【正文】 再拿旗子上臺(tái)，敗的人要把 “所向無敵 ”的旗子送給勝方。 你的個(gè)性不是業(yè)務(wù)員個(gè)性，一開始怎么賣房子？ 我做過兩個(gè)月業(yè)務(wù)，就開始創(chuàng)業(yè)了。創(chuàng)業(yè)后就很少做業(yè)務(wù)了。我一直希望創(chuàng)造公司的資源，來讓他們?nèi)菀踪u房子，而不是讓一個(gè)業(yè)務(wù)員靠業(yè)務(wù)技巧去賣房子。我們立業(yè)宗旨是：“吾等 ”，不是我，不是 “余致力于國民革命 ”。我一開始就知道那不是 “我 ”的事情。如果建立一個(gè)有同樣理念的團(tuán)隊(duì)，是最重要的事情，那么碰到不一樣理念的人，倒不一定要留下來。所以辭呈一來，我是立刻就簽的。我的理由很簡單，每個(gè)人都有過了離職的念頭，一直到真正拿出來交給主管，應(yīng)該是徹底想過了，如果是想過了你就讓他走。如果你要花時(shí)間去留他，為什么你不花時(shí)間去做在職面談？用人不留人，應(yīng)該是 “留有所用 ”應(yīng)該是讓他在這里可以發(fā)揮，留是沒有意義的。如果他可以發(fā)揮，就不用談留人的問題。 另外，我們也不希望同仁以辭呈當(dāng)作表態(tài)的工具。 有人說，如果他是一時(shí)沖動(dòng)，走了很可惜。我們并不鼓勵(lì)他們一時(shí)沖 13 動(dòng)，我們產(chǎn)業(yè)影響的金額滿大的，不應(yīng)該有太多一時(shí)沖動(dòng)的決定。 當(dāng)你剛創(chuàng)業(yè)時(shí)，產(chǎn)業(yè)形象，企業(yè)知名度都有限制，當(dāng)時(shí)如何讓人留下來？ 剛開始還沒有開第一家店時(shí)，我們是以辦公室作業(yè)的，那時(shí)獎(jiǎng)金最高的也可以到 50%，雖然有些做 法和別人不同，但是差別沒有那么大。 幾年后，我決定要開店面，降低資金、提高底薪，同仁不同意。我說如果說不同意，這個(gè)產(chǎn)業(yè)很難發(fā)展，后來同仁全部走光。所以和二年我從頭開始，只找大學(xué)相關(guān)科系的人，招到兩個(gè)人。我的想法很簡單，這個(gè) 產(chǎn)業(yè)如果不能這樣做，不要做也沒有關(guān)系。我一開始做業(yè)務(wù)員的時(shí)候，有一次機(jī)車壞掉，我用走的，剛開始是無奈，但是走了一會(huì)兒，覺得用走的才有道理。所以我們首創(chuàng)商圈耕耘，也就是在一個(gè)商圈里面開一個(gè)鋪，把商圈畫成幾小塊，讓每個(gè)業(yè)務(wù)員分配一小塊。我們每個(gè)業(yè)務(wù)員到公司的第一個(gè)任務(wù)，就是要把負(fù)責(zé)的商圈畫出來，畫出來才會(huì)發(fā)現(xiàn)原來這個(gè)巷道有幾米寬、房子幾層樓、哪里有米店、哪里有管理處。畫得很清楚之后，就有一個(gè)很大的優(yōu)勢，那就是新業(yè)務(wù)員對商圈的熟悉度，已經(jīng)超越人家做的三年五年。如果小商圈客人打電話，只要講是幾巷幾號(hào)，新人可以立刻就 講： “你隔壁是不是張?zhí)?”你一旦這樣說，客戶就覺得你有經(jīng)驗(yàn)，信任就馬上提升，可以 14 解決我們只招沒有中介經(jīng)驗(yàn)的人的這個(gè)問題。對人才的培養(yǎng)比較有程序，這樣他比較做得下去。 1你的創(chuàng)新想法常是在什么狀況下產(chǎn)生的？ 我的習(xí)慣是我碰到倒霉，或不順的事情，我會(huì)去想有沒有好的一面。像我摩托車壞掉，走路，我就會(huì)想，這樣有什么好處；碰到火災(zāi)， 就想這樣對公司有什么好處；碰到股市崩盤，就想這樣有什么好處。我已經(jīng)習(xí)慣這樣了。小時(shí)候就這樣。被打，就想這樣有什么好處，把形勢轉(zhuǎn)移掉。假設(shè)我們的環(huán)境對我們很不好，自己為什么要再找 自己的麻煩，那不是更笨嗎？我就想，這樣一定會(huì)有什么好處。 1你在經(jīng)營企業(yè)的時(shí)候，最重視什么？ 客戶服務(wù)、品質(zhì)問題。我們這種產(chǎn)業(yè)的特性，服務(wù)如果沒有做得很好，是個(gè)災(zāi)難。所以三年以前，我們的顧客回函，我一定都要簽過才能結(jié)案，如果有顧客 “不滿意 ”的話，同仁一定要做很多處理。所以才會(huì)發(fā)展到是店長決定簽不簽約，而不是由業(yè)務(wù)員主導(dǎo)。 我祖父從事農(nóng)產(chǎn)生意，在那個(gè)時(shí)代賺了很多錢。小時(shí)候，在廟或?qū)W校，都看到祖你的名字出現(xiàn)在最上面，他造橋鋪路做過很多事情。簡單講，因?yàn)槲倚r(shí)候家庭環(huán)境很好，我一直覺得如果我賺很多錢，但 是卻被罵，那不值得。 1究竟家旺房產(chǎn)是如何做起來的，如果只有一個(gè)原因的話？ 15 我們是真的先想清楚立業(yè)宗旨，才做這件事情。這是一個(gè)三角形的圖形，公司、同仁和顧客，我們是想清楚后，才寫立業(yè)宗旨，再寫管理規(guī)章和營業(yè)計(jì)劃，然后才招人。那時(shí)候我沒有經(jīng)驗(yàn)，所以我第一步先想清楚，到底為什么要這樣做。只有這樣，才能夠忍受很長期的虧損。照說那時(shí)我不應(yīng)該創(chuàng)業(yè)，因?yàn)闆]有錢，沒有經(jīng)驗(yàn)。但是我想，好像這種產(chǎn)業(yè)需要有我們這樣的公司出來。我退伍后住在一位老師家準(zhǔn)備考律師，老師告訴我，不要當(dāng)律師法官，紓減訟源是學(xué)法律的人的最高理想， 就算你打贏官司，傷害都已經(jīng)造成，從源頭減少官司應(yīng)該比較重要。那時(shí)房子買賣的糾紛比重很高，所以我進(jìn)兩家公司去做，不但被騙，還叫我去騙客戶。那時(shí)我就想要成立一個(gè)不會(huì)騙人的行業(yè)，所以我就寫了那個(gè)立業(yè)宗旨。聽來好像有點(diǎn)像蔣公看到魚兒逆水上游的故事，我也很難想象當(dāng)時(shí)會(huì)寫出這段立業(yè)宗旨，因?yàn)檫@個(gè)東西到現(xiàn)在還可以用。 1在經(jīng)營事業(yè)上，你最不喜歡的是做什么事情？ 我最不喜歡去拜訪客戶。 1但你現(xiàn)在還拜訪客戶嗎？ 現(xiàn)在是不需要，但是我很怕去面對客戶。因?yàn)榭蛻羧绻惺裁词虑橐椅?，一定是有不滿意的事情。就是為了 要減少糾紛抱怨，我才要做這個(gè)行業(yè)，要不然我也不是非做不可。但不面對客戶不是說，就去躲起來，而是我要從源頭采取各 16 種做法，加強(qiáng)服務(wù)，減少這種問題。 培訓(xùn)會(huì)議紀(jì)律 為促進(jìn)員工參會(huì)的積極性 ,配合培訓(xùn)月的正常開展，特設(shè)立培訓(xùn)會(huì)議紀(jì)律，望大家遵守。 參會(huì)人員要嚴(yán)格遵守會(huì)議作息制度，周一及周四的晚上18:3021： 30，并提前五分鐘到達(dá)，做好一切準(zhǔn)備，靜待講師出場。 嚴(yán)格執(zhí)行簽到程序，進(jìn)行考勤；不允許遲到、曠課，若有特殊情況必須請假者，請?zhí)崆鞍胩斓较嚓P(guān)部門請示批準(zhǔn)后并向人事處請假 ,并打出請假 條，否則視為遲到或曠工 (遲到者當(dāng)場 20 個(gè)俯合撐 ,曠課者第二天 50 個(gè)俯合撐 ,在會(huì)議上說不可能者 30個(gè)俯合撐 ,找借口者 30個(gè)俯合撐 )； 必須維持會(huì)場秩序，請確認(rèn)手機(jī)已調(diào)整為無聲或振動(dòng)狀態(tài)； 參會(huì)所有人員必須著工裝出席，并配戴好工號(hào)牌，整理好自己的著裝。 尊敬講師，不得在講師宣布休息時(shí)間外隨意走動(dòng)、接聽電話及交頭接耳。 參會(huì)人員須帶好筆記本，做好記錄，積極發(fā)言，踴躍提出合理化的意見和建議。 17 以上紀(jì)律 ,凡事沒有遵守者 ,按公司規(guī)章制度處理。 行政部宣 2020年 x月 x日 房 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)即：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 地產(chǎn)是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 房地產(chǎn)的特性： Ⅰ 、位置的固定性 不可移動(dòng)， Ⅱ 、地域的差別性 根據(jù)不同地區(qū)在價(jià)格、品質(zhì)、開發(fā)類型都不一樣 Ⅲ 、高值耐久性 年限較長 Ⅳ 、保值增值性 18 具有較長時(shí)期的保值增值性 房地產(chǎn)行業(yè)的地位及作用 房地產(chǎn)起源于建筑業(yè) ，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 1）、房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分 任何行業(yè)的發(fā)展都必須依賴一個(gè)前提：土地與房產(chǎn) ?? 2）、房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展 制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)、化工業(yè)等 3）、有利于改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在計(jì)劃經(jīng)條件下，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完全依賴于國家，未形成自身資金周轉(zhuǎn)和循環(huán)，結(jié)果城市起發(fā)展，財(cái)政就越困難，國家通過國有土地的有償出讓，向房地產(chǎn)業(yè)征稅，獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。 4）、擴(kuò)大了對外開放，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展能夠改善投資環(huán)境，增加對投資者的吸引力和信心 5）、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目，最終都落實(shí)到人類生活基礎(chǔ)設(shè)施和人文景觀上，房地產(chǎn)業(yè)還為人們提供了一個(gè)優(yōu)美的景觀和良好的生活環(huán)境 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 萌芽階段（ 18451949）， 20世紀(jì) 30年代，專業(yè)的華資 19 房地產(chǎn)公司有 20多家。 休眠階段（ 19491979），主要原因是內(nèi)戰(zhàn)和戰(zhàn)后建國時(shí)期影響。 復(fù)蘇階段（ 19791991）， 78 年改革開放， 80 年全國城市規(guī)劃工作會(huì)議把對城鎮(zhèn)土地征收使用費(fèi)列入議事日程，并在深圳、廣州 、撫順收取城市土地使用費(fèi)，規(guī)定土地使用年限， 84年 5月政府報(bào)告指出，城市住宅建設(shè)，要進(jìn)一步推行住房商品化試點(diǎn)，并將房地產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立行業(yè)； 88年 4月七屆人大修改憲法規(guī)定 ”土地使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ”《土地管理法》也做了適當(dāng)修改，并在深圳、廣州、上海、廈門、福州等城市實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓； 89年全國進(jìn)行房地產(chǎn)整頓，市場開始出現(xiàn)回落； 90年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》出臺(tái)，改善了投資環(huán)境，增強(qiáng)了外商在中國投資的信心，市場開始升溫并達(dá)到 88年水平。 快速發(fā)展階段（ 1992年至今）， 92年鄧小平同志南巡講成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 92年底全國房地產(chǎn)公司達(dá) 1200余家，投資總量 732億元，商品房銷售面積達(dá) 4288萬平米，銷售額 440億元； 93年全國房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)到 2萬余家； 04年底全國從事房地產(chǎn)經(jīng)營公司已達(dá)到 3萬余家 A、 19871997年商品房銷售面積 20 B、 19861997年商品房竣工面積 C、 19861997年商品房施工面積 E、 2020年北京上海商品房供應(yīng)情況 F、 19982020年本市商品 房銷售面積情況 二、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起源？ 歷經(jīng)時(shí)期： A、元代，稱為 “房牙 ” 主要是幫人介紹房屋信息，又稱 “中間人 ”“掮客 ” B、鴉片戰(zhàn)爭（ 1840），稱為 “二房東 ” 在當(dāng)時(shí)，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營零星的小住戶承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個(gè)可信賴的人經(jīng)營，這個(gè)就是 “二房東 ” 21 C、解放前（ 193048） 在民間 ，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較活躍，當(dāng)是霆業(yè)較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費(fèi)用、哄抬房價(jià)等。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時(shí)期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。 E、改革開放至今 特別是在 1992年后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到了空前發(fā)展。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用 1）有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺 2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 4）促進(jìn)人民居住生活水平的提高 5）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì) 主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求 6）提高了就業(yè)率 中國各城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)情況 三、我為什么要選擇加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？ A、經(jīng)紀(jì)人在中國屬于朝陽職業(yè) 22 B、經(jīng)紀(jì)人專業(yè)化程度高、知識(shí)面廣 C、經(jīng)紀(jì)人具有高抗壓能力 D、經(jīng)紀(jì)人的薪酬較豐厚 E、經(jīng)紀(jì)人鍛煉了我的意志 F、經(jīng)紀(jì)人鑄造了良好的職業(yè)素養(yǎng) 【房友聲明】 :房友公司提供的管理文檔從全國各地收集而來，僅供參考。因各地各公司實(shí)際情況的差異，房友公司不提供對管理文檔解釋的責(zé)任。若要建立系統(tǒng)的管理制度，請參加 房友公司舉辦的中介管理培訓(xùn)班，具體培訓(xùn)內(nèi)容和時(shí)間敬請?jiān)L問房友網(wǎng)站： 房地產(chǎn)名詞解釋 一、名詞解釋 —土地類 土地用途種類： 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、 23 草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 土地來源及性質(zhì)： 對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《 房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 集體土地指農(nóng)村集體所有的土地 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。年限：(一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 土地使用權(quán)的出讓方式 土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。 違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 24 商品房取得預(yù)售的條件：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》 二、名詞解釋 —房