【正文】 ，但所產(chǎn)生的影響不明顯；且項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口的設(shè)置合理，基本保證人流、車流進(jìn)出能夠擁有較完善暢通的內(nèi)外部交通環(huán)境；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位滿足項(xiàng)目交通需求。 行人 交通組織 —— 行人出入口位置在該項(xiàng)目南側(cè)和西側(cè)，分主、次顧客出入口，西側(cè)為主出入口，南側(cè)為次出入口。車輛沿鳳城五路自東向西可自由進(jìn)出地下停車場(chǎng)，項(xiàng)目東南側(cè)為超市的卸貨區(qū)，送貨車輛可以沿輔道進(jìn)入超市的卸貨區(qū)進(jìn)行卸貨，卸貨區(qū)及收貨專業(yè)通道，可以滿足 23 輛貨車同時(shí)停靠卸貨，不會(huì)占用現(xiàn)有停車位，也不會(huì)對(duì)道路的交通造成影響。 （ 2）項(xiàng)目交通組織方案 機(jī)動(dòng)車交通組織 —— 該項(xiàng)目主要的出入口有兩個(gè)，人車分流，確保安全。 通過(guò)相對(duì)獨(dú)立的機(jī)動(dòng)車行車線路，對(duì)非機(jī)動(dòng)車的有效疏導(dǎo)及保管站設(shè)置，能夠?qū)崿F(xiàn)車流、人流有序、快速、安全的?？亢屯ㄟ^(guò)。 出入口交通組織方案 （ 1）項(xiàng)目出入口交通組織與設(shè)施設(shè)置 本項(xiàng)目位于鳳城五路和未央路十字的東北角，南沿鳳城五路與主干道未央路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城五路的出口自由進(jìn)出商場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)東側(cè)均有出入口，方便業(yè)主車輛進(jìn)出地下停車場(chǎng)；顧客車輛、貨車由鳳城五路進(jìn)出地面停車場(chǎng)或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。 供本項(xiàng)目顧客使用地下一層 200 個(gè)停車位，顧客憑 XX 購(gòu)物小票可免費(fèi)停放 2 小時(shí)。本項(xiàng)目總建筑面積約 40000 平方米，按 個(gè)車位 /百平米計(jì)算，機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)不少于 466 個(gè)。 項(xiàng)目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造較好外部環(huán)境。 公共交通條件 項(xiàng)目周邊有公交站點(diǎn) 4 個(gè)，線路 17 條，地鐵 2 號(hào)線出口 1 個(gè)。項(xiàng)目建成前后未央路和鳳城五路及未央路和鳳城五路十字交叉口交通負(fù)荷（ V/C）大于 小于 為 B 級(jí)服務(wù)水平。對(duì)于城市道路交通條件的分析，一般認(rèn)為道路交通服務(wù)水平處于 A級(jí)和 B 級(jí)，車輛行駛順暢。項(xiàng)目緊鄰的路口未央路和鳳城五路十字路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號(hào)燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口北口渠化段位為雙向四車道（兩進(jìn)兩出），交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項(xiàng)目提供了良好的交通條件。機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量 2335－ 2594 輛，極端高峰值 2748 輛。機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量 3576－ 4112 輛，極端高峰值 4205 輛。 圖 41 項(xiàng)目區(qū)周邊交通圖 項(xiàng)目西側(cè)未央路為西安市主要的南北方向主干路，其連接北二環(huán)及繞城高速，是南北中軸，既是交通干線及 迎賓景觀大道，又集中了城市多項(xiàng)職能。項(xiàng)目周邊區(qū)域主要道路包括未央路、鳳城五路、鳳城八路、文景路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2021 年將實(shí)現(xiàn)600 億元， 2021 年更突破 1000 億元 大關(guān)。國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建“ 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 ” 和 “ 西部最佳 ” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機(jī)遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的歷史階段。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安 新城市 中心的焦點(diǎn)區(qū)域之一。 本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開區(qū)的 中心區(qū) ， 是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū)，除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在著力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育休 閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，著力為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。 圖 41 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 項(xiàng)目建設(shè)條件 區(qū)域概況 本項(xiàng)目所在地位于西安市北城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處于 西安市北門外、城市南北中軸線 未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間， 21 由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 在經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)內(nèi)各購(gòu)物中心將各顯其能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 該項(xiàng)目是整個(gè)經(jīng)開區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營(yíng)理念最 19 新、經(jīng) 營(yíng)模式最靈活的 Shopping centre，目前區(qū)域內(nèi)其它購(gòu)物中心無(wú)法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使 XX 皇冠國(guó)際崇尚百貨購(gòu)物廣場(chǎng)處于區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為經(jīng)開區(qū)地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Superiority） 周邊人口密集、購(gòu)買力強(qiáng)，商業(yè)環(huán)境較好； 專業(yè)經(jīng)營(yíng)策略提供商超前的經(jīng)營(yíng)理念； 周邊商業(yè)氛圍很好，經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)越； 項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施； 該店處于經(jīng)開區(qū)最核心地段，地理位置優(yōu)越； 項(xiàng)目的區(qū)位地理?xiàng)l件較好，緊鄰地鐵二號(hào)線，交通便捷，形象好。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況分析詳見表 32 所示。離本項(xiàng)目約 1200m。賽高街區(qū)購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)良好，包含百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、大型綜合超市、電影城、娛樂(lè)中心、特色餐 17 飲、美容院及發(fā)廊、銀行等業(yè)態(tài)，配套設(shè)施完善，樓層為地上 3 層，地下 1 層，有地鐵出入口，面積約為 20210m2。 項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)僅有 XX 崇尚百貨 （賽高店） 和賽高街區(qū)兩家購(gòu)物中心，項(xiàng)目周邊已經(jīng)入住的小 區(qū)居民日常生活消費(fèi)最近距離是 XX崇尚百貨 （賽高店）或 賽高街區(qū) ，其購(gòu)物距離在 公里及 公里以上，且本項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)將要打造的城市發(fā)展中心 區(qū)域，因此， 本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為賽高街區(qū)和 XX 崇尚百貨（賽高店），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具體情況為： 第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：賽高街區(qū) 位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集且購(gòu)買力較強(qiáng)。目前經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)主要集中在未央路沿線以及文 景路沿線。鑒于以上種種，在市民的消費(fèi)需求呼喚下，經(jīng)開區(qū)的 中心區(qū) 大商圈呼之欲出。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型商業(yè)設(shè)施多集中在城墻以內(nèi)及城區(qū)以南，交通壓力成為制約消費(fèi)的主要因素之一。 表 31 項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng) 計(jì)表 序列 社區(qū)名稱 戶數(shù)（戶） 人口（人） 1 海榮北康豪園 1800 5940 2 海榮雍景豪庭 1600 5280 3 文景觀園 4600 15180 4 銀凱家園 376 1240 5 海洋社區(qū) 322 1062 6 鳳凰新城小區(qū) 819 2702 14 序列 社區(qū)名稱 戶數(shù)（戶） 人口（人） 7 龍崗花園 726 2395 8 文景苑小區(qū) 658 2171 9 尤家莊社區(qū) 164 920 10 豪盛家園 891 2940 11 長(zhǎng)慶石油家屬院 10000 33000 12 十里鋪村 290 900 13 海榮豪家花園 2230 7359 14 明珠花園 816 2692 15 興隆小區(qū) 1150 3795 16 鳳城新苑 492 1623 17 興樂(lè)園小區(qū) 618 2039 18 施家莊小區(qū) 430 1419 19 浪琴灣 2021 6700 20 紫薇風(fēng)尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸?？燔? 2200 7260 23 銀池花香麗舍 628 2072 24 銀池麗舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE 國(guó)際 942 3100 28 風(fēng)景御園 800 2640 29 合計(jì) 41488 137116 注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑 內(nèi)統(tǒng)計(jì)。 該區(qū)域基本為新建小區(qū)及企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費(fèi)潛力巨大，但由于該區(qū)域?yàn)樾屡d開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒(méi)有足夠的能滿足于他們的消費(fèi)場(chǎng)所，其消費(fèi)力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。所有這些，都預(yù)示西安市正在進(jìn)入購(gòu)物中心的高成長(zhǎng)期。購(gòu)物中心進(jìn)入高成長(zhǎng)期的主要條件是：（ 1）人均 國(guó)民收入達(dá)到 10001500 美元；（ 2）恩格爾系數(shù)降低到 50%以下（陜西省 2021 年城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為 %）；（ 3）電冰箱已經(jīng)普及、汽車進(jìn)入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購(gòu)物；（ 4）食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達(dá)到一定規(guī)模與水平。所以，購(gòu)物中心的潛力巨大，前景樂(lè)觀，并將越來(lái)越受到人們的歡迎。 2021 年，西安市城鎮(zhèn)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá) 147952 個(gè)，其中城區(qū) 127264 個(gè)，如此龐大的數(shù)字預(yù)示著西安零售業(yè)的快速發(fā)展。 西安零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 按照西安市政府提出的進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng) 12 營(yíng)、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，綜合性倉(cāng)儲(chǔ)超市 ，多位一體的購(gòu)物中心將成為實(shí)現(xiàn)流通方式的主角。 居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。 11 第三章 需求分析 西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示， 2021 年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，全市地方一般預(yù)算收入 億元，全市 固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元。目前 XX 集團(tuán)已經(jīng)在多個(gè)城市采用購(gòu)物中心的模式發(fā)展建設(shè)，成果顯著，本項(xiàng)目即為 XX 集團(tuán)龐大發(fā)展計(jì)劃中的一個(gè)，是一個(gè)純商業(yè)性質(zhì)的“ Shopping centre”式的購(gòu)物中心，該項(xiàng)目不僅能使項(xiàng)目單位加快市場(chǎng)開發(fā)的速度，同時(shí)也能促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、快速發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)則恰好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，以 XX 集團(tuán)強(qiáng)大資金實(shí)力、品牌號(hào)召力、豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及該項(xiàng)目本身的巨大影 響力，該項(xiàng)目將產(chǎn)生顯著的示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)的國(guó)際化和深層次的整合。北開發(fā)區(qū)的零售市場(chǎng)正面臨著重大整合。從北京、上海新建的商服設(shè)施看，大多采用的是購(gòu)物中心。所謂購(gòu)物中心（ shopping mall）就是由開發(fā)商規(guī)劃，統(tǒng)一管理，擁有大型的核心店和充足停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。 2021 年，中國(guó)整個(gè)零售市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。自 1995 年以后，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡。同時(shí)，購(gòu)物中心以其集購(gòu)物、休閑、觀光、文化于一體的經(jīng)營(yíng)模式與完善的輔助服務(wù)設(shè)施而風(fēng)靡歐、美、日本及東南亞等國(guó)家。 項(xiàng)目建設(shè)的 必要性 促進(jìn)經(jīng)開區(qū)零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)整 從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看， 60 年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大 型綜合零售勢(shì)力高漲； 70 年代，零售業(yè)則進(jìn)入專門化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、 DIY 等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入 80 年代，大型購(gòu)物中心等在世界范圍內(nèi)興起。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)國(guó)家及省上政策的積極響應(yīng)，是對(duì)陜西省大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保障商業(yè)聚集區(qū)快速、穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是具有良好的產(chǎn)業(yè)和政策背景。 同時(shí)，《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 2021— 2020）》指出，重點(diǎn)規(guī)劃期建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡等地區(qū)建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心，合理設(shè)置一些大型超市、專業(yè)店和農(nóng)副產(chǎn)品、日用商品的批發(fā)市場(chǎng)。 7 同年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出，推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化，積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施，在城區(qū)，鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心 ，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心。 把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向，以 西安國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，相應(yīng)開展省級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，拓展新領(lǐng)域、發(fā)展新業(yè)態(tài)、培育新熱點(diǎn)，推進(jìn)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額連續(xù)多年保持了 10%以上的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，加緊辦理相關(guān)手續(xù)，做好各項(xiàng)組織管理工作，加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取早日建成投入運(yùn)營(yíng)，給企業(yè)和社會(huì)帶來(lái)更多的效益。 5 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 國(guó)家 政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，能夠帶動(dòng)我省 大型商業(yè)綜 合體 的發(fā)展， 大大改善人民的居住環(huán)境，改善社會(huì)條件，改善投資環(huán)境，推動(dòng)商業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 項(xiàng) 目總投資收益率為 %；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 %；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為 %（所得稅前）和 %（所得稅后），均高于設(shè)定的基準(zhǔn)率；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 3930 萬(wàn)元（稅前）和 2792 萬(wàn)元（稅后）；投資回收期分別為 年（所得稅前，含建設(shè)期 1 年）和 年（所得稅后，含建設(shè)期 1 年）。 項(xiàng)目所需資金全部為企業(yè)自籌。 項(xiàng)目建設(shè)期限 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，建設(shè)期限初步安排為 6 個(gè)月 ，即 2021 年 10 月～ 2021 年 4 月。 購(gòu)置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì) 30855