【正文】 公開裝修管理服務(wù)流程和裝修管理服務(wù)承諾，通過裝修審核、裝修巡查、違 12 章裝修的糾正、指定裝修垃圾堆放地點(diǎn)、裝修垃圾統(tǒng)一清運(yùn)、裝修人員的管理、裝修完成后的驗(yàn)收，杜絕違章裝修，維護(hù)裝修秩序。 ? 裝修 培訓(xùn) 聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專 業(yè)意見；并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇。規(guī)劃電梯口前的場地，指定臨時(shí)材料堆放區(qū)和停車通道，使材料的運(yùn)送從東、北兩處進(jìn)入地下停車場，再通過電梯將材料運(yùn)送到樓內(nèi)。為現(xiàn)場安全及長遠(yuǎn)著想，入伙時(shí)每戶配備二個(gè)滅火器，既保證施工消防安全又可作家庭防火之用。 ? 可能 影響建筑整體協(xié)調(diào)的裝修，如空調(diào)機(jī)的位臵、商鋪廣告牌等，管理處將制定統(tǒng)一的安裝標(biāo)準(zhǔn)； 50 平方米以上的商鋪裝修應(yīng)報(bào)消防部門審批； ? 裝修 施工實(shí)行憑證進(jìn)出，制止野蠻、不文明的行為； ? 裝修時(shí)間規(guī)定： ? 入住率不足 30%， 7： 00～ 22：00； ? 裝修 時(shí)間規(guī)定 2：入住率達(dá)到 30%以上， 8： 00～ 12： 00、下午 14： 00～19： 00； ? 業(yè)主 喬遷之日管理處將提供多方面的幫助和方便。 ? 施工單位不配合或施工單位再次維修后，問題仍然存在，業(yè)主 還不滿意； ? 業(yè)主 裝修后，是工程質(zhì)量問題還是裝修質(zhì)量問題難以確定，業(yè)主認(rèn)為是工程質(zhì)量問題； ? 發(fā)展商在售樓過程中許諾給業(yè)主和客戶的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主和客戶將不滿轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司。 ? 前期介入服務(wù) 注重前期介入的跟蹤，在前期工程跟進(jìn)時(shí)就建立業(yè)主房屋檔案，逐項(xiàng)記錄，站在業(yè)主的立 場向發(fā)展商提出工程質(zhì)量工作建議。 為開發(fā)商分憂，與開發(fā)商和施工單位建立良好的合作關(guān)系，在開發(fā)商的授權(quán)下，簽訂三方保修協(xié)議，切實(shí)做好工程遺留問題的處理。 第十二章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 概述： 有計(jì)劃地實(shí)施物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。 14 第一節(jié) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)概 述 房屋本體和公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是君臨國際廣場房屋使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。 參照建設(shè)部、財(cái)政部 1998 年 11 月 9 日頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《南京市物業(yè)管理辦法》，管理中心實(shí)行房屋本體和公共設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)定期向君臨國際廣場業(yè)主委員會匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障大樓房屋本體和公用設(shè)施始 終完好，達(dá)到使用功能不斷完善和提高的目的。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水0 標(biāo)準(zhǔn) 使用要求 時(shí)間 老化 維護(hù) 改善 原來標(biāo)準(zhǔn) 15 管網(wǎng)、標(biāo)識導(dǎo)示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。 基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是區(qū)房管局；在基金的使用上，將嚴(yán)格按基金的使用審批程序。 第二節(jié) 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn) 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個(gè)方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果四個(gè)方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實(shí)操性。 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 16 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 外墻面的翻新； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維 修。 由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施維修； 4 水電設(shè)備 ? 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； ? 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； ? 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 6 消 防設(shè)施 ? 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； ? 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； ? 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 8 上下水主管 道 ? 接口及砂眼漏水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； ? 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 17 半年疏通一次屋面雨水口； ? 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 每兩年對較大面積的滲漏外墻，應(yīng)局部 翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面，并清洗一次； ? 每年雨季前對住客外窗臺進(jìn)行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。 由工程部負(fù)責(zé) 實(shí) 施 維修； 4 水電設(shè) 備 ? 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； ? 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； ? 月檢控制設(shè)備一次； ? 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； ? 每年檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，年檢電源切換及自動保護(hù)裝臵。 由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 6 消防設(shè) 施 ? 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； ? 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； ? 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； ? 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次； ? 每年對消防疏散標(biāo)志維修一次； ? 消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。 由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 8 上下水 ? 接口及砂眼漏 ? 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次 由工程部負(fù) 18 主管道 水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； 管道固定碼； ? 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 8 上下水主管道 ? 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)； ? 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)； ? 管道通暢，無滲漏。 由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施； 砼道牙 2 室外照明 高柱燈 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施； 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠化 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 雕塑小品、花池 水景 5 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 警示牌 7 其它公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 監(jiān)控中心 周界報(bào)警系統(tǒng) 20 五、 公共設(shè)施日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 序號 類別 項(xiàng)目 日常維修標(biāo)準(zhǔn) 日 常維修實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 ? 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； ? 人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)； 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá) 99%以上。 柱頭燈 藏地?zé)? 3 溝渠池井 排洪溝 ? 排洪溝無堵塞、無缺損； ? 井內(nèi)無積物，井壁無脫落； ? 化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞； ? 井蓋上標(biāo)志清晰； ? 井蓋完好率達(dá) 100%； ? 無缺損，少污積； ? 無堵塞； 雨 水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠化 ? 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)； ? 園林工作標(biāo)準(zhǔn)； ? 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； ? 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 95%以上； 1） 及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99%以上； 雕塑小品 5 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 ? 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 管道暢通，無堵塞； ? 無泄漏； ? 消防設(shè)施正常有效； 室外消防栓 水泵結(jié)合器 6 公用標(biāo)識導(dǎo)示 標(biāo)識牌 ? 標(biāo)識清楚，無污積，破損； ? 安放牢固； ? 標(biāo) 志 設(shè) 施 完 好 率100%； ? 標(biāo)志無損壞； 警示牌 7 其它公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 ? 無破損； ? 無脫落； ? 泄水通暢； ? 確保圍墻、擋土墻安全使用； ? 確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。 ? 路 面翻新面積應(yīng)控制在每年 1‰以內(nèi)，其它控制每年 5‰以內(nèi)，逐年遞增 10%。 人行道 2 室外照明 高柱燈 ? 燈桿每年刷漆一次； ? 每月清潔燈具一次； ? 每季檢修線路一遍； ? 對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。 柱頭燈 藏地?zé)? 3 溝渠池井 排洪溝 ? 每季度清理溝內(nèi)雜物一次； ? 化糞池每半年清理一次； ? 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； ? 每季度清理井內(nèi)雜物一次； ? 每年全面維修完善一次。 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林 綠化 ? 春、夏季各補(bǔ)換 3%6%綠地一次，樹木 由管理部按照 22 綠地 小品 雕塑小品 春夏各補(bǔ)一次，每次 3%； ? 花木每半月修剪一次； ? 草坪每月修剪一次； ? 喬木每月修剪一次； ? 每周清潔園林小品、雕塑一次； ? 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。 相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 6 公用標(biāo)識導(dǎo)示 標(biāo)識牌 ? 每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次； ? 每年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次； ? 每 15年更換一次。 警示牌 7 其它公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 ? 每年刷油漆一遍； ? 每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況； ? 每季度檢查一次泄水孔疏通情況； 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 2 室外照明 高柱燈 ? 線路無老化； ? 照明設(shè)施清潔完好； ? 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； ? 照明系統(tǒng)正常有效啟用； 柱頭燈 23 藏地?zé)? ? 燈具施工標(biāo)準(zhǔn)； ? 照明設(shè)施線路完好率 95%以上。 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠化 ? 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)； ? 園林工作標(biāo)準(zhǔn)； ? 綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊； ? 雕塑、小品完整清潔； 雕塑小品 5 消防設(shè)施排水管網(wǎng) 排水管 ? 開啟靈活； ? 不滲漏； ? 正常有效使用； ? 外觀完好； 室外消防拴 水泵結(jié)合器 6 公用標(biāo)識導(dǎo)示 標(biāo)識牌 ? 大樓標(biāo)識、樓層標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。 監(jiān)控中心 周界報(bào)警系統(tǒng) 八、 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表（見表 1） 九、 房屋本體部分日常檢查表（見表 2） 十、 公用設(shè)施維 護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍周期表（見表 3） 24 表 1 君臨國際廣場房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表 年限（年） 范圍 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 房屋承重結(jié)構(gòu)部位 基礎(chǔ) ☆ 屋面 △ ☆ △ ☆ △ ☆ 梁、柱 △ ☆ 墻體 △ ☆ △ ☆ △ ☆ 抗震結(jié)構(gòu)部位 構(gòu)結(jié)柱 △ ☆ 構(gòu)結(jié)梁 △ ☆ 墻 △ △ ☆ △ △ 外墻面 △ ☆ △ ☆ △ ☆ 電梯 △ ☆ △ ☆ △ ☆ 機(jī)電設(shè)備 △ ☆ △ ☆ △ 公共照明 ☆ ○ △ ☆ △ ○ 本體消防設(shè)施 △ △ ○ △ △ ○ 公共通道、樓梯間、門廳、公共墻面 △ ☆ △ ☆ △ ☆ △ 本體上下水主管道 △