【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成市場(chǎng)主力； 數(shù)據(jù)顯示，下半程樓盤中，第一主角仍看高層物業(yè)。預(yù)計(jì)龍湖、金科、恒大、萬(wàn)科、保利、富力、國(guó)奧、中渝等企業(yè)旗下，共 160個(gè)項(xiàng)目將踴躍推出高層產(chǎn)品，總放量逾 560萬(wàn)平方米左右。即將登場(chǎng)的高層產(chǎn)品類別豐富，既有城市綜合體、精裝華宅、商圈公寓、公園高層、濱江豪宅，還有大批滿足首次置業(yè)買家需求的低門檻、低總價(jià)的中小戶型，以及為低收入人群提供保障的經(jīng)濟(jì)適用房。 下半年樓市走勢(shì)簡(jiǎn)析 3）成交情況走勢(shì)預(yù)計(jì) 分析： 成交量震蕩中前行，十月將是分界點(diǎn)，成交價(jià)受困調(diào)控及觀望情緒，短期看跌長(zhǎng)期看漲； 下半年的市場(chǎng)消化面臨著市場(chǎng)存量偏大與政策、銀行調(diào)控的雙重壓力。 4月份在國(guó)家調(diào) 控政策出臺(tái)后，樓市在 5月份進(jìn)入過(guò)短暫的下行通道，雖然后市發(fā)力看好，但不少開(kāi)發(fā)樓盤 均離自己的半年目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。目前，我市部分商業(yè)銀行調(diào)高首次置業(yè)購(gòu)房利息，無(wú)疑會(huì) 加重后市觀望情緒。雖然有兩江新區(qū) 6月 18號(hào)掛牌及農(nóng)民工轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口等利好刺激，但對(duì)不 少開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，金 9銀 10的傳統(tǒng)銷售旺季才是本年度最大的年考。部分樓盤的小許讓利會(huì) 讓買方市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)釋放剛性需求及緩解觀望情緒，但整體成交量不會(huì)高于上半年，成 交價(jià)受開(kāi)發(fā)公司解困及產(chǎn)品消化速度影響，會(huì)在年底有一定的反彈。但如果 10月份市場(chǎng)反 應(yīng)依然平平，不少受困于資金壓力的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)將充當(dāng)起降價(jià)的領(lǐng)路者角色，成交量會(huì) 有所上升。 序號(hào) 區(qū)域 用途 土地 建筑規(guī)模 (m2)/容積率 面積 (m2) 1 巴南區(qū) 二類居住為主，商業(yè) 68376 2 渝中區(qū) 商業(yè)，金融業(yè) 30076 141283 3 渝北區(qū) 商業(yè)，金融業(yè)兼二類居住 78144 4 沙坪壩 二類居住為主，商業(yè) 639721 1595288 5 南岸區(qū) 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 6 九龍坡區(qū) 二類居住為主，商業(yè) 1100708 7 江北區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 871691 8 大渡口 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 303219 9 北部新區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 254555 10 北碚區(qū) 一類居住，二類居住 887293 合計(jì) 9957201 2022年 18月重慶土地成交況狀 ? 受政府打擊囤地行為的影響，開(kāi)發(fā)商 2022年 18月取得的土地， 2022年上半年截止 8月份，應(yīng)該會(huì)推市銷售，預(yù)計(jì)分析 2022年上半年截止 8月份，重慶市場(chǎng)的新增可供應(yīng)房源供應(yīng)量充足； ? 根據(jù)土地供應(yīng)用途，供應(yīng)房源多為二類居住用地，高層、中小戶型會(huì)成為市場(chǎng)主流； ? 2022年下半年開(kāi)工量及開(kāi)出房源數(shù)量較大，看 10月房交會(huì)成交量，可預(yù)計(jì)今年下半年的存貨去化量，如成交量不高，則會(huì)對(duì)明年的市場(chǎng)造成沖擊，增大明年銷售壓力。 2022年 18月重慶土地成交況狀 新政對(duì)于后市影響及分析 2022年 4月，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)組合拳降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣，堪稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。新政下的重慶樓市有何變化？房?jī)r(jià)是否得以轉(zhuǎn)而直下？是否會(huì)出現(xiàn)退房潮等眾多疑問(wèn)紛紛而至，新政之下，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士各方態(tài)度不一，為新政后的重慶樓市走向更添未知之?dāng)?shù)。而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又分為一級(jí)市場(chǎng)，即土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)，即一手房市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)，即二手房市場(chǎng)。我們將分別地分析新政對(duì)重慶市幾個(gè)不同市場(chǎng)的影響，推測(cè)各級(jí)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化及發(fā)展的趨勢(shì)。 新政對(duì)于后市影響及分析 1）一級(jí)市場(chǎng)的影響 —— 土地供應(yīng)量將持續(xù)下降，單宗出讓土地的面積將會(huì)受到限制 獲得土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中僅次于建安成本一項(xiàng)大的支出，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。 政府加大了土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，重慶市的土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯下降，而土地的單價(jià)卻提高了很多。 可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重慶市住宅用地的供應(yīng)量十分有限，而且供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生明顯的變化。 新政再次重申了禁止出讓別墅用地，高檔住宅用地供應(yīng)幾乎為零。普通住房供應(yīng)所占比例將會(huì)增加，但是由于總量太少，所以供應(yīng)量也不會(huì)太多。由于近年來(lái)我國(guó)大力倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，重慶市今年經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)占住宅用地供應(yīng)總量的比例由 6%～ 8%提高到 15%；近年來(lái)，重慶市城市化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)人口與日劇增，大量的需求潛力刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。然而由于制度不健全和一些不正當(dāng)?shù)男袨椋恋刭Y源的浪費(fèi)情況也比較嚴(yán)重，重慶市用地產(chǎn)出只有上海的 1/3。所以重慶要控制土地供應(yīng)量，通過(guò)緊縮地根來(lái)維持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展。 從目前的情況來(lái)看，重慶市拿地在 100畝以上的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力參差不齊。對(duì)實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商而言，大規(guī)模的樓盤不僅可以增加收益，而且可以提高聲譽(yù)，所以開(kāi)發(fā)出的大多是中高檔次的樓盤，并不適合普通消費(fèi)者；而對(duì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商而言，在支付了大量的土地成本之后，他們是否還有充足的資金去保證產(chǎn)品的質(zhì)量不得不打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。這樣對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展肯定是會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面作用的。 2）二級(jí)市場(chǎng)的影響 —— 短期看跌，長(zhǎng)期看漲 隨著國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)新政的進(jìn)一步坐實(shí)，前期受購(gòu)房者追捧，剛性需求旺盛的中小戶型房源的受關(guān)注度會(huì)有一定程度的降溫，而市場(chǎng)需求的主力房源會(huì)逐步過(guò)渡到以三房為主，購(gòu)房者更加追求一步到位，所謂的“三宜房源” (宜租、宜售、宜投資 )將不復(fù)存在。 在重慶， 70%以上的二手房銷售還是自住和改善性住房投資，是剛性需求，很大一部分人資金并不充裕，在利息上也很在意。新政出臺(tái)后，對(duì)自住、改善性住房、投資型客戶都有制約作用，在我市對(duì)低收入的剛性住房需求制約更大，接下來(lái)重慶樓市的成交量會(huì)出現(xiàn)下降，成交額會(huì)下滑，不過(guò)重慶房?jī)r(jià)與全國(guó)相比總體較低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是會(huì)上行。 3）投資市場(chǎng)的影響 —— 增值空間依然看好 至于近期中央頻出樓市調(diào)控政策，物業(yè)稅一再傳言要推出，我們認(rèn)為，此輪政策波及重慶影響不大，主要矛頭還是指向京滬廣深一線大城市。 國(guó)家的政策對(duì)重慶等二線城市來(lái)說(shuō)，影響不大，房?jī)r(jià)并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，對(duì)于看好的地段，具有投資價(jià)值的別墅，肯定不會(huì)因?yàn)檎叨煌顿Y， 問(wèn)到本次政策的調(diào)控，這些外來(lái)客商普遍認(rèn)為：目前重慶核心區(qū)域的房產(chǎn)單價(jià)才 1萬(wàn) ~2萬(wàn)，還是很有增值空間的，而且他們十分看好重慶未來(lái)的城市發(fā)展。并且很大部分投資客采取一次性付款，所以他們認(rèn)為目前的新政對(duì)自己的投資沒(méi)有影響。 新政對(duì)于后市影響及分析 E4項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議 市場(chǎng)情況對(duì)接分析 根據(jù)對(duì) 10年上半年的市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)整理分析及下半年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估，我們認(rèn)為以下幾個(gè)方面是需要 E4項(xiàng)目需要考慮與解決的： ? 政策調(diào)控后期的不可預(yù)計(jì)，銀行放貸政策的縮緊會(huì)讓市場(chǎng)觀望情緒更加嚴(yán)重，買方與賣方之間的拉鋸會(huì)呈進(jìn)一步白熱化趨勢(shì)； ? 下半年新增放量不減與歷史存量齊發(fā)，高層產(chǎn)品、小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)更加激烈； ? 二手房市場(chǎng)會(huì)有短時(shí)間內(nèi)的降價(jià)趨勢(shì)，本項(xiàng)目周邊多為二手房供應(yīng)產(chǎn)品，受到波及在所難免； ? 中小戶型首次應(yīng)該是滿足剛性需求客戶，產(chǎn)品本身有此方面的優(yōu)勢(shì)，如何把握并放大（借以吸引部分投資客群）是成敗的關(guān)鍵； ? 未來(lái)可能由一線開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)的降價(jià)威脅使項(xiàng)目在營(yíng)銷、定價(jià)策略上需要謹(jǐn)慎前行。 綜上總總，為快速回籠資金，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我們提出以下建議以供參考： 1）推盤節(jié)奏建議： 一次性推出，分棟分戶型銷控 下半年市場(chǎng)放量大，而項(xiàng)目本身體量小，為避免客戶選擇面小而被流失，盈方建議將所有產(chǎn)品一次性推出市場(chǎng)。銷控方面，掌握“搭配”原則，中小戶型在每一時(shí)間段都會(huì)有搭配銷控比例，避免小戶型去化過(guò)快，而 80㎡ 以上中等戶