土地制度潛在需求=承受力-20xx年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略-在線瀏覽
2024-12-02 11:01本頁面
【正文】 15137 18949 2020 139506 18499 22544 2020 174356 22117 26613 2020 208720 28503 32201 2020 240794 33820 34677 2020 271294 39131 40005 2020 297310 54392 43247 2020E 312444 58714 27797 3. 調(diào)控難改供求缺口 18 如上所述，中國房地產(chǎn)市場存在兩大特點： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。根據(jù)國際經(jīng)驗 , 如果這一稅種得到實施 , 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項稅收 , 如房產(chǎn)稅 , 土地增值稅將不再征收 。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計 , 如果我國開征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會成為納稅對象 。原因如下 , 一是物業(yè)稅的征收較為復(fù)雜 , 相關(guān)征收機(jī)構(gòu)需要時間熟悉 。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個尚未經(jīng)過人大立法批準(zhǔn)實施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過程應(yīng)該需要一定的時間 物業(yè)稅：“一條鞭法”，尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2020年 , 我國住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米，這將構(gòu)成未來兩到三年的主要供應(yīng)。我們預(yù)測 , 20202020年間 , 累計將至少有 53億平方米的潛在需求 因此，未來考慮潛在需求在內(nèi)的供需缺口將是 37億平方米 打擊捂盤：效果有限 3. 調(diào)控難改供求缺口 22 截至目前 , 全國范圍內(nèi)已購置、但尚未開發(fā)的土地 (也就是囤積的土地 ), 最多可建設(shè) 21億平方米的住宅面積?；趯徤髟瓌t，我們假設(shè)為 10億平方米。土地新增供應(yīng)大幅度增加 , 是暫時不可能實現(xiàn)的 因此，至少未來三年內(nèi)，供應(yīng)是難以滿足潛在需求的，且缺口巨大 打擊囤地 3. 調(diào)控難改供求缺口 23 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房：緩解部分潛在需求，但路還漫長 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的逐步推廣 , 將為部分收入較低的居民提供居住需要?？紤]到地方政府的財政壓力 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房未來三年頂多能滿足其中的 46億平方米。但就是在這樣一個市場 , 房價收入比仍居高不下。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣，并不會改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2020年我國香港的房屋歸屬 資料來源：香港政府統(tǒng)計處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長：推動潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求 無論從全國范圍來看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來繼續(xù)看好，成為推動需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的動力 資料來源：國家統(tǒng)計局，各城市統(tǒng)計局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E0（元，左軸） 增長率（% ，右軸）05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E0%5%10%15%20%25%30%北京人均可支配收入（元，左軸） 上海人均可支配收入（元，左軸）北京增長（% ，右軸） 上海增長（% ，右軸）19982020年我國人均可支配收入 19982020年北京、上海人均可支配收入 3. 調(diào)控難改供求缺口 26 人均儲蓄存款：比收入更強(qiáng)的需求引擎 資料來源：國家統(tǒng)計局，各城市統(tǒng)計局，海通證券研究所
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