土地制度潛在需求=承受力-20xx年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略-展示頁(yè)
2024-10-11 11:01本頁(yè)面
【正文】 金融街 買入 買入 概要 4 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 2. 供求鴻溝 3. 調(diào)控難改供求缺口 4. 規(guī)?；? 5. 重點(diǎn)公司分析 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 5 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，美國(guó)普查局，香港統(tǒng)計(jì)處，海通證券研究所 19962020年中國(guó)大陸、香港、美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比 0481216201996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E中國(guó)大陸 北京 上海 香港 美國(guó)美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在房?jī)r(jià)最高的 2020年，也不過(guò) 。更何況，1996年香港居民的家庭中位數(shù)收入為 ，而 2020年也只有 元， 基本沒有發(fā)生變化 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 7 以往的解釋并不適用 ? 人口紅利、城市化進(jìn)程加速。我們認(rèn)為，在中國(guó)香港一個(gè)如此國(guó)際化的城市，這個(gè)理由并不成立 ? 土地稀缺。至于中國(guó)大陸，這個(gè)理由更不可能成立 ? 流動(dòng)性泛濫。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動(dòng)性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特問題 。 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 12 自 1999年以來(lái)，囤地現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。 19982020年 10月，全國(guó)累計(jì)已購(gòu)置但未開發(fā)土地面積占累計(jì)已購(gòu)置土地面積的比例，依然高達(dá) 39% 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)土資源部 0500001000001500002020002500003000001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E20%25%30%35%40%45%50%累計(jì)購(gòu)置面積（萬(wàn)平米，左軸） 累計(jì)未開發(fā)面積（萬(wàn)平米，左軸）累計(jì)未開發(fā)面積占比（% ，右軸）19982020年我國(guó)土地累計(jì)已購(gòu)置面積、累計(jì)已購(gòu)置但未開發(fā)面積 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 13 至于捂盤現(xiàn)象，包括推遲建設(shè)進(jìn)度和達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后仍不開始銷售等。 20202020年間，該比值從 %將下降到 % 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20202020年我國(guó)住宅竣工面積與施工面積 0202004000060000800001000001202001400001600001800002020002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%竣工面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 施工面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 比例( % , 右軸)2. 供求鴻溝 14 供不應(yīng)求日益嚴(yán)重 銷售量表達(dá)的是在當(dāng)期價(jià)格下有購(gòu)買能力的需求。該比值從 2020年的 2020年的 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 0100002020030000400005000060000700002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4竣工面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 銷售面積( 萬(wàn)平米, 左軸) 供求比( 右軸)供過(guò)于求 供不應(yīng)求 20202020年全國(guó)住宅竣工面積與銷售面積 2. 供求鴻溝 15 從竣工面積與銷售面積之比來(lái)看，除個(gè)別城市外 , 2020年全國(guó)各個(gè)城市就已經(jīng)供不應(yīng)求 , 2020年這一局面將更為加劇。假設(shè)如下： 2534歲之間的人群中，因?yàn)榻Y(jié)婚等原因， 有 80%的存在首次購(gòu)房需求 ； 根據(jù)建設(shè)部的抽樣統(tǒng)計(jì)，我國(guó)建筑的 平均存續(xù)周期 是 30年左右，出于謹(jǐn)慎原則，我們假設(shè)該值為 40年。這還沒有考慮新增需求 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 累計(jì)潛在需求 (萬(wàn)平米 ) 銷售量 (萬(wàn)平米 ) 竣工量 (萬(wàn)平米 ) 竣工 /銷售 竣工 /潛在需求 1998 39675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2020 106097
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