第一時間”等三個權重樓盤各取值35%， 30%， 35%。詳細權重體系如下表 —— 項目權重體系： 項目名稱 目前套價 權重比例 權重金額 同創(chuàng)奧韻 5500/㎡ 35% 1935 隆鑫國際 5100/㎡ 30% 1530 大鼎第一時間 7200/㎡ 35% 2520 合計 ———————— 100% 5985 根據(jù)和周邊樓盤所做的價格權重，項目的權重均價應為 5985元 /㎡ 。根據(jù)產(chǎn)品本身情況的特殊性與市場走勢。項目實際銷售均價應按以下綜合考慮： 項目受周邊物業(yè)價值低、需要快速回籠資金等影響，在收益方面不可避免的要做出一些讓步： － 5%=5685元 /㎡ 當然，這也不是我們的全部 —— 項目大部分戶型設計為小戶型產(chǎn)品，基于小戶型產(chǎn)品的市場需求增高的趨勢： + 500元 /㎡ 隨著中新城上城 — 城市綜合體的日益成熟，下半年片區(qū)價值有提高的空間： +300/㎡ 經(jīng)歷了新政后的陣痛，下半年樓市走向會有小幅度的上升趨勢： +200/㎡ 盈方公司多年來的專業(yè)營銷經(jīng)驗和強大的營銷執(zhí)行力 : +200/㎡ 綜上種種：我們認為項目合理的實際成交均價應為： 6885元 /㎡ 價格執(zhí)行策略 ?對外報價 —— 在實際成交均價上上浮 7%作為對外報價，對外報價均價為7367元 /㎡ ?付款方式 —— 一次性付款；按揭付款 ?優(yōu)惠方式 —— A：刷卡優(yōu)惠 B：一次性付款優(yōu)惠 C：按揭付款優(yōu)惠 A：刷卡優(yōu)惠：以四次刷卡不超過 4%累加統(tǒng)計 B：一次性付款優(yōu)惠 2% C：按揭付款優(yōu)惠 1% 備注： 此優(yōu)惠方式可累加，以標價 折扣累加之和 =最終成交價的公式計算；優(yōu)惠權限由盈方銷售團隊報知銷售后臺執(zhí)行決定。 銷售階段規(guī)劃 預計銷售周期為 2022年 10月 —— 2022年 1月，共計 4個月。 入市期（ 2022年 9月底 — 10月）：項目入市，客戶積累及辦卡流程開啟，通過持續(xù)的推廣和渠道營銷為項目后期銷售奠定基礎； 開盤期（ 2022年 11月初）：項目推售產(chǎn)品正式面世，經(jīng)過前段時間的廣告信息鋪蓋及客戶積累，力爭一炮而紅，形成市場搶購的局面。 強銷期（ 2022年 11月 — 12月）：該階段項目推廣，影響進行到一定階段，客戶積累量與消化量均達到頂峰，營銷推廣節(jié)奏快，市場去化迅速； 持銷期（ 2022年 12月 — 2022年 1月）：利用前兩個月的銷售狂潮后續(xù)影響，全部消化前期遺留客戶及剩余產(chǎn)品，完成清盤目標。 階段回款目標 銷售階段 完成進度（面積） 階段銷售金額 備注 開盤期 （ 2022年 11月初） 20% 4800萬元 項目的第一次市場試探，如前期工作到位，則很有可能一炮而紅，影響整個后市運作。 強銷期 （ 2022年 11月 — 12月） 70% 16800萬元 營銷重點月，也是項目成敗關鍵的一個月，如完成，則會遠遠超過回款計劃及目標，如銷售預期不良好，則很有肯能拖延整個營銷周期，影響回款幾乎 持銷期 （ 2022年 12月 — 2022年 1月） 10% 2400萬元 項目已盡尾聲，在保證順利清售的前提下。利用前期的規(guī)模形成及年末契機，爭取高價收官。 合計 100% 項目共歷時四個月，完成全部銷售目標，預計為開發(fā)公司回款 以上。 六、推廣篇 項目案名建議及釋意 案名推廣點梳理： 中新集團攜上市重組后的開發(fā)品牌再塑造； 有品質的精致優(yōu)良產(chǎn)品； 年輕的，有活力的，奧體旁邊的精致筱（?。┬蜕鐓^(qū)； 不是終點，人生的道路上有的只是一個接一個的起點與新的挑戰(zhàn)。筱駐積累后等待的將是更為輝煌的人生。 于是，項目案名建議 —— 中新優(yōu)品 筱筑 奧體旁，彈奏新的人生樂章 …… 其他案名選擇：中新 青年領地 中新 奧苑 中新 尚筑 ???? 項目整體推廣思路 : 概念炒作 通過一種青年精英社區(qū)的概念塑造，在推廣面市上高舉高打。占據(jù)市場運動精致小區(qū)領跑者地位，通過對首次置業(yè)者的 “ 新生活 ” 的誘導，完成市場認知及認同度的鋪蓋工作。 突出稀缺 奧體旁邊的小戶型產(chǎn)品已然不多，城市綜合體的精致小戶型組團甚是稀少，通過媒體炒作與其他宣傳推廣，制造客群向往與市場緊迫感。 推廣策略及渠道選擇 : ACT1：報媒，網(wǎng)媒上高舉高打。 ACT2：車視，樓視平臺生活方式展示。 ACT3：深度挖掘中新地產(chǎn)老業(yè)主，充分發(fā)揮老帶新效能。 ACT4：定向短信群發(fā)（圈定三公里范圍內(nèi)）。 ACT5：電腦終端病毒式營銷，讓受眾主動傳播信息。 ACT6：大商場，大賣場內(nèi)的階段性橫幅。 推廣計劃及費用粗算 : 宣傳媒體 發(fā)布時期 發(fā)布形式及量化 推廣訴求方向 資金預算 報媒 入市期及強銷期主要使用 整版 +軟廣 項目銷售信息及主題推廣訴求 100萬 網(wǎng)媒 開盤前后及強銷期的病毒式營銷 游標、頂通、浮層廣告、看房團活動；騰訊信息彈出 項目優(yōu)勢介紹與 概念造勢 120萬 公交、輕軌車視平臺及部分樓宇 建議在入市期和強銷期后半月重點使用 包含宣傳片制作，為期一個半月時間有選擇性投放。 項目直觀生活塑造展示 60萬 短信 開盤前使用以及后期渠道拓展使用 50萬條 項目信息鋪蓋 5萬 銷售物料 滿足項目介紹及形象品質訴求 包含沙盤，樓書，戶型單頁等等 案場銷售使用及形象展示 100萬 外場橫幅 主要針對大商場，大賣場等人流頻繁的地方 盡量選擇楊家坪中心商圈，觀音橋商圈及大都會商圈范圍內(nèi) 項目地址，特征及銷售信息介紹 20萬 其他 現(xiàn)場造勢及銷售輔助 如開盤活動、租賃看房車（建議）等費用 ——————————————————— 50萬 合計 455萬 專業(yè)高效，值得信賴的合作伙伴 謝謝！