【正文】 在前 4年中，人均可支配收入三城市基本接近。但是從趨勢上看，哈爾濱想追上長春、沈陽還需要一定的時間。到 2020 年時，哈爾濱與沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資已相差 910 億元，是沈陽的 1/3。 哈爾濱的 房地產(chǎn)開發(fā)投資 從 2020 年的 億元增長到 2020 年的 287 億元，增速保持在 10%以上，且有加速趨勢。在過去的 8 年相比較而言，沈陽做大了，長春繁榮了，而反觀哈爾濱在過去 8 年城市半徑卻沒有拓展出去。只在近 2 年來哈爾濱增速超過了長春，但是與沈陽相比仍有較大差距，且總量仍是最小。從 03 年開始，增速一直保持在 20%以上。到 2020 年哈爾濱與沈陽 GDP已相差 億元，與長春差距縮小到 339 億元。但是在欣喜的同時，我們也應(yīng)該看到在東北三省當(dāng)中，沈陽增長最快，哈爾濱次之，與長春基本持平。 摘牌后可先付 50%，剩余 50%可于年底付清。 本報(bào)告測算中，沒有考慮政府承諾的土地出讓金返還的優(yōu)惠政策。 本報(bào)告測算中，均按照土地價格 34000 萬元總價測算。 土地價格及付款進(jìn)度 土地價格 根據(jù)哈爾濱市國土資源局 2020 年 5 月 1 日的土地掛牌出讓公告，出讓起始價為33640 萬元。 分類 分項(xiàng)面積指標(biāo) 單位 地塊位置 群力 019C2 用地性質(zhì) 商業(yè)金融用地 用地面積 70284 平方米 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 40 綠地率 ≥ 30 建筑限高 ≤ 100 米 面積指標(biāo) 地上面積 高層公建性公寓 60000 平方米 高層商業(yè) 172020 平方米 ⑴ 商場 50000 平方米 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 13 / 34 ⑵ 商業(yè)街（門市房） 52020 平方米 ⑶ 寫字樓 70000 平方米 地下面積 地下建筑按部分配套設(shè)施 40600 平方米 ⑴ 商場停車位 20300 平方米 ⑵ 出售車位 20300 平方米 合計(jì) 建筑面積 272600 平方米 可售建筑面積 202300 平方米 地上建筑面積 232020 平方米 地上建筑面積（除商場） 182020 平方米 政府對該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三家以上規(guī)劃方案，群力新區(qū)開發(fā)辦與開發(fā)公司共同組成評審委員會。 熱力 不詳，有待于調(diào)研。 永久性用電及臨時用電 不詳，有待于調(diào)研。 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 12 / 34 雨污排放 不詳，有待于調(diào)研。值得注意的是群力第四大道相對較窄，將影響臨街的商業(yè)規(guī)劃。 公園位置 ..\附圖 \公園位置圖 項(xiàng)目的大市政配套 交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 項(xiàng)目周邊的交通四通八達(dá)，其中群力大道為快速干道，貫穿新區(qū)東西，現(xiàn)已建成通車，可連同南崗、道里等核心區(qū)域。 群力東區(qū)建設(shè)的 12 處公園中的哈爾濱丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園、音樂主題公園、雨陽公園為主題鮮明、各具特色的主題式公園，分布在群力新區(qū)東區(qū)的顯要位置上，臨近交通主干道，交通便利順暢，周邊配套設(shè)施完善。以中國傳統(tǒng)“鼎”文化為背景，建設(shè)歷史與現(xiàn)代相融合的特色建筑群。 下沉式落水劇場 ，占地面積 萬平方米，廣場南側(cè)將建成 龍江藝術(shù)中心 ，廣 場中心設(shè)有旱噴泉及圍樹圓凳；北側(cè)為下沉式劇場，占地面積 萬平方米，劇場四周為看臺，中心為下沉式水景舞臺，同時設(shè)有高達(dá) 8 米的跌水，劇場中配以大型水噴泉表 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 11 / 34 演和水幕電影，并設(shè)有半地下商業(yè)以滿足游覽者的需求，現(xiàn)已投入使用。 在群力第一大道南側(cè)將集中建設(shè)包括 哈爾濱博物館 、節(jié)能、抗災(zāi)、母親、航運(yùn)、生物標(biāo)本、兒童、哈爾濱市生活館等 10 個主題博物館，將其打造成為占地面積 5 萬平方米的沿江博物館帶，使哈爾濱市的歷史文脈在群力新區(qū)建設(shè)發(fā)展中得到良好傳承。 其中， 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶 位于景江東、西路兩側(cè)，規(guī)劃占地面積 5 萬平方米。多個銀行、證券、企業(yè)總體項(xiàng)目正在洽談當(dāng)中。今年將首先啟動 “帶狀 ”部分建設(shè)， 3 年至 5 年完成，形成具有區(qū)域性影響力的金融中心。 售樓處設(shè)于友誼路的友聯(lián)賓館一樓。其中， 1樓總建筑面積 11500 平方米、 2樓總建筑面積 9600 平方米、 3樓總建筑面積 20741 平方米。一期總建筑面積近 萬平方米，由 3 棟獨(dú)立商服樓組成，單層高度 6 米，共計(jì) 4 層，樓體總高度近 24 米。該項(xiàng)目位于群力東區(qū)，由景江東路、群力第五大道、上江路圍合而成。二期工程將隨著群力新區(qū)的不斷發(fā)展也將陸續(xù)進(jìn)行開工建設(shè)，預(yù)計(jì)在 5 年內(nèi)將全部完工并正式投入使用。分院建成后，每日門診、急診可滿足 3000 人次患者就醫(yī)，病房床位將達(dá)到 1000 張。 醫(yī)療 醫(yī)大一院群力分院： 位于群力新區(qū)城安街以東與群力第七大道以北的交叉口處，占地面積為 公頃，總規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。預(yù)計(jì)， 8 月 1 日交付使用。 76 中學(xué)分校： 校區(qū)群力第七大道南側(cè)、上江街西側(cè)，占地面積 萬平方米，位于群力新區(qū)東南側(cè)。 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 9 / 34 教育 兆麟小學(xué)分校： 校區(qū)位于群力第五大道北側(cè)、上江街東側(cè)，占地 萬平方米，自本項(xiàng)目直經(jīng)群力第四大道便可到達(dá)學(xué)校。 群力大道（又名康安路）： 本項(xiàng)目北至群力大道，路面寬 70 米，為雙向八車道，貫穿群力新區(qū)東西區(qū)向，可方便、迅捷地到達(dá)道里、南崗、香坊、道外等城市中心區(qū)域。 靈江路（又名龍葵路）： 本項(xiàng)目西至靈江路，路面寬 40 米為雙向六車道，靈江路是群力新區(qū)一條南北走向的交通次干路，該路穿越群力新區(qū)，道路等級為城市次干路一級標(biāo)準(zhǔn)。 土地性質(zhì) 國有凈地。 ..\附圖 \地面現(xiàn)狀 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 8 / 34 地下情況 不詳，有待調(diào)研勘探。 宗地現(xiàn)狀 地勢狀況 地勢平坦，無明顯起伏。北至群力大道（又名康安路）。西至靈江路（又名龍葵路），與市內(nèi)最大體育主題公園隔道相望。 見附圖 ..\附圖 \群力區(qū)域鳥瞰效果圖 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地理位置 本項(xiàng)目位于群力新區(qū)東部啟動區(qū)中心位置，緊鄰群力中心廣場。今年啟動建設(shè)的六個住宅項(xiàng)目都將于近期開工建設(shè)，而“盛和天下”則是是群力新區(qū)今年最具標(biāo)桿性的一個住宅項(xiàng)目，總占地面積 萬平方米，建筑規(guī)模 50 萬平方米。 2020 年底前群力新區(qū)已經(jīng)啟動建設(shè)了天鵝灣、群力新苑、寶石花園、麗水丁香園、海富第五大道、恒盛豪庭六個住宅項(xiàng)目。 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 7 / 34 三帶： 分別為沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主題公園；沿江規(guī)劃的游覽觀光帶，其間設(shè)置造型優(yōu)美的景觀 建筑；位于武威路和齒輪路之間的南北向的景觀綠化帶，其間可設(shè)置文化娛樂設(shè)施。充分利用現(xiàn)有水資源優(yōu)勢，貫穿整個群力新區(qū)的內(nèi)河水系系統(tǒng)，以水為載體，以綠化景觀為依托，規(guī)劃沿水系兩側(cè)修建 2530米的綠化帶，綠帶中開辟步行游覽道，并沿水系流經(jīng)的區(qū)域建設(shè)特色公園、游憩廣場、景觀標(biāo)志等，形成一條城市文化景觀長廊。 一核： 為中央活動核心區(qū)。新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將從東區(qū)入手，東區(qū)占地面積 1363 公頃，開發(fā)期計(jì)劃分 3 期共 8 年完成。 群力新區(qū)位于哈市道里區(qū)西部，松花江上游南岸，東起何家溝，西至四環(huán)路，南起哈雙北路、機(jī)場路、工農(nóng)大街，北至群力堤，規(guī)劃用地規(guī)模 2733 公頃，規(guī)劃總建筑規(guī)模 3200 萬平方米，規(guī)劃人口 32 萬。要使各縣的發(fā)展走在全省的前列，一縣一策，實(shí)施強(qiáng)縣戰(zhàn)略，市縣同步，實(shí)現(xiàn)全市的大發(fā)展、快發(fā)展。 “強(qiáng)縣 ”，哈爾濱是大城市，同時也是大農(nóng)村，縣域經(jīng)濟(jì)在哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中占有重大比重。 “中興 ”，即老城區(qū)要提檔升級。以此做大工業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)的拉動力，推進(jìn)區(qū)縣（市）協(xié)同發(fā)展。要按照現(xiàn)代理念把江北建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于一體的新城區(qū)。 “北躍 ”，即以科技創(chuàng)新城為先導(dǎo)，發(fā)揮好在哈大專院校科研院所的科技優(yōu)勢，在江北搭建研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化平 臺，以此加快科技創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。 ”要在全省發(fā)揮好 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱、科技創(chuàng)新的先導(dǎo)、城鄉(xiāng)建設(shè)的表率、服務(wù)全省的平臺 ”四個方面 “龍頭 ”作用。全會初步提出了全市發(fā)展的目標(biāo)、思路和戰(zhàn)略。調(diào)整后的哈爾濱市轄 道里 、 道外 、 南崗 、 香坊 、 平房 、 松北 、 呼蘭 、阿城 8 個區(qū)和 賓縣 、 巴彥 、 依蘭 、 延壽 、 木 蘭 、 通河 、 方正 7 個縣， 五常 、 雙城 、 尚志 3 個縣級市，全市總面積 53068 平方公里，其中市區(qū)面積 7086 平方公里，市區(qū)人口 萬人。截至 2020 年末，戶籍總?cè)丝? 萬人。 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 1 / 34 遠(yuǎn)大購物廣場項(xiàng)目（暫定名） 可行性研究報(bào)告 黑龍江遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遠(yuǎn)大購物廣場（暫定名）可行性研究報(bào)告 2 / 34 目錄 第一章 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................5 宗地位置 ......................................................................................................................................................... 5 宗地所處城市的地理位置 ................................................................................................................ 5 項(xiàng)目所在城市規(guī)劃和發(fā)展方向 ........................................................................................................ 5 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃與發(fā)展 ............................................................................................................ 6 項(xiàng)目所在 區(qū)域內(nèi)的地理位置 ............................................................................................................ 7 宗地現(xiàn)狀 ......................................................................................................................................................... 7 地勢狀況 ................................................................................................................................................ 7 地面現(xiàn)狀 ................................................................................................................................................ 7 地下情況 ................................................................................................................................................ 8 地質(zhì)情況 ................................................................................................................................................ 8 土地性質(zhì) ................................................................................................................................................ 8 土地規(guī)劃