【正文】 工號(hào)牌，整理好自己的著裝。 參會(huì)人員須帶好筆記本，做好記錄，積極發(fā)言，踴躍提出合理化的意見和建議。 行政部宣 2020年 x月 x日 房 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)即：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。 地產(chǎn)是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 4）、擴(kuò)大了對(duì)外開放，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展能夠改善投資環(huán)境，增加對(duì)投資者的吸引力和信心 5）、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目，最終都落實(shí)到人類生活基礎(chǔ)設(shè)施和人文景觀上，房地產(chǎn)業(yè)還為人們提供了一個(gè)優(yōu)美的景觀和良好的生活環(huán)境 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 萌芽階段（ 18451949）， 20世紀(jì) 30年代，專業(yè)的華資 19 房地產(chǎn)公司有 20多家。 復(fù)蘇階段（ 19791991）， 78 年改革開放， 80 年全國城市規(guī)劃工作會(huì)議把對(duì)城鎮(zhèn)土地征收使用費(fèi)列入議事日程，并在深圳、廣州 、撫順收取城市土地使用費(fèi)，規(guī)定土地使用年限， 84年 5月政府報(bào)告指出，城市住宅建設(shè)，要進(jìn)一步推行住房商品化試點(diǎn)，并將房地產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立行業(yè)； 88年 4月七屆人大修改憲法規(guī)定 ”土地使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ”《土地管理法》也做了適當(dāng)修改，并在深圳、廣州、上海、廈門、福州等城市實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓； 89年全國進(jìn)行房地產(chǎn)整頓，市場(chǎng)開始出現(xiàn)回落； 90年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》出臺(tái)，改善了投資環(huán)境，增強(qiáng)了外商在中國投資的信心，市場(chǎng)開始升溫并達(dá)到 88年水平。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起源？ 歷經(jīng)時(shí)期： A、元代，稱為 “房牙 ” 主要是幫人介紹房屋信息，又稱 “中間人 ”“掮客 ” B、鴉片戰(zhàn)爭（ 1840），稱為 “二房東 ” 在當(dāng)時(shí)，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營零星的小住戶承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個(gè)可信賴的人經(jīng)營，這個(gè)就是 “二房東 ” 21 C、解放前（ 193048） 在民間 ，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較活躍，當(dāng)是霆業(yè)較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費(fèi)用、哄抬房價(jià)等。 E、改革開放至今 特別是在 1992年后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到了空前發(fā)展。因各地各公司實(shí)際情況的差異，房友公司不提供對(duì)管理文檔解釋的責(zé)任。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、 23 草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 集體土地指農(nóng)村集體所有的土地 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣 ，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。 集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸 職工所有，不對(duì)外出售。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 平價(jià)房：是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象， 通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。 解困房：是指各 級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前 期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房價(jià)）、 1%－ 3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7 26 項(xiàng)因素構(gòu)成。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面 積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 （含 ）的永久性建筑。 四、名詞解釋 —房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場(chǎng)行為。 房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 27 什么是產(chǎn)權(quán)登記？ 答：房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。 房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？ 答：《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)證》。 營業(yè)稅：指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。 營業(yè)稅附加：指對(duì)交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 個(gè)人所得稅：指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。 房地 產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。 其他：指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī) 29 注冊(cè)的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ：指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：指從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷售、中介的專業(yè)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指專門從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷售、中介的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 地鋪：經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場(chǎng)所 傭金：通過經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi) 加盟地鋪：因資質(zhì)或其它問題而加入品牌公司的一種方式，目的止在于歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)， 加盟地鋪上級(jí)公司不直接參與經(jīng)營管理 直營地鋪：屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu) 七、名詞解釋 —二手房專業(yè)術(shù)語 洗盤：指通過業(yè)主資料或其它圖徑了解房屋的最新動(dòng)態(tài)和基本情況 洗客：指通過客戶資料了解客戶的最新動(dòng)態(tài) 睇樓：指看房 30 洗樓：指通過派發(fā)資料直接和業(yè)主客戶交流，了解其有關(guān)需求 跑盤：指通過走訪、電話了解樓盤信息 跳盤：指通過同行挖走業(yè)主房源 跳客：指通過同行挖走其客戶資源 日志：指與業(yè)主、客戶溝通的內(nèi)容 封盤：指有準(zhǔn)客戶看中某物業(yè)時(shí)而采取 的一種暫時(shí)性營銷策略，某物業(yè)封盤時(shí)只能由分行經(jīng)理或指 定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息 守價(jià)：指咬住某價(jià)格不放 1浪價(jià)：指討價(jià)還價(jià)的方式 1差價(jià)：指房屋買賣過程中的差額 1轉(zhuǎn)介：指公司不同部門介紹業(yè)主、客戶資源 1誠意金：指為了解客戶意向和交易方便而向客戶收取一定的購房意向金（可退） 1定金：指買賣雙方在交易過程中的信物和但保物，定金具備法律效力，訂金不具備法律效力 中介業(yè)務(wù)銷售 200問 一、公司介紹類 貴公司與母公司的關(guān)系？ 答： ????? 31 貴公司成立時(shí)間，組織架構(gòu)是怎樣，董事長是誰？ 答：成立于 20XX年 XX月，董事長 XX先生，公司下設(shè)營業(yè)部、行政部、策劃部、財(cái)務(wù)部、拓展部。 32 我司三級(jí)市場(chǎng)部收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答： 1）、房屋買賣收成交價(jià)的 4%，業(yè)主、客戶各 2%。 3）、代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用證、工程報(bào)建等，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。 5）、房屋置換收成就價(jià)的 4%，雙方各 2%。 我司三級(jí)市場(chǎng)部免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答： 1）、免費(fèi)提供房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)各類信息的咨詢 2）、免費(fèi)看房 3）、免費(fèi)辦理廣告發(fā)布 4）免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶 5）免費(fèi)辦理水電過戶 我司三級(jí)市場(chǎng)部的經(jīng)營理念是什么 答：杜絕差價(jià) 誠信經(jīng)營 我司具備那幾種核心競(jìng)爭力？ 答： 33 1）具備專業(yè)營銷策劃能力 2）擁有面向全國房市的時(shí)實(shí)網(wǎng)絡(luò)資訊，熟悉國內(nèi)典型 個(gè)案及本省房地產(chǎn)項(xiàng)目 3）擁有一批優(yōu)秀的致力于房地產(chǎn)事業(yè)，具備理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才 4）具備豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn) (沿海及內(nèi)地 ) 5）具備地盤管理的強(qiáng)勢(shì)及執(zhí)行能力 二、產(chǎn)權(quán)類 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是怎樣？ 答： 買賣雙方簽定中介方《居間合同》 ↓ 買方向銀行申請(qǐng)按揭 ↓ 銀行審批 ↓具體看各銀行辦事效率 雙方在房管局簽定《本市市房地產(chǎn)買賣合同》 ↓當(dāng)天 遞件 ↓7個(gè)工作日 立契交稅 ↓ 34 辦證 ↓1015個(gè)工作日 出證 ↓ 銀行做抵押登記 ↓7個(gè)工作日 銀行取抵押件 ↓ 水電過戶、交房 注：如不需要按揭，則將銀行類別去掉 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交的資料： 賣方（業(yè)主）：《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、身份證明（如權(quán)證上有其他人名字應(yīng)都到場(chǎng)） 買方：身份證、共有產(chǎn)權(quán)人身份證、流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶口） 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓須填寫的表格： 1） 本市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表 2） 契稅納稅申報(bào)審批表 3） 私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表或自管（直管）房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表 4） 買賣合同壹份（可購買也可自行擬定） 產(chǎn)權(quán)過戶的稅費(fèi)有那些？ 35 答： A、 商品房： 契稅： 1%（普通住宅） 4%（非普通住宅及其他） 印花稅： % 綜合稅： % 交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平米 (普通住宅 )%(非住宅 ) B、房改房、單位房、集資房 契稅： 1% 印花稅： % 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： /M2 C、經(jīng)濟(jì)適用房 契稅： 1% 土地收益金： 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： % 其他 : 房產(chǎn)營業(yè)稅： % 本市可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的類型有那些？ 答： 商品房 :自交納完契稅往后推算 2 年 ,可申請(qǐng)免房產(chǎn)營業(yè)稅 。 房產(chǎn)營業(yè)稅可否采取避稅，避稅方式有那幾種？ 答：房產(chǎn)營業(yè)稅務(wù)局的避稅方式一般采用贈(zèng)與的方式，也就是說在雙方當(dāng)事人同意的情況下，簽定房地產(chǎn)贈(zèng)與合同。如：私人擁有的商品房、集資房等 本市土地管理單位是哪個(gè)部門，具體地址在那里？ 答：土地管理部門是國土局，位于 ???????。 1市房屋產(chǎn)權(quán)管理局業(yè)務(wù)咨詢電話是多少？ 答： ???????? 1什么是產(chǎn)權(quán)登記？ 答：房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。 38 1房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？ 答 ：《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)證》。 三、房屋租賃類 39 房屋租賃的辦理程序承租、出租方準(zhǔn)備資料： 房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、租賃協(xié)議、雙方身份證復(fù)印件 ↓向各區(qū)管理部門提出申請(qǐng) ↓管理部門派人上門調(diào)查物業(yè)評(píng)估應(yīng)繳納的辦證費(fèi)用（租賃許可證） ↓業(yè)主（出租方）交納物業(yè)租賃許可證費(fèi)（一年一交，每年審查一次） ↓管理部門發(fā)證 ↓雙方到市地稅局交納物業(yè)租賃稅 賃物業(yè)的稅費(fèi)有那幾種？ 住宅（非經(jīng)營性物業(yè)）共計(jì) %*租賃價(jià)，其中房產(chǎn)稅4%，營業(yè)稅 3%（租金在 2020元以下免 征營業(yè)稅），城建維護(hù)稅：營業(yè)稅的 5%，教育附加稅：營業(yè)稅的 5%，個(gè)人所得稅 2%，土地使用稅 商鋪（經(jīng)營性物業(yè)）共計(jì) %*租賃價(jià)，其中房產(chǎn)稅 12%，營業(yè)稅 5%（租金在 2020元以下免征營業(yè)稅），印花稅 1%，個(gè)人所得稅 2%，城建維護(hù)稅：營業(yè)稅的 5%，教育附加稅：營業(yè)稅的 5%，土地使用稅 另須交納：《租賃許可證》費(fèi)用1000元 /年 地稅局業(yè)務(wù)咨詢電話是多少？ 答： ????? 四、銀行按揭類