【正文】 1 房產(chǎn)中介管理制度大全 房產(chǎn)中介制度管理大全 培訓(xùn) 一、填空題： 我們所成的房地產(chǎn)是指 公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政 策規(guī)定按照 購買的公住房或者是按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房。 3 、 三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記是指 如房地產(chǎn) 、 、 、 人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。 申請(qǐng)房屋抵押登 記 的 應(yīng) 提交 、 、 、 和其他有關(guān)資料。 5 、個(gè)人和個(gè)人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須提交的證件資料有 、 、 2 注： a 如雙方無法到場(chǎng)的須提交 及 b辦理房屋贈(zèng)與的申請(qǐng)人須提交贈(zèng)與公證書 6 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記程序依次是 、 、 、 、 員工手冊(cè)第五章考勤制度里規(guī)定，員工應(yīng)自覺遵守作息時(shí)間不得遲到、早退、不得擅自離開工作崗位，如因工作需外出，應(yīng) 二、 選擇題（每題的備選答案中，至少有一個(gè)符合題意） 買方購買物業(yè)若需按揭貸款時(shí)，賣方的全部房款什么時(shí)間可收到？ A 簽 署正式《長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí) B 抵押登記完成后 C 抵押登記完成及物業(yè)交接完成后 D 銀行出具承諾后 E 新《房地產(chǎn)證》出來后 簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，業(yè)主無法到場(chǎng)時(shí)，其夫或其妻代為簽字，可以嗎？ A 不可以，因房產(chǎn)局只認(rèn)業(yè)主本人 3 B 可以，但需要提供夫妻證明，《房地產(chǎn)證》原件 C 可以，因房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，另一半也可以處置 D 可以。但需要提供有效的全權(quán)委托公證書原件、產(chǎn)權(quán)資料原件、委托人身份證復(fù)印件及受托人身份證原件 E 無所謂 買方購買物 業(yè)若需按揭貸款時(shí)，賣方的首期款最早什么時(shí)候可以收到？ A 銀行出具承諾書后 B 物業(yè)交接并填寫物業(yè)交接單后 C 新《房地產(chǎn)證》出來后 D 稅單出來后 E 簽署正式《長(zhǎng)沙房地產(chǎn)買賣合同》（現(xiàn)售）時(shí) 買方購買物業(yè)若需要按揭貸款時(shí)，銀行的貸款比例是怎樣確定的？ A 評(píng)估公司評(píng)估凈值的幾成 B 買方想貸款的成數(shù) C 買賣雙方達(dá)成的成交價(jià)的幾成 D 評(píng)估公司評(píng)估價(jià)的幾成 公司規(guī)定，傭金的收取時(shí)間為： A 簽署正式《合同》之前 4 B 業(yè)主贖樓之前 C 銀行出承諾書之前 D 出新《房地產(chǎn)證》之前 E 出稅單之前 簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合約》時(shí)，客戶提出的要求與公司規(guī)定不符時(shí)，應(yīng)該怎么辦？ A 置業(yè)顧問覺得有把握就可以 B 另一方客戶同意就行 C 堅(jiān)持原則，力爭(zhēng)說服客戶，若與公司規(guī)定嚴(yán)重不符時(shí)，寧愿不成交 D 若客戶要求得不到滿足，無法成交，應(yīng)分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)并征求分行經(jīng)理、主管業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的意見 客戶傭金的收取數(shù)額，公司怎樣規(guī)定？ A 地鋪經(jīng)理與置業(yè)顧問決定 B 公司有嚴(yán)格的收取金額與比例。 C 客戶必須優(yōu)惠時(shí)，需在簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，同時(shí)填寫傭金 折扣審批單并經(jīng)受惠客戶、銷售經(jīng)理及區(qū)域經(jīng)理張總簽字同意 D 置業(yè)顧問可直接與客戶商談 E 無所謂 三、 問答題 5 未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？ 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)最高年期是如何規(guī)定的？ 哪些房地產(chǎn)不能抵押？ 我公司向客戶收取的傭金費(fèi)用都包含哪些服務(wù)內(nèi)容？ 在房屋租賃交易過程中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ ] 四、 論述 我們倡導(dǎo)成功行為準(zhǔn)則是什么？結(jié)合你的工作你是如何理解的？ 你認(rèn)為顧客在選擇嘉業(yè)進(jìn)行二手 房租售交易的好處有哪些？ 就你入職后對(duì)你所在的店鋪或公司的了解（可以是現(xiàn)場(chǎng)布置及業(yè)務(wù)、制度等）提出你的建議或意見。 不怕逆境，鍛造動(dòng)力 6 再怎么樣看，都沒有人會(huì)把家旺房產(chǎn)董事長(zhǎng)馬明杰，和一個(gè)以業(yè)務(wù)員為主體的產(chǎn)業(yè)，聯(lián)想在一起。 他不是一個(gè)好的業(yè)務(wù)員，他個(gè)性嚴(yán)肅內(nèi)向，不喜歡交際應(yīng)酬。事實(shí)上他說自己最不喜歡做的事情就是拜訪客戶。他甚至可能不是個(gè)好的激勵(lì)專家。他常常皺著眉，講話音量不高，不是那種震憾人心，煽動(dòng)士氣的演說家，他更不會(huì)為了激勵(lì)員工，跳芭蕾舞。 他還不喜歡用高額的業(yè)務(wù)獎(jiǎng)金來激 勵(lì)員工，業(yè)界有些公司的獎(jiǎng)金甚至高達(dá) 50%，但是家旺房產(chǎn)的個(gè)人獎(jiǎng)金比例只占8%。 但是創(chuàng)業(yè) 21年來，家旺房產(chǎn)卻一路迅速成長(zhǎng)，至今穩(wěn)居房屋中介產(chǎn)業(yè)龍頭，即使用是 2020 年面臨經(jīng)濟(jì)下滑、辦公室失火等各種不利因素， 2020 年業(yè)績(jī)?nèi)砸豢跉庠鲩L(zhǎng)了 40%。今天家旺房產(chǎn)在全省有 105個(gè)營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)， 1200位員工，去年?duì)I業(yè)額約為 22億元。 最近，馬明杰更推動(dòng) “服務(wù)新典范 ”的計(jì)劃，希望以成為整個(gè)服務(wù)業(yè)典范為目標(biāo)，推動(dòng)家旺房產(chǎn)下一波的成長(zhǎng)動(dòng)力。 2020年開始，景氣下降，你們進(jìn)行了什么調(diào)整？ 2020年以來，我們面臨多 重沖擊。原來的辦公室東帝士大樓失火，又碰到娜莉臺(tái)風(fēng)水災(zāi)，很多店面和房子進(jìn)水，整體環(huán)境相當(dāng)困難。 我們面臨問題，同仁士氣當(dāng)然很低。我們要努力把負(fù)面轉(zhuǎn)成正面，很快有個(gè)共識(shí)，失火的損失要在業(yè)務(wù)上補(bǔ)回業(yè)，既 7 然想到補(bǔ)回業(yè)，就想從開源的路去走，思考如何讓業(yè)績(jī)提升。當(dāng)時(shí)覺得市場(chǎng)上看起來有相當(dāng)大的機(jī)會(huì)，就決定從加快速度著力，由于組織速度加快，年底我們就破了過去五年來單月業(yè)績(jī)記錄。這是第一次一個(gè)月營(yíng)業(yè)額可以超過 ，奠定了我們今年年初開始不錯(cuò)的績(jī)效。 你怎么看市場(chǎng)上有沒有機(jī)會(huì)？ 衡外情量已力。我們雖然是這 個(gè)行業(yè)的第一名，但是市占率不到 3%（以臺(tái)灣地區(qū)所有房屋買賣轉(zhuǎn)移件數(shù)當(dāng)作市場(chǎng)，這樣來看我的市場(chǎng)占率就很小，如果只看中介同業(yè)，市占率就會(huì)大概接近 10%），所以代表只要我們做得更好，成長(zhǎng)空間是沒有問題的。 我們有很多策略和這個(gè)是相關(guān)的，比如說長(zhǎng)期以來，我們是有多少店長(zhǎng)開多少店，而不是有什么店，去找多少個(gè)店長(zhǎng)。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)特性，再加上我們是第一名，但市占率不高，我們就不會(huì)用攻擊同業(yè)來取得市場(chǎng)，而是讓更多人使用中介。 家旺房產(chǎn)成立這么多年來，壓力最大的是什么時(shí)候？ 現(xiàn)在應(yīng)該是，因?yàn)槲覀兊耐视X得現(xiàn)狀還不錯(cuò) ，又經(jīng)過一年的努力，績(jī)效都成長(zhǎng)，會(huì)比較累一點(diǎn)。在新的一年，公司又要求大家速度更快，心理上一定會(huì)有些問題，所以怎么讓這個(gè)部分改變，是我一直在想的地方。 舉例來說，我們每個(gè)月在世貿(mào)開一次會(huì)，各分店總共 1000 8 人回來參加，我們?cè)瓉硎窃诙?hào)開月會(huì)，因?yàn)闃I(yè)績(jī)結(jié)算到上個(gè)月底的十二點(diǎn)，一號(hào)要結(jié)算，經(jīng)過一些努力，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到一號(hào)就能開，這代表十 二點(diǎn)之后，還要有人加班把業(yè)績(jī)整理出來。速度要快到這樣，把過去十多年來，覺得一號(hào)開月會(huì)是不可能做到的事情，今年一月就已經(jīng)做到。 為什么一定要一號(hào)開月會(huì)？意義是什么？ 第一 ：對(duì)同仁來說，你的獎(jiǎng)勵(lì)要即時(shí)。第二：月會(huì)是同仁覺得啟動(dòng)的時(shí)候，如果二號(hào)開，一號(hào)大家覺得沒有事情。因?yàn)橐惶?hào)成績(jī)要等到下個(gè)月揭曉，這就沒有啟動(dòng)。這就是一個(gè)速度感。我有一次和幾位國(guó)內(nèi)很大的企業(yè)家聊天，討論最近的變動(dòng)。他們提到，我們比高科技產(chǎn)業(yè)來得幸運(yùn)，高科技產(chǎn)業(yè)變化很大，還好其他產(chǎn)業(yè)沒有那么大?；丶业穆飞衔以谙?，好像又不對(duì)。高科技就是因?yàn)樽兓螅拍軌虺蔀槭澜缂?jí)的。臺(tái)灣其他產(chǎn)業(yè)為什么無法成為世界級(jí)？就是因?yàn)樽兓瘺]有那么大。所以高科技動(dòng)作的節(jié)奏比我們快得多。就好像電腦展， IBM一降五千元，其他公司怎么辦？整個(gè)產(chǎn)業(yè)都 要很快地回應(yīng)。所以最近我在試圖溝通，今年這個(gè)快速度還不算快。如果我平常走路慢，在跑步機(jī)上快走幾下不很累，但是如果我平常就以快走的速度走路，那么在跑步機(jī)上走一整年也不會(huì)累。高科技平常走路就很快。 如果你說，我們現(xiàn)在就已經(jīng)不錯(cuò)了，為什么還要做得那么 9 辛苦。問題是，如果你不這樣做，你就沒有辦法成為世界級(jí)。你不內(nèi)部先挑戰(zhàn)自我，把整體的速度效率做好，就要面臨外面的挑戰(zhàn)，所以我們現(xiàn)在正在做內(nèi)部的挑戰(zhàn)。店與店之間比業(yè)績(jī)、比達(dá)成率，自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象，區(qū)也要自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象。找好之后在公司首頁上宣布戰(zhàn)況。因?yàn)槟阕约翰桓?jìng)爭(zhēng)，就 會(huì)有別人來競(jìng)爭(zhēng)，就像吉列刮胡刀，一直用新的東西淘汰自己舊的東西。我們?cè)谥贫壬弦惨欢ㄒ幸恍┬碌淖龇?，來挑?zhàn)以前舊的做法。 碰到逆境時(shí)，你會(huì)怎么思考？ 我會(huì)想，逆境一定可以給我們一些好處。例如我們?nèi)ツ昱龅交馂?zāi)，我們馬上就想，這種事情可以轉(zhuǎn)成內(nèi)部很大的動(dòng)力。我們不怕逆境，我們怕內(nèi)部的動(dòng)力減弱或是消失。我們的產(chǎn)業(yè)特性是人，這個(gè)動(dòng)力如果在，也就是主動(dòng)成長(zhǎng)的動(dòng)力在，其實(shí)我沒有什么壓力。主動(dòng)成長(zhǎng)的動(dòng)力小，我要去推動(dòng)就很困難。你一個(gè)人要拉動(dòng)這么多人是不可能的。逆境當(dāng)中，就極有可能讓我們的動(dòng)力變強(qiáng)。 1990年也是這 狀況。當(dāng)時(shí)股市崩盤、房地產(chǎn)交易萎縮，但是我們反而成長(zhǎng) 51%。景氣不好只有幾條路：裁員、減薪、或加速成長(zhǎng)。當(dāng)然大家都不要裁員減薪，那么怎樣加速成長(zhǎng)？有很多空間可以做。加速成長(zhǎng)對(duì)同仁一定會(huì)面臨很多問題，但是我就跟同仁講，是會(huì)面臨很多問題，面對(duì)成長(zhǎng)問題，總比面對(duì)衰退來得好。問題還是問題，但心情一定不一樣，所以我們寧可面對(duì)成長(zhǎng)問題，也 10 不要面對(duì)衰退問題。 我們行業(yè)的特性是：同仁的想法最重要，如果他的想法改變，做法就會(huì)改變。改變以后，就會(huì)影響到客戶的想法，不要只是想到業(yè)績(jī)，而是想到客戶的滿意度。所以我們有個(gè)制度值得一 提，就是新進(jìn)同仁的前半年內(nèi)都沒有獎(jiǎng)金。為什么這樣？我們是刻意訓(xùn)練新的同仁，完成一筆交易不是因?yàn)闃I(yè)績(jī)獎(jiǎng)金，是為完成交易而努力。為買賣雙方高興，跟只看到獎(jiǎng)金是不一樣的心態(tài)，這樣一來他不會(huì)只是為了收入而努力。另外，我們的獎(jiǎng)金相對(duì)比較低，領(lǐng)到的錢沒有比較低，但是獎(jiǎng)金比例比較低。別的人高達(dá) 50%，但我們的個(gè)人獎(jiǎng)金只有 8%。對(duì)一個(gè)年輕人來講，如果獎(jiǎng)金太高，他也許會(huì)愿意冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做不該做的事情，只求趕快把房子賣掉，我們的獎(jiǎng)金制度有它的涵意。其中有 4%的團(tuán)體獎(jiǎng)金，也就是整個(gè)店里面所有同仁業(yè)績(jī)加起來的 4%。這樣會(huì)使大家愿意合作。我們的制度設(shè)計(jì)希望讓店里的同仁合作，店和店之間合作，到最后所創(chuàng)造的年度利潤(rùn)三分之一由同仁分享。 獎(jiǎng)金設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作，但靠什么來促成他們個(gè)人努力的動(dòng)力？ 其實(shí)榮譽(yù)感滿重要。像我們開月會(huì)時(shí)都會(huì)頒獎(jiǎng)，不同層級(jí)的人達(dá)到不同標(biāo)準(zhǔn)，就可以上臺(tái)接受表揚(yáng)。你一個(gè)人站在臺(tái)上，有幾十個(gè)人向你獻(xiàn)花，這種感覺就是不一樣。那么大的場(chǎng)地，一千人聽你講話，很少人有這種經(jīng)驗(yàn)。 11 你在這個(gè)產(chǎn)業(yè)推出很多新做法，通常是怎么思考的？ 我從小是比較叛逆的人。小學(xué)三年級(jí)就開始逃學(xué)，學(xué)習(xí)的過程我一直坐不住。我記得很清楚，逃了幾次以后 就被學(xué)校抓到，回去被痛打一頓。但我從小養(yǎng)成閱讀的習(xí)慣，幾乎沒有青少年階段，覺得這個(gè)社會(huì)國(guó)家這樣子，為什么同學(xué)的行為還這么無聊可笑。我的想法基本上不是很主流的想法。只是后來在經(jīng)營(yíng)事業(yè)時(shí)，我跟同仁講，我們要從清流成為主流，我們的做法會(huì)改變別人，讓別人跟進(jìn)?，F(xiàn)在事實(shí)印證是，同業(yè)會(huì)跟著我們做。這時(shí)你的挑戰(zhàn)最大。你下一步要怎么走，所以我們才提出服務(wù)新典范。過去我們?cè)谥薪闃I(yè)是典范，但是在服務(wù)業(yè)還不是。希望有一天人們提到服務(wù)，會(huì)用中介公司的服務(wù)，而不是飯店的服務(wù)來形容。 這個(gè)產(chǎn)業(yè)是以業(yè)務(wù)員為主，以一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者來講，你 顯然不跳芭蕾舞，你怎么激勵(lì)員工？ 相對(duì)來說，我比較內(nèi)向。我在做業(yè)務(wù)的過程，很早就發(fā)現(xiàn)，我很難跟人家開口談業(yè)務(wù)，所以我們一開始的立業(yè)宗旨就是： “吾等愿借專業(yè)知識(shí)、群體力量、服務(wù)社會(huì)大眾，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的安全、迅速與合理 并提供良好環(huán)境，使同仁獲得就業(yè)的安全與成長(zhǎng)，而以適當(dāng)利潤(rùn)維持企業(yè)的生存與發(fā)展。 ”就是強(qiáng)調(diào)專業(yè)知識(shí)和群體力量，這是我的感觸。你叫我去做業(yè)務(wù)很難，你叫我去講房子的專業(yè)東西，我還可以講一點(diǎn)，因?yàn)槲夷畹氖欠?，修過土地法。但我覺得專業(yè)和 12 群體力量是我們這個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵，而不是一個(gè)人很會(huì)賣房子。 我本身也不擅長(zhǎng)那方面的事。如果談激勵(lì)，應(yīng)該是合作下產(chǎn)生的。我會(huì)講產(chǎn)業(yè)里，我們是第一名，我們應(yīng)該有些東西來刺激彼此的挑戰(zhàn)，而且氣氛熱絡(luò)點(diǎn)。我會(huì)把這個(gè)想法告訴主管，主管會(huì)去想。擂臺(tái)賽就是主管想出來，比賽前讓他們兩邊上臺(tái)，一個(gè)個(gè)講話叫陣，月比賽后