某年度房地產(chǎn)行業(yè)投資管理知識(shí)策略-在線瀏覽
2025-04-10 11:12本頁(yè)面
【正文】 9675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2023 106097 15137 18949 2023 139506 18499 22544 2023 174356 22117 26613 2023 208720 28503 32201 2023 240794 33820 34677 2023 271294 39131 40005 2023 297310 54392 43247 2023E 312444 58714 27797 3. 調(diào)控難改供求缺口 18 如上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大特點(diǎn)： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn) , 如果這一稅種得到實(shí)施 , 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收 , 如房產(chǎn)稅 , 土地增值稅將不再征收 。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計(jì) , 如果我國(guó)開征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會(huì)成為納稅對(duì)象 。原因如下 , 一是物業(yè)稅的征收較為復(fù)雜 , 相關(guān)征收機(jī)構(gòu)需要時(shí)間熟悉 。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個(gè)尚未經(jīng)過人大立法批準(zhǔn)實(shí)施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過程應(yīng)該需要一定的時(shí)間 物業(yè)稅：“一條鞭法”，尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2023年 , 我國(guó)住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米，這將構(gòu)成未來兩到三年的主要供應(yīng)。我們預(yù)測(cè) , 20232023年間 , 累計(jì)將至少有 53億平方米的潛在需求 因此，未來考慮潛在需求在內(nèi)的供需缺口將是 37億平方米 打擊捂盤：效果有限 3. 調(diào)控難改供求缺口 22 截至目前 , 全國(guó)范圍內(nèi)已購(gòu)置、但尚未開發(fā)的土地 (也就是囤積的土地 ), 最多可建設(shè) 21億平方米的住宅面積。基于審慎原則，我們假設(shè)為 10億平方米。土地新增供應(yīng)大幅度增加 , 是暫時(shí)不可能實(shí)現(xiàn)的 因此，至少未來三年內(nèi)，供應(yīng)是難以滿足潛在需求的，且缺口巨大 打擊囤地 3. 調(diào)控難改供求缺口 23 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房：緩解部分潛在需求，但路還漫長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的逐步推廣 , 將為部分收入較低的居民提供居住需要?？紤]到地方政府的財(cái)政壓力 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房未來三年頂多能滿足其中的 46億平方米。但就是在這樣一個(gè)市場(chǎng) , 房?jī)r(jià)收入比仍居高不下。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣，并不會(huì)改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營(yíng)租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2023年我國(guó)香港的房屋歸屬 資料來源：香港政府統(tǒng)計(jì)處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長(zhǎng)：推動(dòng)潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求 無論從全國(guó)范圍來看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來繼續(xù)看好，成為推動(dòng)需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的動(dòng)力 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0（元，左軸） 增長(zhǎng)率（% ，右軸）05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0%5%10%15%20%25%30%北京人均可支配收入（元，左軸） 上海人均可支配收入（元，左軸）北京增長(zhǎng)（% ，右軸） 上海增長(zhǎng)（% ，右軸）19982023年我國(guó)人均可支配收入 19982023年北京、上海人均可支配收入 3. 調(diào)控難改供求缺口 26 人均儲(chǔ)蓄存款：比收入更
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