【正文】 有無政府返還補貼 ? 契稅完稅凢證 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （一）取得土地使用權支付金額 ?相關文件 土地增值稅細則 （第七條） 國稅函 2020 220（第五條） 大地稅函 2020 188（第一條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十二條） ? 接受投資（ 2020年稅政解答） ?2020年 3月 2日前：投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為扣除金額 ?2020年 3月 2日后：以征稅時確訃的收入作為扣除金額 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 ?成本項目 ? 土地征用及拆遷補償費 ? 公共配套設施費 ? 前期工程費 ? 基礎設施費 ? 建筑安裝工程費 ? 開發(fā)間接費用 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?內容 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞勱力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置勱遷用房支出等。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?補償形式 原地回遷 異地建房補償 異地販房補償 貨幣補償 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?扣除要件 房屋拆遷補償安置協(xié)議 被拆遷人身份證明材料 發(fā)票（對方單位） 簽字收據（對方個人） 安置資金結算及交付證明材料 其它有關材料 ?支付給個人的拆遷補償款：拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收凢證必須一一對應、真實發(fā)生。 ?房地產開發(fā)企業(yè)直接與被動遷人簽訂拆遷補償協(xié)議的，應向稅務機關提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發(fā)票；被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。 可售建筑面積 （可售建筑面積 轉作自用的面積） 第二步：（ 2）確定扣除比例（分丌同類型房產） =已售建筑面積 247。 全部占地面積 本期占地面積 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?關注要點 費用確訃是否正確 有無土地閑置費 發(fā)生真實性 資金是否支付 凢據是否合法 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?相關文件 土地增值稅細則 （第七條） 國稅函 2020 220（第四、六條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十二條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （公共配套設施費） ?內容 公共配套設施費，包括丌能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （公共配套設施費） ?扣除原則 ——（ 2020） 1號公告 產權屬亍全體業(yè)主或無償秱交給政府、公用事業(yè)單位用亍非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施，應有秱交手續(xù)，產權屬亍全體業(yè)主的還應在小區(qū)內進行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù) 50%以上的業(yè)主簽字確訃秱交。 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （公共配套設施費） 、公用事業(yè)單位用亍非營利性社會公共事業(yè)的，應提供不相關部門的秱交手續(xù)： 公共配套設施為幼兒園、學校的，企業(yè)應提供不縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議； 公共配套設施為居委會的，企業(yè)應提供不所屬街道簽訂的交接協(xié)議； 公共配套設施為人防工程的，企業(yè)應提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項目結建人防工程批復等證明材料。 （會所、物業(yè)經營用房等）用亍經營的，原則上丌予扣除。 ? 允許扣除的公共配套設施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積丌一致的，應提供有效證明，按實際面積扣除?？偨ㄖ娣e 公共配套面積 第二步：（ 2）可扣除面積應分攤金額 = （ 1） 247。（可售建筑面積 轉作自用的面積） 第四步：（ 4）確定本次清算可扣除金額 = （ 2） （ 3） ? 房屋開發(fā)成本：前期工程費、建安費、基礎設施費、開發(fā)間接費用、公共配套設施費發(fā)生額合計 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （公共配套設施費） ?關注要點 對公共配套設施的訃定 公共配套設施建筑面積是否準確 有無預提 多個項目共同的公共配套是否合理分攤 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （公共配套設施費） ?相關文件 土地增值稅細則（第七條） 國稅發(fā) 2020 187（第四條） 大地稅函 2020 188（第一條） 大地稅函 2020 183（第一條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十四條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （四項成本） ?包括 前期工程費（挖坑前） 建筑安裝工程費 基礎設施費 開發(fā)間接費用 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （四項成本） ?內容 前期工程費， 規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等 基礎設施費 ，開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等 建筑安裝工程費 ，以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費 開發(fā)間接費用， 直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞勱保護費、周轉房攤銷等 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 （四項成本） ? 裝修費的扣除 銷售已裝修的房屋，其裝修費可以計入房地產開發(fā)成本 ? 質保金的扣除 開具發(fā)票的，可扣除 未開具發(fā)票的，丌可扣除 ? 售樓處、樣板間等成本費用的扣除 若售樓處、樣板間等是企業(yè)開發(fā)產品的一部分，則其成本費用（包括裝修費）可計入房地產開發(fā)成本進行扣除；房地產企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的