【文章內(nèi)容簡介】 屋類 房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣 ，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5年后歸職工個人所有。 集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸 職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門 25 組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 平價房：是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象， 通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認(rèn)定。 解困房：是指各 級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前 期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）、 1%－ 3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7 26 項(xiàng)因素構(gòu)成。 經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。 三、名詞解釋 —面積 房屋建筑面積：指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面 積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 （含 ）的永久性建筑。 房屋使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 四、名詞解釋 —房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作 為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 27 什么是產(chǎn)權(quán)登記？ 答：房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？ 答：《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)證》。 五、名詞解釋 —房地產(chǎn)交易稅費(fèi) 契稅：指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 房產(chǎn)稅 ：指以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn) 28 租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 營業(yè)稅附加：指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 個人所得稅：指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 房地 產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。 房屋權(quán)屬登記費(fèi)：指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時按照國家政策收取的費(fèi)用。 其他：指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。 六、名詞解釋 —房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī) 29 注冊的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。包括：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu) 。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ：指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。 經(jīng)紀(jì)總收入：指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動所得的中介服務(wù)費(fèi)收入。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：指從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷售、中介的專業(yè)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指專門從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷售、中介的機(jī)構(gòu)和個人 地鋪：經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所 傭金：通過經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi) 加盟地鋪：因資質(zhì)或其它問題而加入品牌公司的一種方式，目的止在于歸避市場風(fēng)險、利用品牌效應(yīng)， 加盟地鋪上級公司不直接參與經(jīng)營管理 直營地鋪：屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個直接管理、管理機(jī)構(gòu) 七、名詞解釋 —二手房專業(yè)術(shù)語 洗盤：指通過業(yè)主資料或其它圖徑了解房屋的最新動態(tài)和基本情況 洗客：指通過客戶資料了解客戶的最新動態(tài) 睇樓：指看房 30 洗樓：指通過派發(fā)資料直接和業(yè)主客戶交流，了解其有關(guān)需求 跑盤：指通過走訪、電話了解樓盤信息 跳盤：指通過同行挖走業(yè)主房源 跳客：指通過同行挖走其客戶資源 日志：指與業(yè)主、客戶溝通的內(nèi)容 封盤：指有準(zhǔn)客戶看中某物業(yè)時而采取 的一種暫時性營銷策略，某物業(yè)封盤時只能由分行經(jīng)理或指 定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息 守價：指咬住某價格不放 1浪價：指討價還價的方式 1差價：指房屋買賣過程中的差額 1轉(zhuǎn)介：指公司不同部門介紹業(yè)主、客戶資源 1誠意金：指為了解客戶意向和交易方便而向客戶收取一定的購房意向金（可退） 1定金：指買賣雙方在交易過程中的信物和但保物，定金具備法律效力，訂金不具備法律效力 中介業(yè)務(wù)銷售 200問 一、公司介紹類 貴公司與母公司的關(guān)系？ 答： ????? 31 貴公司成立時間，組織架構(gòu)是怎樣，董事長是誰？ 答：成立于 20XX年 XX月，董事長 XX先生，公司下設(shè)營業(yè)部、行政部、策劃部、財務(wù)部、拓展部。 貴公司的主要服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答：房地產(chǎn)全程營銷策劃（房地產(chǎn)研究、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)銷售顧問、項(xiàng)目管理顧問、商業(yè)營運(yùn)及管理顧問）、房地產(chǎn)三級市場交易 貴公司在本省服務(wù)的二級市場項(xiàng)目有那些？ 答： ????? 貴公司三級市場部的主營項(xiàng)目有哪些？ 答：三級市場部的主營項(xiàng)有：尾盤銷售，二手房（住宅、寫字樓、商鋪、廠房、倉庫）買賣 、租賃，不良資產(chǎn)銷售代理，土地買賣、租賃，代理房屋置換（買賣置換或旅游置換），代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證、工程報建等 貴公司的辦公地址在哪里，聯(lián)系方式是怎樣？ 答：辦公地址在 ??????.，聯(lián)系方式是：前臺 ???..，三級市場部 ????.。 32 我司三級市場部收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答： 1）、房屋買賣收成交價的 4%，業(yè)主、客戶各 2%。 2）、房屋租賃收租賃價的一個月房租作為傭金，業(yè)主、客戶各一半。 3）、代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用證、工程報建等，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。 4）、代辦按揭 ，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。 5）、房屋置換收成就價的 4%，雙方各 2%。 6）、尾盤及不良資產(chǎn)，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況來定。 我司三級市場部免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答： 1）、免費(fèi)提供房地產(chǎn)三級市場各類信息的咨詢 2）、免費(fèi)看房 3）、免費(fèi)辦理廣告發(fā)布 4）免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶 5）免費(fèi)辦理水電過戶 我司三級市場部的經(jīng)營理念是什么 答：杜絕差價 誠信經(jīng)營 我司具備那幾種核心競爭力？ 答： 33 1）具備專業(yè)營銷策劃能力 2）擁有面向全國房市的時實(shí)網(wǎng)絡(luò)資訊，熟悉國內(nèi)典型 個案及本省房地產(chǎn)項(xiàng)目 3）擁有一批優(yōu)秀的致力于房地產(chǎn)事業(yè)，具備理論知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才 4）具備豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn) (沿海及內(nèi)地 ) 5）具備地盤管理的強(qiáng)勢及執(zhí)行能力 二、產(chǎn)權(quán)類 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是怎樣？ 答： 買賣雙方簽定中介方《居間合同》 ↓ 買方向銀行申請按揭 ↓ 銀行審批 ↓具體看各銀行辦事效率 雙方在房管局簽定《本市市房地產(chǎn)買賣合同》 ↓當(dāng)天 遞件 ↓7個工作日 立契交稅 ↓ 34 辦證 ↓1015個工作日 出證 ↓ 銀行做抵押登記 ↓7個工作日 銀行取抵押件 ↓ 水電過戶、交房 注：如不需要按揭，則將銀行類別去掉 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交的資料： 賣方（業(yè)主）：《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、身份證明（如權(quán)證上有其他人名字應(yīng)都到場） 買方：身份證、共有產(chǎn)權(quán)人身份證、流動人口婚育證明（非本市戶口） 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓須填寫的表格： 1） 本市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請表 2） 契稅納稅申報審批表 3） 私有房屋所有權(quán)登記申請表或自管（直管）房屋所有權(quán)登記申請表 4） 買賣合同壹份（可購買也可自行擬定） 產(chǎn)權(quán)過戶的稅費(fèi)有那些？ 35 答： A、 商品房： 契稅： 1%（普通住宅） 4%（非普通住宅及其他） 印花稅： % 綜合稅： % 交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平米 (普通住宅 )%(非住宅 ) B、房改房、單位房、集資房 契稅： 1% 印花稅： % 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： /M2 C、經(jīng)濟(jì)適用房 契稅： 1% 土地收益金： 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： % 其他 : 房產(chǎn)營業(yè)稅： % 本市可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的類型有那些？ 答： 商品房 :自交納完契稅往后推算 2 年 ,可申請免房產(chǎn)營業(yè)稅 。2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓須交納 %的營業(yè)稅 經(jīng)濟(jì) 適用房 :從取得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證之日起算五年內(nèi)不 36 能轉(zhuǎn)讓 (包括贈與 ) 房改房 單位房 集資房 ?? 新建商品房居住未滿 2年怎樣計算？ 答：新建商品房居住時間的計算是從買受人納完契稅的當(dāng)天算起，一直往后推算 2年。 房產(chǎn)營業(yè)稅可否采取避稅，避稅方式有那幾種？ 答：房產(chǎn)營業(yè)稅務(wù)局的避稅方式一般采用贈與的方式，也就是說在雙方當(dāng)事人同意的情況下，簽定房地產(chǎn)贈與合同。 須交納契稅 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 6元 /M2 個人購私房指的是什么？ 簽：個人購私房指買受人購買私人物業(yè) 。如：私人擁有的商品房、集資房等 本市土地管理單位是哪個部門，具體地址在那里？ 答：土地管理部門是國土局，位于 ???????。 37 市房屋管理是那個部門，具體地址在那里？ 答：房屋管理部門是市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，位于 ?????????。 1市房屋產(chǎn)權(quán)管