【正文】 位，通過對首次置業(yè)者的“新生活”的誘導，完成市場認知及認同度的鋪蓋工作。銷售團隊改傳統(tǒng)做銷為主動行銷，一切為了成交。同時通過輪班輪點的形式，由銷售人員進行外圍掃蕩，主要目標將放在二手房交易市場，同類產(chǎn)品銷售部周圍。 E4項目營銷策略建議 E4項目營銷策略建議 3）營銷策略建議： 以卡蓄客，刷卡有禮；外圍掃蕩，成交至上 為在短時間內(nèi)積聚人氣和有效區(qū)分意向客戶，前期未正式銷售前將采用辦理“中新 后根據(jù)客戶“刷卡”的情況判斷項目市場接受度，在 1個月的市場試探后正式確定開盤價格。銷控方面，掌握“搭配”原則，中小戶型在每一時間段都會有搭配銷控比例，避免小戶型去化過快，而 80㎡ 以上中等戶型耽誤銷售周期。 新政對于后市影響及分析 E4項目營銷策略建議 市場情況對接分析 根據(jù)對 10年上半年的市場銷售數(shù)據(jù)整理分析及下半年市場走勢預估，我們認為以下幾個方面是需要 E4項目需要考慮與解決的： ? 政策調(diào)控后期的不可預計，銀行放貸政策的縮緊會讓市場觀望情緒更加嚴重，買方與賣方之間的拉鋸會呈進一步白熱化趨勢； ? 下半年新增放量不減與歷史存量齊發(fā)，高層產(chǎn)品、小戶型產(chǎn)品的市場競爭無疑會更加激烈； ? 二手房市場會有短時間內(nèi)的降價趨勢，本項目周邊多為二手房供應產(chǎn)品，受到波及在所難免； ? 中小戶型首次應該是滿足剛性需求客戶，產(chǎn)品本身有此方面的優(yōu)勢，如何把握并放大（借以吸引部分投資客群）是成敗的關(guān)鍵； ? 未來可能由一線開發(fā)公司帶來的降價威脅使項目在營銷、定價策略上需要謹慎前行。 國家的政策對重慶等二線城市來說，影響不大，房價并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，對于看好的地段，具有投資價值的別墅，肯定不會因為政策而不投資， 問到本次政策的調(diào)控，這些外來客商普遍認為：目前重慶核心區(qū)域的房產(chǎn)單價才 1萬 ~2萬，還是很有增值空間的，而且他們十分看好重慶未來的城市發(fā)展。新政出臺后，對自住、改善性住房、投資型客戶都有制約作用，在我市對低收入的剛性住房需求制約更大，接下來重慶樓市的成交量會出現(xiàn)下降，成交額會下滑，不過重慶房價與全國相比總體較低，從長遠來看，還是會上行。 2）二級市場的影響 —— 短期看跌，長期看漲 隨著國務院房地產(chǎn)新政的進一步坐實，前期受購房者追捧，剛性需求旺盛的中小戶型房源的受關(guān)注度會有一定程度的降溫，而市場需求的主力房源會逐步過渡到以三房為主，購房者更加追求一步到位，所謂的“三宜房源” (宜租、宜售、宜投資 )將不復存在。對實力強的開發(fā)商而言，大規(guī)模的樓盤不僅可以增加收益，而且可以提高聲譽，所以開發(fā)出的大多是中高檔次的樓盤，并不適合普通消費者；而對實力較弱的開發(fā)商而言，在支付了大量的土地成本之后，他們是否還有充足的資金去保證產(chǎn)品的質(zhì)量不得不打上一個問號。所以重慶要控制土地供應量，通過緊縮地根來維持經(jīng)濟和房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展。由于近年來我國大力倡導經(jīng)濟適用房的建設，重慶市今年經(jīng)濟適用住房用地供應占住宅用地供應總量的比例由 6%～ 8%提高到 15%；近年來，重慶市城市化進程明顯加快，城鎮(zhèn)人口與日劇增，大量的需求潛力刺激了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。 新政再次重申了禁止出讓別墅用地，高檔住宅用地供應幾乎為零。 政府加大了土地市場的調(diào)控力度，重慶市的土地供應量已經(jīng)明顯下降，而土地的單價卻提高了很多。 新政對于后市影響及分析 1）一級市場的影響 —— 土地供應量將持續(xù)下降，單宗出讓土地的面積將會受到限制 獲得土地是進行房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，也是必不可少的一步。而整個房地產(chǎn)市場又分為一級市場，即土地市場；二級市場，即一手房市場；三級市場，即二手房市場。 2022年 18月重慶土地成交況狀 新政對于后市影響及分析 2022年 4月，國務院連續(xù)出臺組合拳降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣，堪稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。但如果 10月份市場反 應依然平平，不少受困于資金壓力的知名開發(fā)企業(yè)將充當起降價的領路者角色，成交量會 有所上升。雖然有兩江新區(qū) 6月 18號掛牌及農(nóng)民工轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口等利好刺激，但對不 少開發(fā)公司來說，金 9銀 10的傳統(tǒng)銷售旺季才是本年度最大的年考。 4月份在國家調(diào) 控政策出臺后，樓市在 5月份進入過短暫的下行通道，雖然后市發(fā)力看好，但不少開發(fā)樓盤 均離自己的半年目標相距甚遠。即將登場的高層產(chǎn)品類別豐富，既有城市綜合體、精裝華宅、商圈公寓、公園高層、濱江豪宅，還有大批滿足首次置業(yè)買家需求的低門檻、低總價的中小戶型，以及為低收入人群提供保障的經(jīng)濟適用房。 2）產(chǎn)品放量 分析：高層物業(yè)成市場主力； 數(shù)據(jù)顯示，下半程樓盤中，第一主角仍看高層物業(yè)。同時，銷售的持續(xù)疲軟也會打擊地產(chǎn)商的投資信心。首先，受土地出讓金交付時限政策影響，土地集中支付活動將逐步減少。 下半年樓市走勢簡析 1）新開發(fā)量 分析：下半年投資增速逐步回落不可避免； 今年上半年，開發(fā)投資持續(xù)走高主要受土地集中支付、對比基數(shù)偏低以及在建項目較多的影響。 分析： ?南岸與江北、渝北、北部新區(qū)三個區(qū)域仍然是樓市下半年的放量重點區(qū)域，三者相加占新增放量的37%以上； ?下半年放量比上半年略高，其中我項目所在的九龍坡區(qū)域略有增長，又以“大鼎 今年 1—4月全重慶總的開工量較去年增加了 2022萬方，按照主城和區(qū)縣傳統(tǒng)的 6： 4比例來看，今年開工量將比去年增加 1200萬方。 2)市場存量危機四伏，市場前行且需謹慎?？晒讛?shù) 93,008套， （建面）。 上半年數(shù)據(jù)分析 2) 新建商品房入住分析 下半年放量說明及分析 1)新推放量無大的波動，九龍坡區(qū)域穩(wěn)中有升。 09年下半年所掀起的“精裝風”由于前段時間市場反響一般且出現(xiàn)了不少交房糾紛，已經(jīng)逐漸降溫下來。與其他一線城市相比，重慶房地產(chǎn)行業(yè)泡沫小，市場運營起步低，長線發(fā)展看好。 裝修狀態(tài)： 重慶地區(qū) 2022年入住樓盤以毛坯房為主，共計 177個，占總數(shù)的 90%，建筑面積，占總面積的 %；精裝房項目共計 12個，占項目總數(shù)的 6%，建筑面積，占總面積的 %；菜單式裝修、粗裝修、全裝修項目共計 7個，占總項目的4 %，建筑面積 ，占比 %。其次是寫字樓項目 19個，建筑面積 ，占總建筑面積的 14%。渝北地區(qū)建筑面積為 ，占總面積的 9%，這兩個地區(qū)的建筑面積占了總面積的四分之一以上。 1) 新建商品房成交 2022年重慶地區(qū)入住樓盤共有 196個，建筑面積 。證明重慶市場與其他受國家調(diào)控影響的一線城市不同，房地產(chǎn)市場運營起步較晚，無明顯產(chǎn)業(yè)泡沫 。 上半年數(shù)據(jù)分析 成交均價 成交套數(shù) 1) 新建商品房成交 上半年數(shù)據(jù)分析 ?分析： 從圖表可看出，在 4月 17日國家出臺房地產(chǎn)新政出臺 4月后，抑制房價過快增長的成效已見，重慶房價除 5月受新政出臺重慶未出臺細則解釋，市場曾一度出現(xiàn)迷茫，消費者觀望情緒嚴重， 5月成交及價格均跌至谷底。 成交套數(shù)的走勢和前幾項數(shù)據(jù)的變化曲線差距不大，依然是穩(wěn)步上漲到了新政前的水平。 成交金額 成交面積 上半年數(shù)據(jù)分析 ?重慶樓市 2022年 18月成交數(shù)據(jù)走勢 1) 新建商品房成交 成交均價的走勢相信是購房者最為關(guān)心的，從數(shù)據(jù)上來分析， 2022年成交均價超過 6000元 /㎡ 的只有 4月分，而 8月的均價