【正文】 停車、清潔保潔、安全護(hù) 衛(wèi)統(tǒng)一由大樓物業(yè)管理處管理。在運(yùn)作過程中，努力提高員工的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任感。每年的考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。 第三節(jié) 工作計(jì)劃 根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)行流程，按照輕重有序，科學(xué)實(shí)效原則，我們將在合同簽訂后最短時(shí)間內(nèi)，派出精干工作小組進(jìn)入世貿(mào)大樓。 二 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 1．設(shè)備的資料管理； 理； ； 算監(jiān)控管理。 四 環(huán)境管理 1． 大樓的室外保潔衛(wèi)生工作區(qū)域； 2．大樓的各樓層的保潔衛(wèi)生工作。由于領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多年來公司已培養(yǎng)出一大批德才兼?zhèn)?，?fù)合型的物業(yè)管理干部，分布在各個(gè)重要崗位上，并儲(chǔ)備了一批管理干部和技術(shù)骨干隊(duì)伍，對(duì)順利完成公司管理目標(biāo)起到重要的保證作用，這也是和平物業(yè)最大的人才優(yōu)勢(shì)所在。 二是專業(yè)性強(qiáng)，每個(gè)崗位人員都必須具有一至二個(gè)專業(yè)技術(shù)技能 。 三、培訓(xùn)方式 公司培訓(xùn)分內(nèi)部組織，外部選送培訓(xùn)等。 外部選送培訓(xùn)，有計(jì)劃地選送員工到行業(yè)及相關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行資格培訓(xùn)。南京和平物業(yè)有一套完整的檔案管理方案和管理制度，采用電腦存儲(chǔ)、原始檔案入庫(kù)保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類別、編號(hào)、造冊(cè)、分柜保管，以便日常管理中查找調(diào)用。 員工管理檔案 A．員工各人詳細(xì)資料； ； 檢查記錄。 設(shè)備管理 A．各類公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄； 行記錄； 。 保安管理記錄 A．日常巡察記錄； ； ； 目錄； ； 。 . 收費(fèi)管理檔案 A．月收入明細(xì)表及匯總表； 合同。 第五章 管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作流程 一、管理處整體運(yùn)作流程 擬定管理方案、規(guī)章制度、工作規(guī)程、準(zhǔn)備進(jìn)駐資料。 二、大樓物業(yè)驗(yàn)收與接管流程 接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖，供水、供氣、供電及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場(chǎng)與交通通道圖，電梯及機(jī)電說明書，合同，保險(xiǎn)協(xié)議，操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙建筑物，構(gòu)筑物施工圖、竣工圖，建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。 歸類整理保 修項(xiàng)目期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重 大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。 三、大樓管理處用戶報(bào)修、投訴處理流程 來訪、電話、報(bào)修投訴； 接待人員接待，填用戶報(bào)修、投訴記錄表；（對(duì)責(zé)任人開不合格項(xiàng)報(bào)告） 接待人員傳達(dá)給相關(guān)部門責(zé)任人進(jìn)行處理； 責(zé)任人處理報(bào)修、投訴，完畢后將處理情況反饋給經(jīng)理； 經(jīng)理進(jìn)行回訪，填寫回訪記錄表； 整理匯總所有報(bào)修，投訴、回訪記錄，做好分析統(tǒng)計(jì)； 對(duì)投訴采取糾正措施，并跟蹤驗(yàn)證 。 五、大樓保潔管理流程環(huán)境 清潔衛(wèi)生每日工作規(guī)程 著裝統(tǒng)一佩戴胸牌。 正常工作期間，每日早晨 6： 30 到崗，對(duì)群樓內(nèi)各樓道、電梯轎廂、群 樓院落等進(jìn)行清掃、保潔， 7： 30 結(jié)束。 業(yè)主下班后再次對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行徹底保潔 管理處經(jīng)理每日對(duì)以下工作進(jìn)行巡檢、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并作好記錄。物業(yè)管理清潔保障運(yùn)作規(guī)范 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 1)保持地面大理石無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾。 3)玻璃大門無手印及灰塵，保持干凈、光亮、完好無損。 (2)白天定時(shí)清掃走廊，不停地循環(huán)依次推地坪，保持地面干凈。 (4)做好茶水間衛(wèi)生工作，保證地面的干燥、清潔。 扶梯 1)用拖把把扶梯擦干凈，若拖把拖不到，要用揩布擦干凈。擋桿或玻璃檔面，做到無灰塵、無手印。 4)每個(gè)樓面的樓梯進(jìn)出口處，要保持于 凈、整潔。 2)對(duì)電梯廳的地坪進(jìn)行保潔，保持電梯干凈、整潔。 4)定時(shí)更換地毯，必要時(shí)可增加更換次數(shù)。 2)每星期進(jìn)行兩次大面積的沖洗 (星期六、星期天或 7： 30 前掃干凈，保證無積水。 4)所有垃圾集中到 總垃圾箱里。 6)保持室外場(chǎng)地上的下水道口干凈、暢通。 (2)走道四角及蹋腳板保持于凈，無垃圾。 (4)樓面垃圾間內(nèi)垃圾箱放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上；四周無散積垃圾，無異味。 (6)安全扶梯臺(tái)階保持清潔，無污物、無垃圾；扶桿上 保持光亮，無積灰。 (8)室外場(chǎng)地的地面，做到無垃圾、無灰塵、無煙蒂、無紙屑 衛(wèi)生間 該區(qū)域要求每日多次清掃，每天第一次保潔工作必須在 6： 30 前做好。 2)按順序擦拭面盆、水龍頭、臺(tái)面、鏡面。 4)地面用拖把拖干，保持地面干燥、十凈。 6) 噴灑適量空氣清新劑，保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，無異味 7) 檢查是否有遺漏處，不遺忘清潔工具 衛(wèi) 生標(biāo)準(zhǔn) (1)衛(wèi)生潔具做到清潔，無水漬、無頭發(fā)、無異味。 (3)鏡子保持明凈，無灰塵、無污痕、無手印、無水漬。 (5)衛(wèi)生用品保證齊全，無破損。 停車場(chǎng)、車庫(kù) 操作程序 (1)定期清除地下車庫(kù)內(nèi)的灰塵、紙屑等垃圾。 (3)及時(shí)清除地下室進(jìn)出口處的垃圾，以避免下水道堵塞。 (5)經(jīng)常用濕拖把拖去灰塵，保持場(chǎng)地清潔。 (2)保持地面無灰塵、無垃圾。 (2)用沾水毛刷將稀釋后的清潔劑攪勻，來回涂在玻璃表面。 (3)如遇玻璃表面較臟，在進(jìn)行第二步操作前，先用水涂在玻璃上，用刀片輕輕地刮去表面污垢。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)玻璃無灰塵、無水漬，保持干凈、光亮； (2)玻璃上的污跡、手印應(yīng)及時(shí)清除，保持清潔。 (4)愛護(hù)清潔工具，注意保養(yǎng)，不得用損壞的工具擦洗玻璃。 金箔和紫銅的保潔 金箔是指在建筑物與構(gòu)筑物及附件表面貼上一層薄薄的黃金簿片，其外型美觀，但容易積灰，保潔困難，稍不留意就會(huì)被部分擦掉 。 在厚灰、油灰的情況下，用純水噴灑，并視情況可不擦或用柔軟的絲絨布巾根據(jù)需要輕擦，或輕重結(jié)合擦去厚灰、油灰。 紫銅的保潔：使用中性藥水為最佳，全能清潔劑稀釋一定要到位，再用柔軟的布巾檫凈，最后使用銅亮劑。 保潔員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的保潔工作。 (2)公司批準(zhǔn)的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)作為管理處組織保潔工作和檢查保潔質(zhì)量的依據(jù)。 (2)保潔員聘用 及管理按《勞務(wù)工管理程序》進(jìn)行。 保潔質(zhì)量的檢查監(jiān)督。 (2)保潔主管每月初匯總上月《保潔質(zhì)量巡視記錄表》提交管理處經(jīng)理閱批。 管理處 經(jīng)理每月分析匯總的《保潔質(zhì)量巡視記錄表》 (必要時(shí)可《統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用程序》采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行分析 )，對(duì)經(jīng)常發(fā)生的問題，采取進(jìn)一步的措施。 (2)抹凈玻璃門、玻璃幕和玻璃間格。 (4)抹凈墻壁和墻壁上的裝飾物。 (6)垃圾桶的清倒、抹凈。 保潔注意事項(xiàng) 1)大廳入口區(qū)域應(yīng)派人清潔保養(yǎng)，隨時(shí)擦除客人進(jìn)入時(shí)留下的腳印和其他灰塵。 3)不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾物，如柱身、扶手、標(biāo)志牌等，容易受腐蝕，清潔保養(yǎng)時(shí)要選用專用清潔劑、保護(hù)劑，保養(yǎng)時(shí)注意不要留劃痕。 垃圾收集處理規(guī)程 垃圾的存放應(yīng)視情況分別設(shè)置垃圾桶、垃圾箱、字紙簍、集葉筐等臨時(shí)存放垃圾的容器。 存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量放置在 各個(gè)場(chǎng)所。 有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上。 要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾問的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲。 玻璃門、窗、鏡面清潔作業(yè)程序 一、先用鏟刀鏟除玻璃邊緣上的污垢。 三、把浸有玻璃水的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹?，從上往下垂直刮? 五、一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置與地面較接近時(shí)，可以將削橫向移。 七、最后用拖把抹凈地向上的污水。 安全護(hù)衛(wèi)部分管理運(yùn)行方案 世貿(mào)大樓群樓的安全保衛(wèi)實(shí)施全天候封閉式管理，安全護(hù)衛(wèi)員 24小時(shí)值班。 一、人員配備 我公司配備有專職安全護(hù)衛(wèi)人員，均接受過專業(yè)保安培訓(xùn)，持證上崗，身體素質(zhì)好，政治作風(fēng)優(yōu)良，有多年豐富的安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)。分門崗、巡邏崗、監(jiān)控人員、車管員等。 監(jiān)控值班：負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)不可疑情況或接到報(bào)警時(shí)及時(shí)妥善處理。 車管員：引導(dǎo)進(jìn)入?yún)^(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛有序停放和指導(dǎo)自行車有序停放。 門衛(wèi)安全護(hù)衛(wèi)對(duì)于外來人員有權(quán)詢問要求出示有效證件并來訪登記，對(duì)于可疑人員將拒絕進(jìn)入，如情節(jié)嚴(yán)重者將移送公安機(jī)關(guān)處理。嚴(yán)禁未經(jīng)同意生明火、燃放煙花爆竹。嚴(yán)禁損壞消防箱、消防龍頭等設(shè)備。 配備滅火器，物管處配有滅火器材分布圖。 為保障業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，在使用電力、煤氣、供水等設(shè)備完畢后關(guān)閉閥門以防止意外。 ㈢車輛交通管理規(guī)程 為保護(hù)全體業(yè)主及工作秩 序，一切車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)需按照指定地點(diǎn)停放，積極配合管理。 外單位機(jī)動(dòng)車原則上不得進(jìn)入管理區(qū)域，業(yè)主的車輛需在車管員指導(dǎo)下有序停放。 載有易燃、易爆危險(xiǎn)品車輛、大噸位載重車輛及出租汽車禁止進(jìn)入。 施工車輛及大件物品運(yùn)輸車輛進(jìn)出管理區(qū)域請(qǐng)?zhí)崆巴ㄖ飿I(yè)管理處。 ㈣車輛停放管理規(guī)程 所有車輛按指定地點(diǎn)停放。 車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道， 車管員認(rèn)真核查車鎖、車牌號(hào)，避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。 車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即報(bào)告上級(jí)主管， 并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需要注意的事 項(xiàng)記錄在登記薄上以備查。 監(jiān)控室實(shí)行定時(shí)值班，設(shè)備專人操作，值班人員不得擅離職守。 監(jiān)控室值班人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時(shí)的原始記錄，存檔備案。如有報(bào)警立即通知安全護(hù)衛(wèi)以最快速度核查報(bào)警真?zhèn)尾㈦S時(shí)與監(jiān)控室聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理處理。 遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部 門人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，并時(shí)刻監(jiān)控管理區(qū)域內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)各方面的配合。 定期對(duì)每種信號(hào)、報(bào)警做累計(jì)從中分析，總結(jié)不足，不斷改善系統(tǒng)工作態(tài)勢(shì)，合理安排管理人員工作崗位，加強(qiáng)管理工作。 業(yè)主各辦公室的報(bào)刊、雜志、公務(wù)信函接收后由巡邏安全護(hù)衛(wèi)送至各相關(guān)科室或由專人領(lǐng)取。 對(duì)地址不明或人名不清的郵件要認(rèn)真核對(duì)確定無誤后及時(shí)退回郵局。 ㈦施工管理規(guī)程 施工單位在進(jìn)場(chǎng)前到物管處辦理登記備案手續(xù)，辦理相關(guān)人員、車輛出入證。干擾正常辦公秩序的由物管處移交有關(guān)部門處理。 施工單位未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得在正常辦公期間施工而產(chǎn)生噪音影響正常辦公秩序。 火警處理預(yù)案 發(fā)生火警區(qū)域護(hù)衛(wèi)工作程序： a) 接警后應(yīng)立即到火警現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)觀察，準(zhǔn)確作出判斷。 c) 若火 情有漫延趨勢(shì)，立即報(bào)告管理處經(jīng)理，請(qǐng)求支援，同時(shí)參 與撲救。 e) 消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，負(fù)責(zé)協(xié)助消防隊(duì)工作，疏導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)，保 障器材供應(yīng)。 監(jiān)控值班工作程序 a) 撥打“ 119”電話報(bào)警。 c) 立即通知巡邏人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)撲救。 管理處經(jīng)理工作程序 a) 趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)參與火災(zāi)撲救及組織人員疏散、搶運(yùn)物品。 c) 撲救完畢組織有關(guān)部門查明原因，查明損失。 門崗護(hù)衛(wèi)工作程序 a) 維護(hù)好本轄區(qū)